轉(zhuǎn)發(fā),，小區(qū)車庫應(yīng)歸屬業(yè)主支配使用

walt2002

住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主,，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？全國首例小區(qū)車庫之爭一審落槌——
　　本月12日,，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件,，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益,。
　　住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主,，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？這是個帶有普遍性的問題,。業(yè)內(nèi)人士稱,，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例,，其法律意義十分重大,。
　　據(jù)了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個地下車庫,，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個，其余的被物管以每月250元的租金租了出去,。為此,，業(yè)主委員會曾代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主,，但開發(fā)商堅(jiān)決反對,。今年6月，業(yè)主委員會無奈之下,，將開發(fā)商告上法庭,。
　　在12日的庭審中，業(yè)主委員會認(rèn)為,，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施,，應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟唤o業(yè)主使用,，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售,。開發(fā)商則強(qiáng)調(diào),，自己在出售房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上,，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的,，當(dāng)然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車庫并沒有錯,。
　　經(jīng)過3個小時的庭審,，法院經(jīng)合議庭合議后當(dāng)庭作出判決，地下停車庫歸全體業(yè)主所有,，開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會移交全部地下車庫,。判決后，開發(fā)商也當(dāng)庭表示：“不能接受這樣的判決,，要上訴,。”
　　該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細(xì)解釋判決理由,，首先南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個車位標(biāo)準(zhǔn)建車庫,，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施,，是建筑物的輔助設(shè)施,，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。其次,，小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米,，分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺�體業(yè)主,，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有,，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此,，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán),，除非取得土地使用權(quán)人的同意。根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分,，未經(jīng)物價部門批準(zhǔn),，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本,，因此可以認(rèn)定,，車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)放入商品房的成本。
　　南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)介紹說,，我國目前還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律,，而實(shí)際上,，每個建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán),。南京“車庫之爭”的判例,，對催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺，有著積極作用,。
　　“車庫之爭”以業(yè)主委員會一審勝訴告終的消息在南京傳開以后,，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色。一位業(yè)主給記者算了一筆賬,，如果此案業(yè)主委員會終審勝訴,，從理論上說，南京的開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款,。據(jù)了解,，目前，南京擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)200多個,，假設(shè)每個小區(qū)有60個車庫,，均已出售，而每個車庫的平均售價是10萬元,，且情形類似此案“車庫之爭”,，開發(fā)商在這一塊至少要退出12個億左右。這可能還是個保守的估計(jì),，如果1萬平方米以下的小區(qū)都算進(jìn)去,，數(shù)額更為巨大。
山西譚志斌律師事務(wù)所希望大家轉(zhuǎn)發(fā),，盡快讓全國人民都知道以便維權(quán)�,。�,！

yuanfei2008

待業(yè)委會成立以后,，由業(yè)委會起訴開發(fā)商出售地上車位，將開發(fā)商出售地上車位的錢返給業(yè)主,。建議最好不要買二手車位（出售二手車位的業(yè)主是要賺差價）