簽訂合同應該注意的問題

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簽訂房屋合同的30個法律要點,！你一定要知道！[url=]法學正道[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.298)]今天

簽訂空白條款需注意

1,、看是否有預售許可證

很多地方都說看五證,，實際沒必要，辦理預售許可證必須提交其他四個證,，讓房地產(chǎn)管理部門替咱們把關更穩(wěn)妥,。

只需要到房地產(chǎn)管理部門核實預售許可證真假即可，無預售許可證對外銷售的,，購買時都有隱患,，存有不安全因素。

2,、看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地,，但由于是綜合或者商住，導致土地使用年限不是70年,，甚至有些只是40年,。

在購買時一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因為目前法律只是規(guī)定了住宅到期自動續(xù)期,，其他非住宅業(yè)界一般認為會繳費續(xù)期,。

3、看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣,，但用途為公寓,。

關于公寓的界定，目前不是很明確,，明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時,，另外公寓能否作為學區(qū)房，目前教育部門也沒有明確的答復,，一般來說,，如果住宅入學人數(shù)超過學校招生計劃，估計公寓將不能作為學區(qū)房,，因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重,。

4、物業(yè)也不能忽視

在簽訂商品房合同時會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同,，由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關系一般比較緊密,，物業(yè)公司的聲譽，以及物業(yè)合同中的很多約定,，也要仔細閱讀,。

雖然成立業(yè)委會后可以解聘物業(yè)公司,，但目前的現(xiàn)實是很多小區(qū)因為居住率不足或者業(yè)主不愿多操心，業(yè)委會的成立遙遙無期,，導致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛,，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知,。

5,、車庫和地下室或者閣樓的約定

在合同簽訂時候，有時候開發(fā)商會答應給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室,、閣樓,，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據(jù)最后不了了之,。

另外就是是否是車庫,，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾,，不一定能停進去車的就是車庫,，要看規(guī)劃是否是車庫，另外就是人防的車位,，不能辦證,，也需要特別注意。

6,、面積的約定

這是目前糾紛最多的情況,，主要是大家都認為簽訂合同后，面積差距超過3%的,，可以不用付費,，實際這是錯誤的。

在這里如果和開發(fā)商有約定,，先遵照約定,，無約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商往往在簽訂合同時和購房人進行約定,，約定以有資質(zhì)的測繪部門出具的面積為主,。

這樣的話，就直接采用測繪面積了,，有效規(guī)避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點,，可以在合同簽訂時直接約定面積,，明確約定超過多少不再付費。

7,、貸款問題的約定

開發(fā)商往往答應幫你貸款,，但合同中開發(fā)商又不寫清楚無法貸款可以退房，而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款，讓購房人一次性付清房款,。

這點也要慎重,，可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚，因無法貸款可以解除合同,。

8,、逾期或者賠償?shù)膯栴}

開發(fā)商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定,，但如果你細心就會發(fā)現(xiàn),，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對等的,，合同簽訂時一定要求對等待遇,。

9、交房的問題

合同約定交房的條件,，一定要明確,，是經(jīng)過哪個驗收之后，有單體驗收,、綜合驗收還是竣工驗收備案,，還有消防驗收等等。

必須明確：因為單體驗收后,，有可能小區(qū)還處于建設狀態(tài),，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成,，居住不一定方便,，因此也要約定清楚。

10,、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

小區(qū)內(nèi)的會所或者公共場所,，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來越多，開發(fā)商往往只是告訴你說,，小區(qū)內(nèi)的會所,、健身場所等等多么規(guī)范，多么先進,，繞開產(chǎn)權問題,。

如果你不約定這些場所的產(chǎn)權，有可能最終讓開發(fā)商賣掉,，買主不一定能讓你免費或者優(yōu)惠使用,，如果合同約定這些場所的所有權歸業(yè)主，則開發(fā)商不能出售這些場所,。

11,、對各類設施的約定

燃氣,、寬帶等，往往開發(fā)商都只選擇一家,，導致用戶無法選擇,，如果在合同中約定，要求開發(fā)商讓幾家經(jīng)營商進入小區(qū),，譬如寬帶,，不能只讓我們被動的選一家啊，都進來那我們可以選擇的范圍就大多了,，就有主動權了,。

12、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

凡是前面提到糾紛的內(nèi)容,，后面寫雙方協(xié)商解決的,，一般都是對開發(fā)商不利的，一定要明確違約責任,，不能簡單的協(xié)商解決,，否則出現(xiàn)問題之后，你就沒有追責追賠的依據(jù)了,。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外,，還包含四個附件，即房屋平面圖,、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明,、裝修設備標準和合同補充協(xié)議。

（1）房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度,，還應標明陽臺的大小,、空調(diào)機位等具體的設備位置。

如果上述內(nèi)容不明確,，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用,，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

（2）無論是房屋平面圖,，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準,，都應該使用準確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應該使用概念化的詞語,。

像“高級”,、“名牌”、“精裝修”這類詞語就不應該在附件中出現(xiàn),，而應明確“高級”具體是什么標準,、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達到什么裝修效果,。

（3）根據(jù)民事法律的“意思自治”原則,，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商,，行使合同的修改和補充權,，在主合同之外，簽定補充協(xié)議,，以明確一些模糊概念,，修正主合同中的不合理條款。

13,、房屋交付后,，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔違約責任嗎,？

為了保護購房者的權益,，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應當視為合同內(nèi)容,，當事人違反的，應當承擔違約責任,�,！�

由此可見，對于房地產(chǎn)廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾,，如果其對訂立合同定價有重大影響,，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容,。若購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實際不符時，可以要求開發(fā)商承擔違約責任,。

14、哪些房地產(chǎn)不能轉讓,？

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，下列房地產(chǎn),，不得轉讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權的,，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的,；

（2）司法機關和行政機關依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的,；

（3）依法收回土地使用權的,；

（4）共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

（5）權屬有爭議的；

（6）未依法登記領取權屬證書的,；

（7）法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形,。

15、僅有房產(chǎn)證,，但沒有辦理不動產(chǎn)登記,，能取得房屋所有權嗎,？

不動產(chǎn)以登記的方式進行公示,，只有進行登記才發(fā)生物權的效力,，買受人才能獲得不動產(chǎn)的所有權,，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門的登記簿上，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權利人的一種享有權利的憑證,，只起到證據(jù)的作用,，當不動產(chǎn)登記簿記載的權利人和房產(chǎn)證記載的權利人不同時，以不動產(chǎn)登記簿為準,。即房產(chǎn)證的效力弱于不動產(chǎn)登記簿的效力,。當不出現(xiàn)糾紛的時候還好，但一旦出現(xiàn)關于房屋產(chǎn)權的糾紛,，不動產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權,。因此,，大家在買賣房屋時,，一定要注意進行不動產(chǎn)登記或者不動產(chǎn)登記的變更。

16,、買來的住房面積縮水怎么辦,？

面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問題,，對于房屋“面積縮水”的問題，應該以房地產(chǎn)管理部門所做的測量面積為準,�,！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規(guī)定：第一，誤差率在3%以內(nèi)的,，當事人不能請求解除合同，但是對于縮水那部分的購房款,，開發(fā)商應該返還,。第二，誤差率超過3%,，買房人可以選擇請求解除合同,，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔其他責任,。

17,、開發(fā)商逾期交房怎么辦？

開發(fā)商應該按照約定的時間交付房屋,，這是開發(fā)商的主要義務,。如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據(jù)不同情況,，采取不同的方式來維護自己的合法權益,。第一，開發(fā)商不能按期交房,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的,，買受人可以解除合同；第二,，逾期交付,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人不解除合同,，可以請求開發(fā)商承擔違約責任,；第三，逾期交付,，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的,，不能解除合同，但是可以請求承擔違約責任,。需要注意的是,，買受人享有解除權的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權就消滅,。

18,、房屋買賣合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損,、滅失的風險由誰承擔,？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用,，但當事人另有約定的除外,。房屋毀損、滅失的風險,，在交付使用前由出賣人承擔,，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知,，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損,、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外�,！�

由此可見,，在一般情況下，房屋損壞的風險,，在房屋交付之前由出賣人承擔,；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔,。此處所說的交付,，是指房屋的轉移占有，就是把房屋由出賣人手中,，交到買受人手中,，由買受人占有使用該房屋。

19,、簽訂商品房預售合同,，應具備哪些條件,？

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預售,，應當符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證,；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,；

（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明,。

商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,。商品房預售所得款項,，必須用于有關的工程建設。

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中華人民共和國民法典條文要義

[color=rgba(0, 0, 0, 0.498)]作者：楊立新

[color=rgba(0, 0, 0, 0.498)]當當

20,、出賣人未取得商品房預售許可證明，這時其與買受人簽訂的房屋預售合同是否有效,？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明,，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效,，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效,�,！�

可見，要簽訂商品房預售合同,，開發(fā)商必須取得商品房預售許可證明,，否則，該合同是無效的,。當然,，也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前,，商品房預售人取得了商品房預售許可證明，也可以認定預售合同有效,，但前提是在起訴前取得。