公寓到底能不能買

xing感小野貓

先說(shuō)結(jié)論，能買,，但是不適合大部分人,，如果非要買一定要選擇每個(gè)區(qū)的中心位置

一、商住公寓的解釋

商住公寓這個(gè)名詞本身有問題,，在國(guó)家的規(guī)定里邊,，并沒有“商住”這種類型，在地塊的使用規(guī)定里邊,，只有住宅和商業(yè)這兩種,。“商住”其實(shí)是開發(fā)商自己做出來(lái)的一個(gè)名詞,。公寓本質(zhì)上應(yīng)該是寫字樓，分割好的寫字樓,。這也就解釋了為什么絕大多數(shù)的公寓沒辦法引入天然氣,。

國(guó)內(nèi)的公寓,，和國(guó)外的公寓還是有本質(zhì)的區(qū)別的,。主要在于產(chǎn)權(quán),，國(guó)外的公寓雖然也是高層,，但是是永久產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō),，你買下來(lái)以后,，這塊地和上邊的房子,，都是你的,。所以有人用國(guó)外的公寓來(lái)類比國(guó)內(nèi)的公寓,，是不合理的。

二,、開發(fā)商為什么要建公寓

第一種,，拿地的時(shí)候整個(gè)地塊都是商業(yè)用地，如果單純的建商鋪,、寫字樓,，預(yù)期的回報(bào)率可能會(huì)不足，賣的話也不太好賣,，那就把其中一棟或者幾棟寫字樓分隔成小型的公寓,，本質(zhì)上還是商業(yè)用地,。寫字樓出售的同時(shí),，企業(yè)職工如果考慮上班，可能會(huì)購(gòu)買公寓自住,，投資的想要買來(lái)出租給寫字樓里的企業(yè)職工的,，也會(huì)購(gòu)買部分公寓，相互扶持,，帶動(dòng)周邊的人氣,。更好的為整個(gè)地塊的發(fā)展做準(zhǔn)備。

第二種,，拿地是綜合型用地,，會(huì)被要求在建設(shè)住宅的同時(shí)，有比例的建設(shè)商業(yè),，也就是說(shuō),，部分地塊必須建設(shè)商業(yè)。全部修建成商鋪的話,，如果招商引資做不好,，很容易就爛掉了,。如果修建公寓，既不違反規(guī)定,，還好賣,。

三、公寓的缺點(diǎn)：

1,、稅費(fèi)高：嚴(yán)重超出住宅出讓稅費(fèi),，且沒有優(yōu)惠政策（不管多少年，稅費(fèi)要一樣付）

2,、產(chǎn)權(quán)年限短：本身的產(chǎn)權(quán)只有40年,，實(shí)際買到的時(shí)候不會(huì)到40年（產(chǎn)權(quán)要從拿地時(shí)間開始算）

3、生活成本高：商水商電價(jià)格為住宅水電的兩倍,，物業(yè)費(fèi)比同等地段至少上浮30%（數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確,，可能高也可能低）

4、不能落戶,，沒有學(xué)區(qū)（部分城市可公寓落戶上學(xué),，比如我所在的城市煙臺(tái)）

5、可動(dòng)用的杠桿小,，首付比例高（商業(yè)地產(chǎn)首付比例50%,，利率一般要上浮30%）

6、同等位置,，價(jià)格低,，升值慢（住宅大漲，公寓小漲,，住宅小漲,，公寓持平，住宅小跌,，公寓完全賣不出去,。）

7、梯戶比高,，居住人員多且雜（3梯10戶,，4梯12戶，6梯24戶,，住宅一般是1梯1戶,，1梯兩戶，2梯3戶,，2梯4戶）

8,、公攤大，得房率低（公攤普遍在30%以上,，普通住宅公攤一般在30%以內(nèi)）

不洗缺點(diǎn),，沒得洗,，這篇文章也不是想給大家推薦公寓，只是不想大家一竿子打死這種產(chǎn)品,。

四,、公寓的優(yōu)點(diǎn)

1、不限購(gòu)限貸,，對(duì)于很多年輕人來(lái)說(shuō),，想要有一套自己的房子，得滿足很多要求,，公寓這種產(chǎn)品,，有錢就行

2、不占用住宅貸款名額,。商業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)和住宅產(chǎn)權(quán)的物業(yè)貸款是分開的,，不管你買多少套公寓，都不占用住宅貸款名額,，也就是說(shuō),，仍然能夠享受首套房的貸款政策

3、總價(jià)低,，比同等位置的住宅在單價(jià)上明顯低很多,，再加上本身面積比較小，總價(jià)很有優(yōu)勢(shì),。

3,、比住宅容易出租，回報(bào)率較高,。年輕租戶更愿意去租獨(dú)門獨(dú)戶的房子,，即使多付一點(diǎn)錢。

4,、位置一般比較好,。公寓的位置一般選址都不錯(cuò),，要么是再優(yōu)質(zhì)地段,，要么是這個(gè)地段有特點(diǎn)。不然賣不出去,。

5,、拆遷賠償比例比較高，按照商鋪的賠償比例走,，1:3,，但是很少有開發(fā)商愿意拆掉公寓樓來(lái)新建，成本太高不劃算.

五,、關(guān)于公寓的產(chǎn)權(quán)年限

公寓項(xiàng)目如果按照正常的施工建設(shè)流程,，是能夠拿到不動(dòng)產(chǎn)證的,。按照我國(guó)《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利。

《物權(quán)法》第三十九條
也就是說(shuō)即使土地到期,，土地上你的不動(dòng)產(chǎn)還是屬于你的,。

關(guān)于土地使用年限的政策：

《物權(quán)法》第一百四十九條

《物權(quán)法》第一百四十九條
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，目前沒有明確規(guī)定續(xù)期如何繳納費(fèi)用,，這也是大家比較擔(dān)心的問題,。當(dāng)前也沒有相應(yīng)的案例進(jìn)行參考和指導(dǎo)，只能寄希望于后續(xù)相關(guān)法規(guī)的進(jìn)一步完善,。部分開發(fā)商和從業(yè)人員以《物權(quán)法》第一百四十九條之規(guī)定,，來(lái)告訴消費(fèi)者，購(gòu)買商業(yè)公寓到期可自動(dòng)續(xù)期,，完全是忽悠,。

六、什么樣的客戶適合買

綜上述,，公寓不適合很多人,，如果你是剛需型客戶，購(gòu)房是準(zhǔn)備結(jié)婚生子,，長(zhǎng)期居住,，無(wú)論如何不要購(gòu)買公寓。如果考慮房產(chǎn)投資,，想要短期出手,，也不適合購(gòu)買公寓。依照我自己的看房,，下述幾種客戶,，可選擇購(gòu)買公寓。

1,、購(gòu)房主要是為了過(guò)渡,，也就是說(shuō)，不準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住在該房產(chǎn)中,。不管你是單身還是戀愛中,，手上有積蓄，不想用家里的錢,，又想要買一套自己的房子,，可以考慮一下小面積的公寓，居住結(jié)束后,，可以長(zhǎng)期進(jìn)行出租,，獲得穩(wěn)定的收益,。

2、小姐姐作為婚前財(cái)產(chǎn),。最近一段時(shí)間,，我接觸到的客戶以此目的來(lái)咨詢購(gòu)買公寓的，不在少數(shù),。首付低,，自己能付。女孩子手上有套公寓,，不會(huì)給男方產(chǎn)生太大壓力,。后期不管是作為長(zhǎng)期飯票，還是作為朋友/自己小聚的場(chǎng)所,，都是不錯(cuò)的選擇,。

3、想要有一份穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益（房租）,。做好了持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備,，不準(zhǔn)備賣出去（公寓交易賺錢挺難的），想要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益,，可以考慮購(gòu)買公寓,。

七、平層和loft怎么選

同等位置,，loft優(yōu)于平層,，可使用面積更大，裝修起來(lái)以后的漂亮程度也更高,。但是購(gòu)買loft一定不要被樣板間欺騙了,，一定一定要關(guān)注層高，原則上,，loft層高應(yīng)該高于4米,，最低最低3,5米以上，才能保證居住的舒適程度,。

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一頂山

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東子asd

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