煙臺(tái)幸福新城合理房?jī)r(jià)應(yīng)該值多少？看看網(wǎng)友的評(píng)價(jià)…

論壇桃子

一直以來(lái),，煙臺(tái)幸福新城住宅項(xiàng)目自帶流量，更何況又加上了“教育高地”的標(biāo)簽,，必然使得項(xiàng)目成為了煙臺(tái)人眼中的“網(wǎng)紅盤”,，于是就有網(wǎng)友開始算賬了，幸福的房?jī)r(jià)到底值多少呢,？

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幸福新城拆遷成本高

每平方米商品房基本價(jià)格房?jī)r(jià)基本是由土地價(jià)值,、建筑產(chǎn)品成本,、配套設(shè)施費(fèi)用、應(yīng)繳的各項(xiàng)城市管理費(fèi)用,、開發(fā)管理費(fèi)用,、應(yīng)繳的各項(xiàng)稅金以及計(jì)劃開發(fā)商利潤(rùn)等構(gòu)成的,。

除此之外，還要考慮拆遷補(bǔ)償成本,，去年幸福片區(qū)的征收和補(bǔ)償方案面向的是非住宅,，都是工業(yè)用地，其征遷成本要比農(nóng)村棚改要高,。

除了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi),，根據(jù)房屋類型分30元/㎡、40元/㎡,、50元/㎡三個(gè)檔,，其余補(bǔ)償費(fèi)用，都沒(méi)有統(tǒng)一的指標(biāo),，要看每套房源具體評(píng)估情況,。

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網(wǎng)友@黃海[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙灘([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊(cè)[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖13405351234)海岸說(shuō)：“2011年，幸福西片區(qū)7個(gè)村搬遷到龍海家園,，官方花了30多個(gè)億,，萬(wàn)華搬遷、設(shè)備更新和新廠區(qū)的建立,，官方投入了近200個(gè)億,，幸福現(xiàn)在的征遷費(fèi)用少則二,、三千萬(wàn),，多則達(dá)2個(gè)億，還有幾個(gè)大戶企業(yè)征遷費(fèi)用還沒(méi)有定下來(lái),，如制藥企業(yè)的補(bǔ)償和另外選址的問(wèn)題,，又比如幸福西片區(qū)的企業(yè)凱實(shí)集團(tuán)（資產(chǎn)16個(gè)億，新興新材料全國(guó)排名靠前的企業(yè)）的征遷補(bǔ)償和廠區(qū)置換的問(wèn)題等,，上述問(wèn)題決定了幸福的樓面價(jià)和地價(jià)的剛性成本比較高�,！�

從樓面價(jià)看,，售價(jià)或在1w4-1w5之間？

根據(jù)此前出讓的商住地塊樓面價(jià)來(lái)看,，藍(lán)光拿下的A-1地塊樓面價(jià)5607元/平方米,，為幸福新城樓面價(jià)高的一宗地，其他地塊樓面價(jià)均在4000元/平方米以下,。

根據(jù)三盛和藍(lán)光公布的產(chǎn)品詳情來(lái)看,，首推的產(chǎn)品還是以高層為主，面向的是剛需消費(fèi)者,，藍(lán)光未來(lái)城主力戶型為108㎡,，124㎡和138㎡的中戶型,，三盛汝悅銘著主力戶型為95㎡，110㎡和125㎡,。

而樓面價(jià)和房?jī)r(jià)呈正比例關(guān)系,，房?jī)r(jià)一般為樓面價(jià)的2-3倍，因此有網(wǎng)友猜測(cè),，估計(jì)毛坯房的價(jià)格應(yīng)該在14000-15000元/平方米,。

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網(wǎng)友@ytyh123說(shuō)：“我在幸福新城某新樓盤鎖定了5萬(wàn)，說(shuō)是能優(yōu)惠16萬(wàn),，等開盤看看價(jià)格再定,，我覺(jué)得精裝超過(guò)1.4萬(wàn)興趣就不大了�,！�

而對(duì)于幸福來(lái)說(shuō),，唯一需要擔(dān)心的就是城建能否跟得上的問(wèn)題，目前落地快的要屬煙臺(tái)一中,，明年秋季就要開始招生,，網(wǎng)友@閑得慌表示，如果幸福新城有開發(fā)區(qū),、萊山區(qū)的城建,，正常房子15000，洋房上2萬(wàn)都是很正常的,。

幸福二手房房?jī)r(jià)可作參考

而在對(duì)樓盤項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候,，還要選擇二手房?jī)r(jià)格參考樣本和核算加權(quán)平均數(shù)，以幸福近20年以來(lái)且證件齊全的樓盤為統(tǒng)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn),，例如萬(wàn)科青年特區(qū),、新世界花園和華信家園等。

目前,，幸福只有開元盛世有新房在售,，均價(jià)在13000元/平方米左右，二手房房?jī)r(jià)基本價(jià)是12000-13000元/平方米,，還要考慮這個(gè)區(qū)間價(jià)位是否有整體下降回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)的因素,，但業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)分析，幸福片區(qū)二手房空置率低且地緣性強(qiáng),，降價(jià)影響較小,。

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網(wǎng)友@黃海金沙灘海岸說(shuō)：“那些入住率很高、基本沒(méi)有空置率的小區(qū),，當(dāng)初漲得時(shí)候,，漲得慢、漲幅小,，但房?jī)r(jià)整體下降時(shí),，也抗跌,，跌得比較少，這是比較真實(shí)的價(jià)格,，體現(xiàn)了“除了地角就是地角,；除了配套就是配套"的地段理論規(guī)律�,！�

而今年6月22日,，煙臺(tái)撤銷蓬萊市、長(zhǎng)島縣,，設(shè)立煙臺(tái)市蓬萊區(qū),，市區(qū)常住人口增加，地鐵時(shí)代行將開啟,，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化向前邁了一大步,。

幸福新城作為煙臺(tái)向西發(fā)展的樞紐引擎，未來(lái)還將發(fā)揮虹吸效應(yīng),，可承接開發(fā)區(qū)及蓬萊區(qū)的人口流入,，且根據(jù)幸福新城一期土地出讓條件來(lái)看，大多有外資和產(chǎn)業(yè)要求,，也標(biāo)志著幸福新城新城建設(shè)的高逼格和高標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)住房的需求量也會(huì)增加。

教育配套差價(jià)多少才算合理,？

第三,，除了上述投融資機(jī)構(gòu)核算的基本價(jià)、拆遷補(bǔ)償和二手房?jī)r(jià)格外,，影響幸福新城樓盤定價(jià)另外一個(gè)重要的元素就是教育配套的溢價(jià),，差價(jià)多少才算比較合理？

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網(wǎng)友@我是真的菜說(shuō)：“目前煙臺(tái)一中已經(jīng)落定,，明年秋天開始招生,，學(xué)區(qū)里重要是初中和小學(xué)，根據(jù)教育局的回復(fù)來(lái)看,，現(xiàn)階段還未有中學(xué)建設(shè)的相關(guān)消息,，中學(xué)會(huì)有，到底是哪個(gè)學(xué)校分校還是新校的,，沒(méi)定,。

網(wǎng)友@黃海金沙灘海岸覺(jué)得芝罘中學(xué)就是一張牌,，就看什么時(shí)候出,，能打得牌太多了，比如大型綠地公園,、三甲醫(yī)院,、幾所需要配置的中小學(xué)和大型商業(yè)綜合體等等,。

如果芝罘中學(xué)正式落戶幸福，差價(jià)多少才算比較合理,？從圖中可以看出,，在芝罘中學(xué)和學(xué)區(qū)劃分范圍內(nèi)的進(jìn)德路、北環(huán)山里,、葡萄山路等,，二手房?jī)r(jià)格大多在2w-2w4之間，而非芝罘中學(xué)學(xué)區(qū)的二手房?jī)r(jià)格大多在1w2-1w6之間,。

業(yè)內(nèi)分析,，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，開發(fā)商也會(huì)降低心理預(yù)期,，更多的讓利給購(gòu)房者以換取較好的去化率和較高的市場(chǎng)關(guān)注度,，為下一批房源入市打好基礎(chǔ)，對(duì)于幸福新城房?jī)r(jià)多少才算合理,？你有什么樣的看法,，歡迎在下方留言一起討論！

煙開海邊人

毛坯11000合適,，精裝12500

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預(yù)計(jì)高層均價(jià)1.4萬(wàn),，小高層1.6萬(wàn)，今年到明年都是這個(gè)價(jià)格往外賣

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幸福新城三盛汝悅銘著 買房找我 內(nèi)部員工15684072302

名樂(lè)

煙開海邊人 發(fā)表于 2020-7-24 16:29
毛坯11000合適,，精裝12500

同感

menken

一中的牌子先掛出去吸引大家來(lái)買,，問(wèn)題是招生到底如何。小學(xué),、初中都沒(méi)有搞定,，誰(shuí)能保證以后如何。如果沒(méi)有配套的教育不會(huì)有人去,，道路也太差了,，就兩條路能出去，不方便,。規(guī)劃不錯(cuò),，但到底能發(fā)展到什么程度大家心里都沒(méi)底

鈴聲叮叮

太貴了，不買,，忽悠

煙開海邊人

menken 發(fā)表于 2020-8-10 09:42
一中的牌子先掛出去吸引大家來(lái)買,，問(wèn)題是招生到底如何。小學(xué),、初中都沒(méi)有搞定,，誰(shuí)能保證以后如何。如果沒(méi)有 ...

是高中過(guò)來(lái)，高中是考的,，不知畫片的,。

煙開海邊人

wdq1976 發(fā)表于 2020-9-9 15:43
現(xiàn)在開盤售價(jià)1.4萬(wàn)起步，真是越貴越買,，沒(méi)辦法真心不值這個(gè)價(jià),，是老百姓太有錢了嗎？

買不起的銀有帶是,，買的起的銀也有帶是,，看你是哪類銀了。

煙開海邊人

鈴聲叮叮 發(fā)表于 2020-8-26 10:15
太貴了,，不買,，忽悠

有的事買的，快沒(méi)房了

wangsea327

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