公寓到底能不能買

xing感小野貓

先說結論,，能買,，但是不適合大部分人，如果非要買一定要選擇每個區(qū)的中心位置

一,、商住公寓的解釋

商住公寓這個名詞本身有問題,，在國家的規(guī)定里邊，并沒有“商住”這種類型,，在地塊的使用規(guī)定里邊,，只有住宅和商業(yè)這兩種。“商住”其實是開發(fā)商自己做出來的一個名詞,。公寓本質上應該是寫字樓,，分割好的寫字樓。這也就解釋了為什么絕大多數(shù)的公寓沒辦法引入天然氣,。

國內的公寓,，和國外的公寓還是有本質的區(qū)別的。主要在于產(chǎn)權,，國外的公寓雖然也是高層,，但是是永久產(chǎn)權。也就是說,，你買下來以后,，這塊地和上邊的房子，都是你的,。所以有人用國外的公寓來類比國內的公寓,，是不合理的。

二,、開發(fā)商為什么要建公寓

第一種,，拿地的時候整個地塊都是商業(yè)用地，如果單純的建商鋪,、寫字樓,，預期的回報率可能會不足,，賣的話也不太好賣，那就把其中一棟或者幾棟寫字樓分隔成小型的公寓,，本質上還是商業(yè)用地,。寫字樓出售的同時，企業(yè)職工如果考慮上班,，可能會購買公寓自住,，投資的想要買來出租給寫字樓里的企業(yè)職工的，也會購買部分公寓,，相互扶持,，帶動周邊的人氣,。更好的為整個地塊的發(fā)展做準備,。

第二種，拿地是綜合型用地,，會被要求在建設住宅的同時,，有比例的建設商業(yè)，也就是說,，部分地塊必須建設商業(yè),。全部修建成商鋪的話，如果招商引資做不好,，很容易就爛掉了,。如果修建公寓，既不違反規(guī)定,，還好賣,。

三、公寓的缺點：

1,、稅費高：嚴重超出住宅出讓稅費,，且沒有優(yōu)惠政策（不管多少年，稅費要一樣付）

2,、產(chǎn)權年限短：本身的產(chǎn)權只有40年,，實際買到的時候不會到40年（產(chǎn)權要從拿地時間開始算）

3、生活成本高：商水商電價格為住宅水電的兩倍,，物業(yè)費比同等地段至少上浮30%（數(shù)據(jù)不準確,，可能高也可能低）

4、不能落戶,，沒有學區(qū)（部分城市可公寓落戶上學,，比如我所在的城市煙臺）

5、可動用的杠桿小,，首付比例高（商業(yè)地產(chǎn)首付比例50%,，利率一般要上浮30%）

6,、同等位置，價格低,，升值慢（住宅大漲,，公寓小漲，住宅小漲,，公寓持平,，住宅小跌，公寓完全賣不出去,。）

7,、梯戶比高，居住人員多且雜（3梯10戶,，4梯12戶,，6梯24戶，住宅一般是1梯1戶,，1梯兩戶,，2梯3戶，2梯4戶）

8,、公攤大,，得房率低（公攤普遍在30%以上，普通住宅公攤一般在30%以內）

不洗缺點,，沒得洗,，這篇文章也不是想給大家推薦公寓，只是不想大家一竿子打死這種產(chǎn)品,。

四,、公寓的優(yōu)點

1、不限購限貸,，對于很多年輕人來說,，想要有一套自己的房子，得滿足很多要求,，公寓這種產(chǎn)品,，有錢就行

2、不占用住宅貸款名額,。商業(yè)產(chǎn)權的物業(yè)和住宅產(chǎn)權的物業(yè)貸款是分開的,，不管你買多少套公寓，都不占用住宅貸款名額,，也就是說,，仍然能夠享受首套房的貸款政策

3、總價低，比同等位置的住宅在單價上明顯低很多,，再加上本身面積比較小,，總價很有優(yōu)勢。

3,、比住宅容易出租,，回報率較高。年輕租戶更愿意去租獨門獨戶的房子,，即使多付一點錢,。

4、位置一般比較好,。公寓的位置一般選址都不錯,，要么是再優(yōu)質地段，要么是這個地段有特點,。不然賣不出去,。

5、拆遷賠償比例比較高,，按照商鋪的賠償比例走,，1:3，但是很少有開發(fā)商愿意拆掉公寓樓來新建,，成本太高不劃算.

五、關于公寓的產(chǎn)權年限

公寓項目如果按照正常的施工建設流程,，是能夠拿到不動產(chǎn)證的,。按照我國《物權法》第三十九條規(guī)定：所有權人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有,、使用,、收益和處分的權利。

《物權法》第三十九條
也就是說即使土地到期,，土地上你的不動產(chǎn)還是屬于你的,。

關于土地使用年限的政策：

《物權法》第一百四十九條

《物權法》第一百四十九條
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條
對于商業(yè)地產(chǎn)，目前沒有明確規(guī)定續(xù)期如何繳納費用,，這也是大家比較擔心的問題,。當前也沒有相應的案例進行參考和指導，只能寄希望于后續(xù)相關法規(guī)的進一步完善,。部分開發(fā)商和從業(yè)人員以《物權法》第一百四十九條之規(guī)定,，來告訴消費者，購買商業(yè)公寓到期可自動續(xù)期,，完全是忽悠,。

六、什么樣的客戶適合買

綜上述，公寓不適合很多人,，如果你是剛需型客戶,，購房是準備結婚生子，長期居住,，無論如何不要購買公寓,。如果考慮房產(chǎn)投資，想要短期出手,，也不適合購買公寓,。依照我自己的看房，下述幾種客戶,，可選擇購買公寓,。

1、購房主要是為了過渡,，也就是說,，不準備長期居住在該房產(chǎn)中。不管你是單身還是戀愛中,，手上有積蓄,，不想用家里的錢，又想要買一套自己的房子,，可以考慮一下小面積的公寓,，居住結束后，可以長期進行出租,，獲得穩(wěn)定的收益,。

2、小姐姐作為婚前財產(chǎn),。最近一段時間,，我接觸到的客戶以此目的來咨詢購買公寓的，不在少數(shù),。首付低,，自己能付。女孩子手上有套公寓,，不會給男方產(chǎn)生太大壓力,。后期不管是作為長期飯票，還是作為朋友/自己小聚的場所,，都是不錯的選擇,。

3、想要有一份穩(wěn)定的長期收益（房租）,。做好了持久戰(zhàn)的準備,，不準備賣出去（公寓交易賺錢挺難的），想要一個長期穩(wěn)定的收益，可以考慮購買公寓,。

七,、平層和loft怎么選

同等位置，loft優(yōu)于平層,，可使用面積更大,，裝修起來以后的漂亮程度也更高。但是購買loft一定不要被樣板間欺騙了,，一定一定要關注層高,，原則上，loft層高應該高于4米,，最低最低3,5米以上,，才能保證居住的舒適程度。

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