技術(shù)貼告訴你們買哪家開(kāi)發(fā)商的房子和怎么選房子

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身為煙臺(tái)人,，看著大家血汗錢被地產(chǎn)商們剝削，心虛不已,，尤其是無(wú)良地產(chǎn)商,，自己各種捂臉，各種不安,，特發(fā)以下攻略,，供大家學(xué)習(xí)參考，也警醒打算進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的新人們,，這是個(gè)骯臟的圈子,，有心靈潔癖或者不想變的陰暗，要么換個(gè)行業(yè),，要么在這個(gè)行業(yè)只做最底層

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帖子不小心沉了,。。,。,。各位放心，沒(méi)有被查水表,，繼續(xù)給你們講房地產(chǎn)公司內(nèi)部各個(gè)崗位的精髓和套路,，講裝修套路，講智能化家居套路

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接下來(lái)我就得講講房地產(chǎn)企業(yè)的廣東三虎的融資情況了,，大家有木有特別期待,。說(shuō)實(shí)話，寫這篇帖子和廣東三虎之一某地方三級(jí)子公司還頗有淵源,，具體原因不想多說(shuō),，一句話。當(dāng)面一套,，背后一套,，在我面前裝千年的狐貍，唱聊齋,，小爺不爽

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野原新之助他爹 發(fā)表于 2018-3-18 08:01
其實(shí)我就想問(wèn)問(wèn)萊山區(qū)的  暖山國(guó)際  綠色家園  四季花城  天合城    開(kāi)發(fā)區(qū)西部的  崳景華城  萬(wàn)科城 等 ...

綠色家園是老小區(qū)了吧,，花城和天合我沒(méi)了解過(guò),，不多說(shuō)，暖山的盤我去踩過(guò),，多年前,，那時(shí)候覺(jué)得挺偏僻的，在寶龍廣場(chǎng)以南,，現(xiàn)在看,，還不算太遠(yuǎn)，還能接受,，畢竟城市在擴(kuò)張,，當(dāng)年踩盤時(shí)候也就6000一平米吧，不知道現(xiàn)在價(jià)錢,，2015年年初時(shí)候踩的,，開(kāi)發(fā)區(qū)這倆項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)區(qū)西部，屬于西部中最靠近開(kāi)發(fā)區(qū)中心的位置,，同時(shí)這倆也都是學(xué)區(qū)房,，劃到開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)的，御景華城是地方地產(chǎn)企業(yè)做的,，我有不少經(jīng)濟(jì)條件一般的朋友在那里買的,，那里二手房存量應(yīng)該挺大，周邊交通,，菜市場(chǎng)還是蠻方便的，小區(qū)管理的如何我不清楚,，我去那邊吃過(guò)幾次飯,，住的人挺多，挺熱鬧,。這么側(cè)面看,，質(zhì)量不會(huì)太差。去御景華城,，可以,，不過(guò)你要是家庭條件好，去那里,，將來(lái)基本會(huì)面臨換改善型房子的問(wèn)題,，御景華城現(xiàn)在差不多是開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)地段還湊合，價(jià)格比較便宜的大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品了吧,，萬(wàn)科城么,，佳世客沒(méi)來(lái)之前，賣不動(dòng),，佳世客來(lái)了之后加第三小學(xué)建設(shè)了,，賣的還可以吧,，萬(wàn)科城質(zhì)量我沒(méi)去看過(guò)，我只知道基礎(chǔ)建設(shè)是和紅旗置業(yè)合作的,，主體建筑問(wèn)題不大,，不過(guò)萬(wàn)科喜歡做精裝修擴(kuò)大項(xiàng)目利潤(rùn)，精裝修做的不是一般爛,，原則上,，買房子只買毛坯，不買精裝修,，帶精裝修的房子,，都是坑。毛坯雖然要自己收拾,，不過(guò)收拾前可以清晰了解這個(gè)房子的問(wèn)題在哪里,，在裝修中一并處理了，精裝修嘛,，呵呵了,，300一平米裝修費(fèi)用跟你說(shuō)是600標(biāo)準(zhǔn)，400的跟你說(shuō)是800的標(biāo)準(zhǔn),，500的裝修跟你說(shuō)1200,，你說(shuō)坑不吭

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萬(wàn)科作為一流地產(chǎn)行業(yè)的尾巴，彈藥來(lái)源主要是證券市場(chǎng)和戰(zhàn)略投資伙伴,，也很充足,，但畢竟全市場(chǎng)化運(yùn)作，在很多環(huán)節(jié)也算不上無(wú)憂無(wú)慮,，至少寶能就給萬(wàn)科上了深刻的一課,，關(guān)鍵時(shí)刻還是要抱大腿的。我對(duì)萬(wàn)科企業(yè)發(fā)展相對(duì)比較尊重,，產(chǎn)品也比較認(rèn)可,，可惜我是專業(yè)的，對(duì)房子的性價(jià)比看中,，萬(wàn)科的項(xiàng)目,，適合追求品質(zhì)生活的那類，言外之意,，萬(wàn)科定價(jià)小高,，不論地產(chǎn)和建筑業(yè)還是設(shè)計(jì)領(lǐng)域內(nèi)的人，基本是個(gè)普遍共識(shí),，不過(guò)萬(wàn)科的項(xiàng)目是小高,，不是虛高，說(shuō)的明白點(diǎn)，就是提前透支了3年左右城市配套成熟后所造成的固定資產(chǎn)溢價(jià),。比如未來(lái)附近建學(xué)校,，地鐵或者商超等項(xiàng)目，其實(shí)這些都是納入城市總規(guī)劃中的,。頂級(jí)玩家能玩的更6,，原因在于頂層設(shè)計(jì)本來(lái)就是自己組織的，在設(shè)計(jì)中,，頂級(jí)玩家還有很大一部分民生責(zé)任,，比如落實(shí)向政府提供各種就業(yè)崗位，稅收保證等等可能在談判內(nèi)容中的承諾

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linerzhang 發(fā)表于 2018-3-15 15:46
剛開(kāi)始是捂著,，這么沒(méi)有房那么沒(méi)有房,，后來(lái)看情況不行，自己演不下去了,，然后就開(kāi)始讓中介去幫忙推廣了啊

興隆本來(lái)指望著賣給綠葉生物醫(yī)藥園區(qū)的員工,，不知道人家綠葉有自己的地產(chǎn)公司，員工拿房便宜多了,，還是在萊山區(qū),，所以就死在那里了，附近還有棟樓框架都蓋了8年多了,，到現(xiàn)在沒(méi)砌磚呢,，很顯眼，20多層的辦公樓兩棟,，那片基本死掉了,，你要真在高新區(qū)買房，就在高新區(qū)管委附近,。

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物有本末,，事有始終，房地產(chǎn)現(xiàn)在的蓬勃發(fā)展,，一切離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)利益的推動(dòng)。我不談土地政策,，不談土地財(cái)政,，不談城市規(guī)劃編制和城市投資發(fā)展平臺(tái)公司，不談大型銀行和合法的金融行業(yè)及其融資渠道,，也不跟你們?cè)敿?xì)講解一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)城融一體化,，一般的人不懂，專業(yè)的人靠這個(gè)吃飯,，也不會(huì)出來(lái)砸自己的飯碗

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樓主家住了8年,，全家最大的裂縫也不過(guò)2毫米寬

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牧弘 發(fā)表于 2018-3-17 13:41
真心請(qǐng)教樓主，開(kāi)發(fā)區(qū)的海信波爾多小鎮(zhèn)和金橋澎湖灣的房子怎么樣,？從房子質(zhì)量,、物業(yè)和發(fā)展前景看,。謝謝了
...

首先，25萬(wàn)你首付已經(jīng)不低了,，其次你沒(méi)說(shuō)你要多大面積和對(duì)教育和商業(yè)配套資源的需求,。說(shuō)實(shí)話，海信波爾多應(yīng)該是新盤,，我沒(méi)太關(guān)注,，不過(guò)貌似離開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心太遠(yuǎn)，說(shuō)句老實(shí)話,，開(kāi)發(fā)區(qū)馬家以西的,，我都看不太上地理位置。,。,。你沒(méi)告訴我你孩子多大，要不要考慮上學(xué),，要是考慮上學(xué),，保證學(xué)區(qū)的話，馬家拆遷的澎湖山莊也不太貴,，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)里的新房90到100平米,，只能買上居和園，海信天山郡和盈科花溪的那個(gè)區(qū)域的新房了吧,。天頤麗城的不知道你買多大平方的,。棲里鳳臺(tái)山莊的基本賣光了，80m2二手房可以考慮,，紫薇臺(tái)或者萬(wàn)行中心應(yīng)該可以買80左右,，我是不建議買開(kāi)發(fā)區(qū)馬家以西的，你說(shuō)這倆小區(qū)都太靠西面了,。我個(gè)人覺(jué)得不適合生活,，除非你在附近工作�,；蛘邲](méi)有孩子上學(xué)的壓力,。畢竟買房子還是為了孩子多一些。開(kāi)發(fā)區(qū)馬家,，就是萬(wàn)科城以西以南的區(qū)域,，都進(jìn)不了實(shí)驗(yàn)中學(xué)劃片，單純?yōu)榱俗『蜕�活��,，除了拆遷回遷的,，本地人真的很少有購(gòu)買的。開(kāi)發(fā)區(qū)以前買的最多的就是海信慧園東西倆小區(qū)加月光蘭亭小區(qū)，實(shí)驗(yàn)中學(xué)大門口,，文化宮大門口,，當(dāng)年開(kāi)盤3700一平米賣不動(dòng)，現(xiàn)在二手房1萬(wàn)以上都搶不到,，我都后悔當(dāng)年沒(méi)在那里買了,，不過(guò)當(dāng)年我確實(shí)也看不上那里，就一個(gè)學(xué)校,，空蕩蕩的,。

好吃的不是拉面

心眼看騙局 發(fā)表于 2018-3-15 21:31
我再次聲明'為了大家的幸福生活'不要嘗試買恒大'碧桂園'富力這些企業(yè)的房子'大家可以從網(wǎng)上看看買了他們房 ...

坐等拜讀樓主的更新啊。
富力在煙臺(tái)也只有富力灣,，太偏了,，快到蓬萊了，一般也不考慮,。
碧桂園號(hào)稱天下第一,，估計(jì)價(jià)格不能便宜了，也沒(méi)去考慮,。
但恒大今年在萊山區(qū)有個(gè)恒大御山華府,，估計(jì)夏秋交替之際開(kāi)盤，本來(lái)的確是真想考慮的,，聽(tīng)樓主這一說(shuō),，又猶豫了……

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偶的就是你的 發(fā)表于 2018-5-22 05:00
樓主你好，可以幫分析下嗎,？目前我住蓁山屯附近,，想改善住房，因?yàn)?個(gè)孩子,，得3居室的,，想買120平左右或者 ...

第一個(gè)回答：您這個(gè)200萬(wàn)要120平米，房子均價(jià)才1萬(wàn)7問(wèn)題不大,，我不太清楚芝罘區(qū)的房?jī)r(jià),，但是芝罘區(qū)典型賺錢少，人口多,，擁擠型城區(qū),，我不建議選擇。這和我的生活理念有關(guān)系,，我喜歡繁榮，不喜歡擁堵,。
第二個(gè)問(wèn)題：說(shuō)教育的問(wèn)題,，我作為老煙臺(tái)人給你講哪些學(xué)校是歷史悠久的名校吧，煙臺(tái)123中，福山一中,，牟平一中,，萊陽(yáng)，蓬萊和萊州一中,，龍口招遠(yuǎn)的高中時(shí)相對(duì)出名的,，我這里沒(méi)有提萊山一中，所以,，你懂得,，你單純?yōu)榱撕⒆咏逃�，大可不必去萊山,，開(kāi)發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)這幾年教育據(jù)說(shuō)還不錯(cuò),，我就住開(kāi)發(fā)區(qū)，但是我個(gè)人持保守態(tài)度,，也不太看的上,，高中么，還是看升學(xué)率和歷史,，所以全煙臺(tái)最好的高中就是我說(shuō)的那幾個(gè),，用排除法，你可選的就芝罘區(qū),，福山和牟平區(qū),，你不可能下蓬萊，萊州等地,。所以芝罘區(qū),，福山區(qū)和牟平區(qū)是你的首選，如果你不介意開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)療和教育稍微弱一點(diǎn),，也僅僅是稍微弱一點(diǎn),，開(kāi)發(fā)區(qū)也可以考慮。至于高新區(qū),，呵呵,。真心沒(méi)必要過(guò)去，除非你是黨政軍單位的,，而且就在附近的,，高新區(qū)人口極其少，財(cái)政能力差,，發(fā)展速度緩慢,。升值空間都是炒出來(lái)的，不具備變現(xiàn)能力,。
第三個(gè)問(wèn)題：升值空間的問(wèn)題,，目前看,，短期芝罘區(qū)和萊山區(qū)房?jī)r(jià)基本已經(jīng)見(jiàn)頂了，芝罘區(qū)和萊山區(qū)的人均收入水平卻不是煙臺(tái)最高的,，想要進(jìn)一步暴漲,，可能性不大，除非通貨膨脹,，或者人民幣大規(guī)模流動(dòng)性泛濫,，高新區(qū)，你可以當(dāng)成個(gè)笑話,，無(wú)論煙臺(tái)市怎么照顧高新區(qū),，資源傾斜，甚至把商務(wù)局長(zhǎng)都調(diào)去當(dāng)區(qū)長(zhǎng)也沒(méi)用,，人口基數(shù)是個(gè)硬傷,，不是10年20年能解決的，沒(méi)有人口,，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),，就沒(méi)有稅收和就業(yè)崗位，持續(xù)惡性循環(huán),，活不成死不了,。煙臺(tái)地區(qū)最有活力是萊山和開(kāi)發(fā)區(qū)，福山區(qū)次之,，牟平區(qū)嘛,，政府不行，外地企業(yè)在牟平區(qū)大多活不了,，沒(méi)有大規(guī)模企業(yè),，就沒(méi)有就業(yè)崗位，消費(fèi)能力和稅收,，也就沒(méi)法發(fā)展城市建設(shè),。所以在我的理念里，只剩下開(kāi)發(fā)區(qū)和福山區(qū)了,，論城區(qū)綜合條件,，肯定開(kāi)發(fā)區(qū)最好，福山區(qū)稍微差一點(diǎn)點(diǎn),，論發(fā)展速度的話,，全煙臺(tái)沒(méi)區(qū)敢跟開(kāi)發(fā)區(qū)比，原因就是開(kāi)發(fā)區(qū)政府稅收多,，財(cái)政有錢,，城市建設(shè)和社會(huì)發(fā)展速度快，這不是給開(kāi)發(fā)區(qū)政府吹牛逼,，政府辦事效率上差距就大了去了,，開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)是外來(lái)人口多,，文化多樣性，不排外,，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方，政府廉潔程度越高,，因?yàn)椴徊钅菐讉�(gè)小錢,老話說(shuō)閻王好斗,，小鬼難纏嘛，開(kāi)發(fā)區(qū)和福山區(qū)我看都行,。不是說(shuō)芝罘區(qū)不好,，芝罘區(qū)太擁堵了，堵得我心煩,，從來(lái)不去芝罘區(qū),，除非坐高鐵，寧可走繞城高速也不進(jìn)芝罘區(qū),。第四個(gè)問(wèn)題：您給出的200萬(wàn) ,，120平米。,。在開(kāi)發(fā)區(qū)和芝罘區(qū)可以撒滾打坡,，隨便買買買了。,。,。。,。,。。,。,。。開(kāi)發(fā)區(qū)買140左右問(wèn)題不大,，福山區(qū),，您可以買200平米以上的了，或者您買1層,，自己打通了............或者您買兩層,，偷偷開(kāi)個(gè)樓梯口，樓中樓,，小別墅,。。,。不要太爽,。,。。要是個(gè)人不反對(duì)閣樓的話,，您可以買加閣樓的3層樓中樓,，做低調(diào)啊，奢華啊,，有內(nèi)涵的銀,。。,。,。。自己偷偷在鬧市當(dāng)土皇帝,。,。當(dāng)然我以上思路只是為了自己住的舒服。,。不是投資角度考慮的,，投資角度買的話，不如買3套,，住1套,，租兩套出去，房子就不能買在一個(gè)小區(qū)了

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沒(méi)有跟帖的,，我只能自己一個(gè)人寂寞的寫下去,，或許這篇帖子會(huì)沉，但是記錄了我最真實(shí)的見(jiàn)解,，我會(huì)一步步從房地產(chǎn)公司的類型,，資金來(lái)源，開(kāi)發(fā)方向,，融資成本,，結(jié)合政府房地產(chǎn)行業(yè)手續(xù)，行業(yè)潛規(guī),，逐漸解密房?jī)r(jià)是為什么那么高昂,，哪些房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目類型值得關(guān)注，本人不會(huì)對(duì)任何房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行推薦,，請(qǐng)看到帖子的人,，用你自己的腦子去分析對(duì)與錯(cuò)

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房地產(chǎn)企業(yè)的分類大致有這么幾種方法。大家都知道國(guó)內(nèi)的恒大,，碧桂園,，富力，萬(wàn)科這類大型知名地產(chǎn)企業(yè),，都覺(jué)得是大企業(yè),，肯定是國(guó)內(nèi)頂級(jí)地產(chǎn)企業(yè),，但很遺憾的告訴你們，這些企業(yè)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)圈子里面,，全都是二流貨色,，萬(wàn)科稍微高出一個(gè)檔次，至少是在寶能和萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)以后,，深圳國(guó)資委入資成為大股東力挺萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)之后,，萬(wàn)科的發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目水平提升了不少，萬(wàn)科也僅僅只能算的上一流中的尾巴,。不跟你們兜圈子了，真正頂級(jí)的房企都是中字頭的,，比如中建地產(chǎn)  中鐵  中海 中冶  保利 綠地 首開(kāi)等等,。小伙伴或許不明白，這些企業(yè)在業(yè)內(nèi)幾個(gè)加起來(lái)都不一定比的上恒大碧桂園和富力這種企業(yè),。

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問(wèn)我為什么,？業(yè)務(wù)管理水平。資金實(shí)力,。低成本的融資,。政府體系內(nèi)的協(xié)調(diào)機(jī)制。地產(chǎn)項(xiàng)目投資后,，對(duì)地方民生和一二三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng),，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)，這些不是恒大碧桂園富力這些企業(yè)能帶來(lái)的,。所以嘍,，在房地產(chǎn)的前期，土地拓展和城鎮(zhèn)規(guī)劃編制大量的準(zhǔn)備工作,，廣東這些民營(yíng)房地產(chǎn)是沒(méi)有能力,，也沒(méi)有資金，更沒(méi)有資格進(jìn)入這個(gè)圈子玩的（表面廣東三大房企很有錢,，但是負(fù)債率都高的接近崩盤,，具體的在后面財(cái)務(wù)一塊詳細(xì)解說(shuō)）

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房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)是土地購(gòu)買和項(xiàng)目融資，土地購(gòu)買就決定你個(gè)人要買的房子所處的一個(gè)大概位置,。在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)整備規(guī)模中,，幾平方公里的土地由該城市投資平臺(tái)公司執(zhí)行，政府由財(cái)政部門,，規(guī)劃部門,，發(fā)改部門，國(guó)資部門以及頂級(jí)的開(kāi)發(fā)商加大型銀行或者大型金融集團(tuán)包括各類專家聯(lián)合組成工作組,，從城市發(fā)展,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，民生改善各個(gè)角度綜合考慮項(xiàng)目。

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身處頂級(jí)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)玩家,，會(huì)把最好的地理位置給二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的二流企業(yè)么,？呵呵，我什么都不說(shuō),，你們自己想,。

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最好的地理位置意味著什么？全地區(qū)的資源向你所在的區(qū)域傾斜,，意味著優(yōu)質(zhì)學(xué)校教育機(jī)構(gòu),，完善的醫(yī)療，便捷的海陸空交通,，優(yōu)雅的公園,，繁華的商業(yè)，這樣地段的地產(chǎn)項(xiàng)目,，賣的再貴,，市場(chǎng)也不會(huì)不好，就像北京三環(huán)以內(nèi)的房子,，這些是二流民營(yíng)地產(chǎn)玩家能插手的么

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第一個(gè)重要因素,，地理位置講完了，我們來(lái)說(shuō)第二個(gè)關(guān)鍵因素,，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金和融資,，按國(guó)家規(guī)定，建設(shè)資金,，自有資金比例一般不低于百分30,，剩下可以融資貸款。說(shuō)實(shí)話,，如果一切能嚴(yán)格執(zhí)行,，房地產(chǎn)未必會(huì)膨脹到現(xiàn)在的狀態(tài)，銀行在其中充當(dāng)不光彩的角色

遲遲_

樓主繼續(xù),，等著看～

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我先解釋中字頭和大型國(guó)資背景地產(chǎn)公司為什么會(huì)成為頂級(jí)玩家,，根本原因融資成本低，基本為零,，除了有行業(yè)壟斷營(yíng)業(yè)收入外,，大量行業(yè)基金，產(chǎn)業(yè)扶持資金,，科技資金會(huì)變著法的以各種方式各種合法財(cái)務(wù)手段用于周轉(zhuǎn),，（在上市和國(guó)有企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，一般會(huì)有財(cái)務(wù)投資收入這欄，里面會(huì)包含一部分短期借款和其他股權(quán)方面的關(guān)聯(lián)交易,，俗稱過(guò)橋貸）即使有融資成本,，基本持平一般銀行貸款利息，并且不用擔(dān)心被抽貸款,。所以頂級(jí)玩家有最充足的彈藥,。

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù)，等著看～

終于迎來(lái)了第一位看官,，感謝呀

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

終于迎來(lái)了第一位看官，感謝呀

心眼看騙局

廣東三虎情況都差不多,，拿個(gè)數(shù)據(jù)公布足夠多的來(lái)舉例吧,，思來(lái)想去就拿恒大舉例，案例比較典型,，也是老話題,，只能算翻舊賬，不至于被查水表或遭遇人身傷害,，嘿嘿，生活在當(dāng)下,，要有政治覺(jué)悟和自我保護(hù)意識(shí)

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

有你們的回帖。才有動(dòng)力

心眼看騙局

心眼看騙局 發(fā)表于 2018-3-11 19:14
有你們的回帖,。才有動(dòng)力

暫時(shí)今天告一段落吧,，明天更新

鬧小

等待中……………………

不是川川

哎呀，樓主,，繼續(xù)呀,，坐等更新