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地段是決定了房子的的價(jià)值主要因素,而且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,,地段對房產(chǎn)價(jià)值的影響因素越大,。
就像芝罘城芯的老破小,品質(zhì)很不好,,物業(yè)也缺失,,價(jià)位不低卻也從來少不了購房者。 那么,,決定區(qū)域價(jià)值的因素有哪些,?學(xué)區(qū)、配套,、人口,、產(chǎn)業(yè)、發(fā)展空間……我相信每個(gè)人都會(huì)有不同的答案,,但有沒有真正決定區(qū)域價(jià)值的因素,? 我們不妨看一下近期熱議不斷的開發(fā)區(qū),嘗試分析一下這個(gè)問題的答案,。 
01 提起開發(fā)區(qū),,很多老煙臺(tái)都會(huì)大搖其頭,“富人住東不住西”是根植于他們認(rèn)知深處的概念,。 但實(shí)際上,,開發(fā)區(qū)先被大家熟知的樓盤,恰恰是 [color=rgb(214, 31, 61) !important]國奧天地([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖4006087788轉(zhuǎn)8017) 樓盤詳情天馬相城 樓盤詳情這種高品質(zhì)的改善類住宅產(chǎn)品,,甚至是頂級豪宅,。目前這兩個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入到第四期工程, 而每平方米均價(jià)都在1.4-2.4萬元/㎡這個(gè)區(qū)間,,比起萊山區(qū)的頂級產(chǎn)品也不遑多讓,。 無論做高端的改善類產(chǎn)品或者豪宅,都有一個(gè)必不可少缺少的前提,,那就是優(yōu)越的自然環(huán)境,。

以國奧天地所在的北部沿海板塊來說,這基本是開發(fā)區(qū)景觀資源優(yōu)質(zhì)的地段,,北邊是開發(fā)區(qū)聞名遐邇的萬米[color=rgb(214, 31, 61) !important] 金沙灘([color=rgb(0, 127, 255) !important] 樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important] 戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important] 相冊[color=rgb(0, 127, 255) !important] 地圖13405351234)風(fēng)景區(qū),,南側(cè)則是福萊山,,背山面海的自然環(huán)境哪怕在三面環(huán)海的煙臺(tái)也是不多,具有相同基因的另一個(gè)板塊,,便是現(xiàn)在煙臺(tái)樓市的制高點(diǎn)——伴山區(qū)域,。 如果在這里開新盤,起價(jià)2萬元/㎡,,總房款300萬以上會(huì)是一個(gè)很保守的數(shù)字,。但我們也只能想想,因?yàn)檫@里已經(jīng)沒有地了,,國奧天地這樣優(yōu)質(zhì)的地理位置在開發(fā)區(qū),,很長一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)處于一種可遇而不可求、可望而不可得的狀態(tài),。 從住宅開發(fā)的角度看,,越是優(yōu)越的自然環(huán)境,也越容易做出產(chǎn)品溢價(jià),。一線海景資源,,富氧的山居生活,這份天賜之禮便是開發(fā)區(qū)區(qū)域價(jià)值的底氣,。

02 但自然環(huán)境絕非終極因素,。否則,擁有同樣優(yōu)質(zhì)山海資源的牟平也不會(huì)多以價(jià)格優(yōu)勢取勝,。 說到底,還是圈層不同,。 拉高區(qū)域價(jià)值離不開高增值的住宅項(xiàng)目,,這種產(chǎn)品的背后是高購買力群體,而將高購買力群體聚集在一起的是什么呢,?

我想答案應(yīng)該是產(chǎn)業(yè),。依托高度聚集的產(chǎn)業(yè)支撐不斷吸引著高凈值人群,以他們的高購買力倒逼房地產(chǎn)業(yè)升級,,房企打造更為優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品,,房產(chǎn)價(jià)格和區(qū)域價(jià)值伴隨產(chǎn)品力而水漲船高,這應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康方向,。 然而煙臺(tái)得益于得天獨(dú)厚的海景和文旅資源,,可以跳脫出產(chǎn)業(yè)初期積累的蹣跚階段,一路高歌猛進(jìn)向前,。但同時(shí),,也正因如此,煙臺(tái)在人口數(shù)量,、經(jīng)濟(jì)體量和購買力層級方面并沒有達(dá)到相對應(yīng)的程度,,體現(xiàn)在樓市上,,便是很多區(qū)域價(jià)值抬升缺乏動(dòng)力。 開發(fā)區(qū)或許是煙臺(tái)產(chǎn)業(yè)對于房地產(chǎn)支撐力強(qiáng)的區(qū)域,,這也是開發(fā)區(qū)的未來被看好的終極邏輯,。
這里已經(jīng)吸引了49個(gè)國家和地區(qū)企業(yè)投資,外商投資企業(yè)1700多家,,世界五百強(qiáng)項(xiàng)目88個(gè),。形成以通用東岳汽車、富士康為龍頭的機(jī)械制造,、電子信息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),,以榮昌生物、萬華化學(xué)為代表的生物醫(yī)藥,、化工新材料兩大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),,同時(shí),大數(shù)據(jù),、節(jié)能環(huán)保,、智能制造三大潛力產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢崛起,產(chǎn)業(yè)整合能力不斷增強(qiáng),。 高度聚集的產(chǎn)業(yè)也帶來了大量的高薪工作崗位,。到2020年,開發(fā)區(qū)GDP總量在煙臺(tái)各縣市區(qū)中排第 一,,與煙臺(tái)市主城區(qū)內(nèi)的其他五個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量之和基本相當(dāng),,伴隨著龐大經(jīng)濟(jì)體量而來的,便是區(qū)域內(nèi)居民強(qiáng)大的購買力,。 我們可以預(yù)見,,在開發(fā)區(qū)不斷發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群中,越來越多的外來精英和與企業(yè)共同成長而出現(xiàn)的高薪群體將成為未來樓市的主力軍,,他們的喜好,、工作地、生活習(xí)慣,,將決定著煙臺(tái)地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢,,他們對于開發(fā)區(qū)的認(rèn)同,將決定這片區(qū)域的未來價(jià)值,。 03 我們來聊一下開發(fā)區(qū)F-12小區(qū)地塊,。 按說沒有一線海景的F-12小區(qū)不應(yīng)該拍出高價(jià),然而目前的開發(fā)區(qū)集國家級開發(fā)區(qū),、自貿(mào)片區(qū),、中韓產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)等國家戰(zhàn)略于一體,,“三園兩區(qū)”的優(yōu)勢全國少有,,八角灣中央創(chuàng)新區(qū)進(jìn)展迅猛,,開發(fā)區(qū)、福山區(qū)雙區(qū)融合發(fā)展的呼聲日益強(qiáng)烈,,北京南路自然而然地成為了開發(fā)區(qū)發(fā)展的新軸線,。 而F-12小區(qū),恰恰是連接八角新城和北部沿海板塊的樞紐,,也是能夠承接福山,、開發(fā)區(qū)融合發(fā)展的前沿陣地,能夠引來諸多房企的爭購,,并拍出15.5億元的高價(jià),,也就順理成章了。

從配套方面來講,,F(xiàn)-12小區(qū)所在的區(qū)域雖然目前仍不算完善,,但從短期看,距離永旺夢樂城,、萬達(dá)廣場和福海路商圈都在10分鐘左右的車程,,而從長期看,城市規(guī)劃圖上僅一路之隔的福山北板塊是一片鮮紅,,那是商住用地的顏色,。更何況這里還是規(guī)劃中的地鐵一號線和三號線的交匯處,緊鄰沈海高速和汽車西站,,距離蓬萊機(jī)場也僅有30公里,,立體化的交通出行更無疑是加分項(xiàng)。 目前,,地塊附近仍是中�,!ゅ\城 樓盤詳情 的主場,10500元/㎡的均價(jià)較為親民,。來自華南的國企華發(fā)·觀山水 樓盤詳情 雖然還未開盤,不過從目前釋放的信息來講,,或許是未來為數(shù)不多的低點(diǎn)上車機(jī)會(huì),。 但隨著綠城的強(qiáng)勢入駐,區(qū)域價(jià)值將迎來一個(gè)新的開始,。 這,,或許也是開發(fā)區(qū)逆襲萊山,成為煙臺(tái)樓市引領(lǐng)者的開始,。
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