住東不住西？煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)憑什么逆襲萊山！

論壇桃子

地段是決定了房子的的價(jià)值主要因素,，而且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,，地段對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響因素越大。

就像芝罘城芯的老破小,，品質(zhì)很不好,，物業(yè)也缺失，價(jià)位不低卻也從來(lái)少不了購(gòu)房者,。

那么,，決定區(qū)域價(jià)值的因素有哪些？學(xué)區(qū),、配套,、人口、產(chǎn)業(yè),、發(fā)展空間……我相信每個(gè)人都會(huì)有不同的答案,，但有沒(méi)有真正決定區(qū)域價(jià)值的因素？

我們不妨看一下近期熱議不斷的開(kāi)發(fā)區(qū),，嘗試分析一下這個(gè)問(wèn)題的答案,。

01

提起開(kāi)發(fā)區(qū)，很多老煙臺(tái)都會(huì)大搖其頭,，“富人住東不住西”是根植于他們認(rèn)知深處的概念,。

但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)區(qū)先被大家熟知的樓盤,，恰恰是[color=rgb(214, 31, 61) !important]國(guó)奧天地([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊(cè)[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖4006087788轉(zhuǎn)8017) 樓盤詳情天馬相城 樓盤詳情這種高品質(zhì)的改善類住宅產(chǎn)品,，甚至是頂級(jí)豪宅。目前這兩個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入到第四期工程,，而每平方米均價(jià)都在1.4-2.4萬(wàn)元/㎡這個(gè)區(qū)間,，比起萊山區(qū)的頂級(jí)產(chǎn)品也不遑多讓。

無(wú)論做高端的改善類產(chǎn)品或者豪宅,，都有一個(gè)必不可少缺少的前提,，那就是優(yōu)越的自然環(huán)境。

以國(guó)奧天地所在的北部沿海板塊來(lái)說(shuō),，這基本是開(kāi)發(fā)區(qū)景觀資源優(yōu)質(zhì)的地段,，北邊是開(kāi)發(fā)區(qū)聞名遐邇的萬(wàn)米[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙灘([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊(cè)[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖13405351234)風(fēng)景區(qū)，南側(cè)則是福萊山,，背山面海的自然環(huán)境哪怕在三面環(huán)海的煙臺(tái)也是不多,，具有相同基因的另一個(gè)板塊，便是現(xiàn)在煙臺(tái)樓市的制高點(diǎn)——伴山區(qū)域,。

如果在這里開(kāi)新盤,，起價(jià)2萬(wàn)元/㎡，總房款300萬(wàn)以上會(huì)是一個(gè)很保守的數(shù)字,。但我們也只能想想,，因?yàn)檫@里已經(jīng)沒(méi)有地了，國(guó)奧天地這樣優(yōu)質(zhì)的地理位置在開(kāi)發(fā)區(qū),，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)處于一種可遇而不可求,、可望而不可得的狀態(tài)。

  

從住宅開(kāi)發(fā)的角度看,，越是優(yōu)越的自然環(huán)境,，也越容易做出產(chǎn)品溢價(jià)。一線海景資源,，富氧的山居生活,，這份天賜之禮便是開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域價(jià)值的底氣。

02

但自然環(huán)境絕非終極因素,。否則,，擁有同樣優(yōu)質(zhì)山海資源的牟平也不會(huì)多以價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝。

說(shuō)到底,，還是圈層不同,。

  

拉高區(qū)域價(jià)值離不開(kāi)高增值的住宅項(xiàng)目，這種產(chǎn)品的背后是高購(gòu)買力群體,，而將高購(gòu)買力群體聚集在一起的是什么呢,？

我想答案應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)。依托高度聚集的產(chǎn)業(yè)支撐不斷吸引著高凈值人群，以他們的高購(gòu)買力倒逼房地產(chǎn)業(yè)升級(jí),，房企打造更為優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品,，房產(chǎn)價(jià)格和區(qū)域價(jià)值伴隨產(chǎn)品力而水漲船高，這應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康方向,。

然而煙臺(tái)得益于得天獨(dú)厚的海景和文旅資源,，可以跳脫出產(chǎn)業(yè)初期積累的蹣跚階段，一路高歌猛進(jìn)向前,。但同時(shí),，也正因如此，煙臺(tái)在人口數(shù)量,、經(jīng)濟(jì)體量和購(gòu)買力層級(jí)方面并沒(méi)有達(dá)到相對(duì)應(yīng)的程度,，體現(xiàn)在樓市上，便是很多區(qū)域價(jià)值抬升缺乏動(dòng)力,。

  

開(kāi)發(fā)區(qū)或許是煙臺(tái)產(chǎn)業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)支撐力強(qiáng)的區(qū)域,，這也是開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)被看好的終極邏輯。

這里已經(jīng)吸引了49個(gè)國(guó)家和地區(qū)企業(yè)投資,，外商投資企業(yè)1700多家,，世界五百?gòu)?qiáng)項(xiàng)目88個(gè)。形成以通用東岳汽車,、富士康為龍頭的機(jī)械制造,、電子信息兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以榮昌生物,、萬(wàn)華化學(xué)為代表的生物醫(yī)藥,、化工新材料兩大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，同時(shí),，大數(shù)據(jù),、節(jié)能環(huán)保、智能制造三大潛力產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起,，產(chǎn)業(yè)整合能力不斷增強(qiáng),。

高度聚集的產(chǎn)業(yè)也帶來(lái)了大量的高薪工作崗位。到2020年,，開(kāi)發(fā)區(qū)GDP總量在煙臺(tái)各縣市區(qū)中排第 一,，與煙臺(tái)市主城區(qū)內(nèi)的其他五個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量之和基本相當(dāng)，伴隨著龐大經(jīng)濟(jì)體量而來(lái)的,，便是區(qū)域內(nèi)居民強(qiáng)大的購(gòu)買力,。

我們可以預(yù)見(jiàn)，在開(kāi)發(fā)區(qū)不斷發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群中,，越來(lái)越多的外來(lái)精英和與企業(yè)共同成長(zhǎng)而出現(xiàn)的高薪群體將成為未來(lái)樓市的主力軍,，他們的喜好,、工作地、生活習(xí)慣,，將決定著煙臺(tái)地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),，他們對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)的認(rèn)同，將決定這片區(qū)域的未來(lái)價(jià)值,。

03

我們來(lái)聊一下開(kāi)發(fā)區(qū)F-12小區(qū)地塊。

按說(shuō)沒(méi)有一線海景的F-12小區(qū)不應(yīng)該拍出高價(jià),，然而目前的開(kāi)發(fā)區(qū)集國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū),、自貿(mào)片區(qū)、中韓產(chǎn)業(yè)園,、綜合保稅區(qū)等國(guó)家戰(zhàn)略于一體,，“三園兩區(qū)”的優(yōu)勢(shì)全國(guó)少有，八角灣中央創(chuàng)新區(qū)進(jìn)展迅猛,，開(kāi)發(fā)區(qū),、福山區(qū)雙區(qū)融合發(fā)展的呼聲日益強(qiáng)烈，北京南路自然而然地成為了開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的新軸線,。

而F-12小區(qū),，恰恰是連接八角新城和北部沿海板塊的樞紐，也是能夠承接福山,、開(kāi)發(fā)區(qū)融合發(fā)展的前沿陣地,，能夠引來(lái)諸多房企的爭(zhēng)購(gòu)，并拍出15.5億元的高價(jià),，也就順理成章了,。

從配套方面來(lái)講，F(xiàn)-12小區(qū)所在的區(qū)域雖然目前仍不算完善,，但從短期看,，距離永旺夢(mèng)樂(lè)城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和福海路商圈都在10分鐘左右的車程,，而從長(zhǎng)期看,，城市規(guī)劃圖上僅一路之隔的福山北板塊是一片鮮紅，那是商住用地的顏色,。更何況這里還是規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線和三號(hào)線的交匯處,，緊鄰沈海高速和汽車西站，距離蓬萊機(jī)場(chǎng)也僅有30公里,，立體化的交通出行更無(wú)疑是加分項(xiàng),。

目前，地塊附近仍是中�,！ゅ\城  樓盤詳情 的主場(chǎng),，10500元/㎡的均價(jià)較為親民,。來(lái)自華南的國(guó)企華發(fā)·觀山水 樓盤詳情 雖然還未開(kāi)盤，不過(guò)從目前釋放的信息來(lái)講,，或許是未來(lái)為數(shù)不多的低點(diǎn)上車機(jī)會(huì),。但隨著綠城的強(qiáng)勢(shì)入駐，區(qū)域價(jià)值將迎來(lái)一個(gè)新的開(kāi)始,。

這,，或許也是開(kāi)發(fā)區(qū)逆襲萊山，成為煙臺(tái)樓市引領(lǐng)者的開(kāi)始,。

余笙