技術(shù)貼告訴你們買哪家開發(fā)商的房子和怎么選房子

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身為煙臺人，看著大家血汗錢被地產(chǎn)商們剝削,，心虛不已,，尤其是無良地產(chǎn)商，自己各種捂臉,，各種不安,，特發(fā)以下攻略，供大家學(xué)習(xí)參考,，也警醒打算進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的新人們,，這是個骯臟的圈子，有心靈潔癖或者不想變的陰暗,，要么換個行業(yè),，要么在這個行業(yè)只做最底層

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帖子不小心沉了。,。,。。各位放心,，沒有被查水表,，繼續(xù)給你們講房地產(chǎn)公司內(nèi)部各個崗位的精髓和套路，講裝修套路,，講智能化家居套路

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接下來我就得講講房地產(chǎn)企業(yè)的廣東三虎的融資情況了,，大家有木有特別期待。說實話,，寫這篇帖子和廣東三虎之一某地方三級子公司還頗有淵源,，具體原因不想多說,，一句話。當(dāng)面一套,，背后一套,，在我面前裝千年的狐貍，唱聊齋,，小爺不爽

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野原新之助他爹 發(fā)表于 2018-3-18 08:01
其實我就想問問萊山區(qū)的  暖山國際  綠色家園  四季花城  天合城    開發(fā)區(qū)西部的  崳景華城  萬科城 等 ...

綠色家園是老小區(qū)了吧,，花城和天合我沒了解過，不多說,，暖山的盤我去踩過,，多年前，那時候覺得挺偏僻的,，在寶龍廣場以南,，現(xiàn)在看，還不算太遠(yuǎn),，還能接受,，畢竟城市在擴(kuò)張，當(dāng)年踩盤時候也就6000一平米吧,，不知道現(xiàn)在價錢,，2015年年初時候踩的，開發(fā)區(qū)這倆項目在開發(fā)區(qū)西部,，屬于西部中最靠近開發(fā)區(qū)中心的位置,，同時這倆也都是學(xué)區(qū)房，劃到開發(fā)區(qū)實驗中學(xué)的,，御景華城是地方地產(chǎn)企業(yè)做的,，我有不少經(jīng)濟(jì)條件一般的朋友在那里買的，那里二手房存量應(yīng)該挺大,，周邊交通,，菜市場還是蠻方便的,，小區(qū)管理的如何我不清楚,，我去那邊吃過幾次飯，住的人挺多,，挺熱鬧,。這么側(cè)面看，質(zhì)量不會太差,。去御景華城,，可以，不過你要是家庭條件好,，去那里,，將來基本會面臨換改善型房子的問題,，御景華城現(xiàn)在差不多是開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)地段還湊合，價格比較便宜的大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品了吧,，萬科城么,，佳世客沒來之前，賣不動,，佳世客來了之后加第三小學(xué)建設(shè)了,，賣的還可以吧，萬科城質(zhì)量我沒去看過,，我只知道基礎(chǔ)建設(shè)是和紅旗置業(yè)合作的,，主體建筑問題不大，不過萬科喜歡做精裝修擴(kuò)大項目利潤,，精裝修做的不是一般爛,，原則上，買房子只買毛坯,，不買精裝修,，帶精裝修的房子，都是坑,。毛坯雖然要自己收拾,，不過收拾前可以清晰了解這個房子的問題在哪里，在裝修中一并處理了,，精裝修嘛,，呵呵了，300一平米裝修費用跟你說是600標(biāo)準(zhǔn),，400的跟你說是800的標(biāo)準(zhǔn),，500的裝修跟你說1200，你說坑不吭

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萬科作為一流地產(chǎn)行業(yè)的尾巴,，彈藥來源主要是證券市場和戰(zhàn)略投資伙伴,，也很充足，但畢竟全市場化運作,，在很多環(huán)節(jié)也算不上無憂無慮,，至少寶能就給萬科上了深刻的一課，關(guān)鍵時刻還是要抱大腿的,。我對萬科企業(yè)發(fā)展相對比較尊重,，產(chǎn)品也比較認(rèn)可，可惜我是專業(yè)的,，對房子的性價比看中,，萬科的項目，適合追求品質(zhì)生活的那類,，言外之意,，萬科定價小高,，不論地產(chǎn)和建筑業(yè)還是設(shè)計領(lǐng)域內(nèi)的人，基本是個普遍共識,，不過萬科的項目是小高,，不是虛高，說的明白點,，就是提前透支了3年左右城市配套成熟后所造成的固定資產(chǎn)溢價,。比如未來附近建學(xué)校，地鐵或者商超等項目,，其實這些都是納入城市總規(guī)劃中的,。頂級玩家能玩的更6，原因在于頂層設(shè)計本來就是自己組織的,，在設(shè)計中，頂級玩家還有很大一部分民生責(zé)任,，比如落實向政府提供各種就業(yè)崗位,，稅收保證等等可能在談判內(nèi)容中的承諾

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linerzhang 發(fā)表于 2018-3-15 15:46
剛開始是捂著，這么沒有房那么沒有房,，后來看情況不行,，自己演不下去了,，然后就開始讓中介去幫忙推廣了啊

興隆本來指望著賣給綠葉生物醫(yī)藥園區(qū)的員工,，不知道人家綠葉有自己的地產(chǎn)公司，員工拿房便宜多了,，還是在萊山區(qū),，所以就死在那里了，附近還有棟樓框架都蓋了8年多了,，到現(xiàn)在沒砌磚呢，很顯眼,，20多層的辦公樓兩棟,，那片基本死掉了，你要真在高新區(qū)買房,，就在高新區(qū)管委附近。

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物有本末，事有始終,，房地產(chǎn)現(xiàn)在的蓬勃發(fā)展，一切離不開經(jīng)濟(jì)利益的推動,。我不談土地政策,，不談土地財政，不談城市規(guī)劃編制和城市投資發(fā)展平臺公司,，不談大型銀行和合法的金融行業(yè)及其融資渠道,，也不跟你們詳細(xì)講解一二級土地聯(lián)動開發(fā)和產(chǎn)城融一體化，一般的人不懂,，專業(yè)的人靠這個吃飯，也不會出來砸自己的飯碗

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樓主家住了8年,，全家最大的裂縫也不過2毫米寬

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牧弘 發(fā)表于 2018-3-17 13:41
真心請教樓主，開發(fā)區(qū)的海信波爾多小鎮(zhèn)和金橋澎湖灣的房子怎么樣,？從房子質(zhì)量,、物業(yè)和發(fā)展前景看,。謝謝了
...

首先,，25萬你首付已經(jīng)不低了，其次你沒說你要多大面積和對教育和商業(yè)配套資源的需求,。說實話，海信波爾多應(yīng)該是新盤,，我沒太關(guān)注，不過貌似離開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心太遠(yuǎn),，說句老實話，開發(fā)區(qū)馬家以西的,，我都看不太上地理位置,。。,。你沒告訴我你孩子多大,，要不要考慮上學(xué),，要是考慮上學(xué),，保證學(xué)區(qū)的話，馬家拆遷的澎湖山莊也不太貴,，開發(fā)區(qū)區(qū)里的新房90到100平米,，只能買上居和園，海信天山郡和盈科花溪的那個區(qū)域的新房了吧,。天頤麗城的不知道你買多大平方的,。棲里鳳臺山莊的基本賣光了,，80m2二手房可以考慮,，紫薇臺或者萬行中心應(yīng)該可以買80左右,，我是不建議買開發(fā)區(qū)馬家以西的,，你說這倆小區(qū)都太靠西面了。我個人覺得不適合生活,，除非你在附近工作,�,；蛘邲]有孩子上學(xué)的壓力,。畢竟買房子還是為了孩子多一些。開發(fā)區(qū)馬家,，就是萬科城以西以南的區(qū)域,，都進(jìn)不了實驗中學(xué)劃片，單純?yōu)榱俗『蜕�活��,，除了拆遷回遷的,，本地人真的很少有購買的。開發(fā)區(qū)以前買的最多的就是海信慧園東西倆小區(qū)加月光蘭亭小區(qū),，實驗中學(xué)大門口,，文化宮大門口,，當(dāng)年開盤3700一平米賣不動,，現(xiàn)在二手房1萬以上都搶不到,，我都后悔當(dāng)年沒在那里買了，不過當(dāng)年我確實也看不上那里,，就一個學(xué)校,，空蕩蕩的。

好吃的不是拉面

心眼看騙局 發(fā)表于 2018-3-15 21:31
我再次聲明'為了大家的幸福生活'不要嘗試買恒大'碧桂園'富力這些企業(yè)的房子'大家可以從網(wǎng)上看看買了他們房 ...

坐等拜讀樓主的更新啊,。
富力在煙臺也只有富力灣,，太偏了，快到蓬萊了,，一般也不考慮,。
碧桂園號稱天下第一，估計價格不能便宜了,，也沒去考慮,。
但恒大今年在萊山區(qū)有個恒大御山華府，估計夏秋交替之際開盤,，本來的確是真想考慮的,，聽樓主這一說，又猶豫了……

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偶的就是你的 發(fā)表于 2018-5-22 05:00
樓主你好,，可以幫分析下嗎,？目前我住蓁山屯附近，想改善住房,，因為2個孩子,，得3居室的,，想買120平左右或者 ...

第一個回答：您這個200萬要120平米，房子均價才1萬7問題不大,，我不太清楚芝罘區(qū)的房價,，但是芝罘區(qū)典型賺錢少，人口多,，擁擠型城區(qū),，我不建議選擇。這和我的生活理念有關(guān)系,，我喜歡繁榮,，不喜歡擁堵。
第二個問題：說教育的問題,，我作為老煙臺人給你講哪些學(xué)校是歷史悠久的名校吧,，煙臺123中，福山一中,，牟平一中,，萊陽，蓬萊和萊州一中,，龍口招遠(yuǎn)的高中時相對出名的,，我這里沒有提萊山一中，所以,，你懂得,，你單純?yōu)榱撕⒆咏逃�，大可不必去萊山,，開發(fā)區(qū)高級中學(xué)這幾年教育據(jù)說還不錯,，我就住開發(fā)區(qū),，但是我個人持保守態(tài)度,，也不太看的上,，高中么，還是看升學(xué)率和歷史,，所以全煙臺最好的高中就是我說的那幾個,，用排除法，你可選的就芝罘區(qū),，福山和牟平區(qū),，你不可能下蓬萊，萊州等地,。所以芝罘區(qū),，福山區(qū)和牟平區(qū)是你的首選，如果你不介意開發(fā)區(qū)醫(yī)療和教育稍微弱一點,，也僅僅是稍微弱一點,，開發(fā)區(qū)也可以考慮,。至于高新區(qū)，呵呵,。真心沒必要過去,，除非你是黨政軍單位的，而且就在附近的,，高新區(qū)人口極其少,，財政能力差，發(fā)展速度緩慢,。升值空間都是炒出來的,，不具備變現(xiàn)能力。
第三個問題：升值空間的問題,，目前看,，短期芝罘區(qū)和萊山區(qū)房價基本已經(jīng)見頂了，芝罘區(qū)和萊山區(qū)的人均收入水平卻不是煙臺最高的,，想要進(jìn)一步暴漲,，可能性不大,，除非通貨膨脹,，或者人民幣大規(guī)模流動性泛濫，高新區(qū),，你可以當(dāng)成個笑話,，無論煙臺市怎么照顧高新區(qū)，資源傾斜,，甚至把商務(wù)局長都調(diào)去當(dāng)區(qū)長也沒用,，人口基數(shù)是個硬傷，不是10年20年能解決的,，沒有人口,，沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，就沒有稅收和就業(yè)崗位,，持續(xù)惡性循環(huán),，活不成死不了。煙臺地區(qū)最有活力是萊山和開發(fā)區(qū),，福山區(qū)次之,，牟平區(qū)嘛，政府不行,，外地企業(yè)在牟平區(qū)大多活不了,，沒有大規(guī)模企業(yè)，就沒有就業(yè)崗位,，消費能力和稅收,，也就沒法發(fā)展城市建設(shè),。所以在我的理念里，只剩下開發(fā)區(qū)和福山區(qū)了,，論城區(qū)綜合條件,，肯定開發(fā)區(qū)最好，福山區(qū)稍微差一點點,，論發(fā)展速度的話,，全煙臺沒區(qū)敢跟開發(fā)區(qū)比，原因就是開發(fā)區(qū)政府稅收多,，財政有錢,，城市建設(shè)和社會發(fā)展速度快，這不是給開發(fā)區(qū)政府吹牛逼,，政府辦事效率上差距就大了去了,，開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢是外來人口多，文化多樣性,，不排外,，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方，政府廉潔程度越高,，因為不差那幾個小錢,老話說閻王好斗,，小鬼難纏嘛，開發(fā)區(qū)和福山區(qū)我看都行,。不是說芝罘區(qū)不好,，芝罘區(qū)太擁堵了，堵得我心煩,，從來不去芝罘區(qū),，除非坐高鐵，寧可走繞城高速也不進(jìn)芝罘區(qū),。第四個問題：您給出的200萬 ,，120平米。,。在開發(fā)區(qū)和芝罘區(qū)可以撒滾打坡,，隨便買買買了。,。,。。,。,。。。,。,。開發(fā)區(qū)買140左右問題不大，福山區(qū),，您可以買200平米以上的了,，或者您買1層，自己打通了............或者您買兩層,，偷偷開個樓梯口,，樓中樓，小別墅,。,。。不要太爽,。,。。要是個人不反對閣樓的話,，您可以買加閣樓的3層樓中樓,，做低調(diào)啊，奢華啊,，有內(nèi)涵的銀,。。,。,。,。自己偷偷在鬧市當(dāng)土皇帝,。。當(dāng)然我以上思路只是為了自己住的舒服,。,。不是投資角度考慮的，投資角度買的話,，不如買3套,，住1套，租兩套出去,，房子就不能買在一個小區(qū)了

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沒有跟帖的,，我只能自己一個人寂寞的寫下去，或許這篇帖子會沉,，但是記錄了我最真實的見解,，我會一步步從房地產(chǎn)公司的類型，資金來源,，開發(fā)方向,，融資成本,，結(jié)合政府房地產(chǎn)行業(yè)手續(xù)，行業(yè)潛規(guī),，逐漸解密房價是為什么那么高昂,，哪些房地產(chǎn)公司的項目類型值得關(guān)注，本人不會對任何房產(chǎn)項目進(jìn)行推薦,，請看到帖子的人,，用你自己的腦子去分析對與錯

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房地產(chǎn)企業(yè)的分類大致有這么幾種方法。大家都知道國內(nèi)的恒大,，碧桂園,，富力，萬科這類大型知名地產(chǎn)企業(yè),，都覺得是大企業(yè),，肯定是國內(nèi)頂級地產(chǎn)企業(yè)，但很遺憾的告訴你們,，這些企業(yè)在國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)圈子里面,，全都是二流貨色，萬科稍微高出一個檔次,，至少是在寶能和萬科股權(quán)之爭以后,，深圳國資委入資成為大股東力挺萬科管理團(tuán)隊之后，萬科的發(fā)展戰(zhàn)略和項目水平提升了不少,，萬科也僅僅只能算的上一流中的尾巴,。不跟你們兜圈子了，真正頂級的房企都是中字頭的,，比如中建地產(chǎn)  中鐵  中海 中冶  保利 綠地 首開等等,。小伙伴或許不明白，這些企業(yè)在業(yè)內(nèi)幾個加起來都不一定比的上恒大碧桂園和富力這種企業(yè),。

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問我為什么,？業(yè)務(wù)管理水平。資金實力,。低成本的融資,。政府體系內(nèi)的協(xié)調(diào)機(jī)制。地產(chǎn)項目投資后,，對地方民生和一二三產(chǎn)業(yè)的帶動,，對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)，這些不是恒大碧桂園富力這些企業(yè)能帶來的,。所以嘍,，在房地產(chǎn)的前期，土地拓展和城鎮(zhèn)規(guī)劃編制大量的準(zhǔn)備工作，廣東這些民營房地產(chǎn)是沒有能力,，也沒有資金,，更沒有資格進(jìn)入這個圈子玩的（表面廣東三大房企很有錢，但是負(fù)債率都高的接近崩盤,，具體的在后面財務(wù)一塊詳細(xì)解說）

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房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)是土地購買和項目融資,，土地購買就決定你個人要買的房子所處的一個大概位置。在一級土地開發(fā)整備規(guī)模中,，幾平方公里的土地由該城市投資平臺公司執(zhí)行,，政府由財政部門，規(guī)劃部門,，發(fā)改部門,，國資部門以及頂級的開發(fā)商加大型銀行或者大型金融集團(tuán)包括各類專家聯(lián)合組成工作組，從城市發(fā)展,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，民生改善各個角度綜合考慮項目。

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身處頂級開發(fā)商的企業(yè)玩家,，會把最好的地理位置給二級土地開發(fā)的二流企業(yè)么,？呵呵，我什么都不說,，你們自己想,。

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最好的地理位置意味著什么？全地區(qū)的資源向你所在的區(qū)域傾斜,，意味著優(yōu)質(zhì)學(xué)校教育機(jī)構(gòu),，完善的醫(yī)療，便捷的海陸空交通,，優(yōu)雅的公園,，繁華的商業(yè)，這樣地段的地產(chǎn)項目,，賣的再貴,，市場也不會不好，就像北京三環(huán)以內(nèi)的房子,，這些是二流民營地產(chǎn)玩家能插手的么

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第一個重要因素，地理位置講完了,，我們來說第二個關(guān)鍵因素,，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)資金和融資，按國家規(guī)定,，建設(shè)資金,，自有資金比例一般不低于百分30，剩下可以融資貸款。說實話,，如果一切能嚴(yán)格執(zhí)行,，房地產(chǎn)未必會膨脹到現(xiàn)在的狀態(tài)，銀行在其中充當(dāng)不光彩的角色

遲遲_

樓主繼續(xù),，等著看～

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我先解釋中字頭和大型國資背景地產(chǎn)公司為什么會成為頂級玩家,，根本原因融資成本低，基本為零,，除了有行業(yè)壟斷營業(yè)收入外,，大量行業(yè)基金，產(chǎn)業(yè)扶持資金,，科技資金會變著法的以各種方式各種合法財務(wù)手段用于周轉(zhuǎn),，（在上市和國有企業(yè)的財務(wù)報表中，一般會有財務(wù)投資收入這欄,，里面會包含一部分短期借款和其他股權(quán)方面的關(guān)聯(lián)交易,，俗稱過橋貸）即使有融資成本，基本持平一般銀行貸款利息,，并且不用擔(dān)心被抽貸款,。所以頂級玩家有最充足的彈藥。

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

終于迎來了第一位看官,，感謝呀

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù)，等著看～

終于迎來了第一位看官,，感謝呀

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廣東三虎情況都差不多,，拿個數(shù)據(jù)公布足夠多的來舉例吧，思來想去就拿恒大舉例,，案例比較典型,，也是老話題，只能算翻舊賬,，不至于被查水表或遭遇人身傷害,，嘿嘿，生活在當(dāng)下,，要有政治覺悟和自我保護(hù)意識

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

有你們的回帖。才有動力

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心眼看騙局 發(fā)表于 2018-3-11 19:14
有你們的回帖,。才有動力

暫時今天告一段落吧,，明天更新

鬧小

等待中……………………

不是川川

哎呀，樓主,，繼續(xù)呀,，坐等更新