轉(zhuǎn)發(fā)，小區(qū)車庫(kù)應(yīng)歸屬業(yè)主支配使用

walt2002

住宅小區(qū)的車庫(kù)到底屬于小區(qū)業(yè)主,，還是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,？全國(guó)首例小區(qū)車庫(kù)之爭(zhēng)一審落槌——
　　本月12日，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車庫(kù)之爭(zhēng)案件,，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開(kāi)發(fā)商將地下停車庫(kù)移交給業(yè)主委員會(huì)管理,，全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。
　　住宅小區(qū)的車庫(kù)到底屬于小區(qū)業(yè)主,，還是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,？這是個(gè)帶有普遍性的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士稱,，此案判業(yè)主獲勝,，在全國(guó)還屬首例，其法律意義十分重大,。
　　據(jù)了解,，位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個(gè)地下車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中37個(gè),，其余的被物管以每月250元的租金租了出去,。為此，業(yè)主委員會(huì)曾代表廣大業(yè)主,，多次要求開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)歸還給業(yè)主,，但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決反對(duì),。今年6月，業(yè)主委員會(huì)無(wú)奈之下,，將開(kāi)發(fā)商告上法庭,。
　　在12日的庭審中，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為,，小區(qū)地下車庫(kù)是小區(qū)配套公用設(shè)施,，應(yīng)當(dāng)無(wú)償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有所有權(quán),，根本無(wú)權(quán)出售,。開(kāi)發(fā)商則強(qiáng)調(diào)，自己在出售房屋時(shí),，根本沒(méi)有把地下車庫(kù)面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上,，而車庫(kù)又是開(kāi)發(fā)商投資近300萬(wàn)元建成的，當(dāng)然擁有車庫(kù)的“產(chǎn)權(quán)”,，因此出售車庫(kù)并沒(méi)有錯(cuò),。
　　經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)的庭審，法院經(jīng)合議庭合議后當(dāng)庭作出判決,，地下停車庫(kù)歸全體業(yè)主所有,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會(huì)移交全部地下車庫(kù)。判決后,，開(kāi)發(fā)商也當(dāng)庭表示：“不能接受這樣的判決,，要上訴�,！�
　　該案的審判長(zhǎng)盛皓從法律角度向記者詳細(xì)解釋判決理由,，首先南京市規(guī)劃局要求開(kāi)發(fā)商按每0.2個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)建車庫(kù)，這就明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能和開(kāi)發(fā)商建車庫(kù)的法定義務(wù),。建成后的車庫(kù)作為公配設(shè)施,，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用,。其次,，小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米,，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺�體業(yè)主,，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán),，因此,，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意,。根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分,，未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn),，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本,，因此可以認(rèn)定,，車庫(kù)作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)放入商品房的成本。
　　南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)介紹說(shuō),，我國(guó)目前還沒(méi)有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律,，而實(shí)際上，每個(gè)建筑物都有空間專有權(quán),、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán),。南京“車庫(kù)之爭(zhēng)”的判例，對(duì)催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺(tái),，有著積極作用。
　　“車庫(kù)之爭(zhēng)”以業(yè)主委員會(huì)一審勝訴告終的消息在南京傳開(kāi)以后,，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色,。一位業(yè)主給記者算了一筆賬，如果此案業(yè)主委員會(huì)終審勝訴,，從理論上說(shuō),，南京的開(kāi)發(fā)商們將退出出售車庫(kù)的驚人巨款。據(jù)了解,，目前,，南京擁有面積為1萬(wàn)平方米以上的小區(qū)200多個(gè)，假設(shè)每個(gè)小區(qū)有60個(gè)車庫(kù),，均已出售,，而每個(gè)車庫(kù)的平均售價(jià)是10萬(wàn)元，且情形類似此案“車庫(kù)之爭(zhēng)”,，開(kāi)發(fā)商在這一塊至少要退出12個(gè)億左右,。這可能還是個(gè)保守的估計(jì)，如果1萬(wàn)平方米以下的小區(qū)都算進(jìn)去,，數(shù)額更為巨大,。
山西譚志斌律師事務(wù)所希望大家轉(zhuǎn)發(fā)，盡快讓全國(guó)人民都知道以便維權(quán)�,。,。�

yuanfei2008

待業(yè)委會(huì)成立以后,，由業(yè)委會(huì)起訴開(kāi)發(fā)商出售地上車位,，將開(kāi)發(fā)商出售地上車位的錢(qián)返給業(yè)主。建議最好不要買二手車位（出售二手車位的業(yè)主是要賺差價(jià)）