技術(shù)貼告訴你們買哪家開發(fā)商的房子和怎么選房子

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身為煙臺(tái)人,，看著大家血汗錢被地產(chǎn)商們剝削,，心虛不已，尤其是無良地產(chǎn)商,，自己各種捂臉,，各種不安，特發(fā)以下攻略,，供大家學(xué)習(xí)參考,，也警醒打算進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的新人們,，這是個(gè)骯臟的圈子，有心靈潔癖或者不想變的陰暗,，要么換個(gè)行業(yè),，要么在這個(gè)行業(yè)只做最底層

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帖子不小心沉了。,。,。。各位放心,，沒有被查水表,，繼續(xù)給你們講房地產(chǎn)公司內(nèi)部各個(gè)崗位的精髓和套路，講裝修套路,，講智能化家居套路

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接下來我就得講講房地產(chǎn)企業(yè)的廣東三虎的融資情況了,，大家有木有特別期待。說實(shí)話,，寫這篇帖子和廣東三虎之一某地方三級(jí)子公司還頗有淵源,，具體原因不想多說，一句話,。當(dāng)面一套,，背后一套，在我面前裝千年的狐貍,，唱聊齋,，小爺不爽

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野原新之助他爹 發(fā)表于 2018-3-18 08:01
其實(shí)我就想問問萊山區(qū)的  暖山國(guó)際  綠色家園  四季花城  天合城    開發(fā)區(qū)西部的  崳景華城  萬科城 等 ...

綠色家園是老小區(qū)了吧，花城和天合我沒了解過,，不多說,，暖山的盤我去踩過，多年前,，那時(shí)候覺得挺偏僻的,，在寶龍廣場(chǎng)以南，現(xiàn)在看,，還不算太遠(yuǎn),，還能接受，畢竟城市在擴(kuò)張,，當(dāng)年踩盤時(shí)候也就6000一平米吧,，不知道現(xiàn)在價(jià)錢，2015年年初時(shí)候踩的,，開發(fā)區(qū)這倆項(xiàng)目在開發(fā)區(qū)西部,，屬于西部中最靠近開發(fā)區(qū)中心的位置，同時(shí)這倆也都是學(xué)區(qū)房,，劃到開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)的,，御景華城是地方地產(chǎn)企業(yè)做的,，我有不少經(jīng)濟(jì)條件一般的朋友在那里買的，那里二手房存量應(yīng)該挺大,，周邊交通,，菜市場(chǎng)還是蠻方便的，小區(qū)管理的如何我不清楚,，我去那邊吃過幾次飯,，住的人挺多，挺熱鬧,。這么側(cè)面看,，質(zhì)量不會(huì)太差。去御景華城,，可以,，不過你要是家庭條件好，去那里,，將來基本會(huì)面臨換改善型房子的問題,，御景華城現(xiàn)在差不多是開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)地段還湊合，價(jià)格比較便宜的大產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品了吧,，萬科城么,，佳世客沒來之前，賣不動(dòng),，佳世客來了之后加第三小學(xué)建設(shè)了,，賣的還可以吧，萬科城質(zhì)量我沒去看過,，我只知道基礎(chǔ)建設(shè)是和紅旗置業(yè)合作的,，主體建筑問題不大，不過萬科喜歡做精裝修擴(kuò)大項(xiàng)目利潤(rùn),，精裝修做的不是一般爛,，原則上，買房子只買毛坯,，不買精裝修,，帶精裝修的房子，都是坑,。毛坯雖然要自己收拾,，不過收拾前可以清晰了解這個(gè)房子的問題在哪里,，在裝修中一并處理了,，精裝修嘛，呵呵了,，300一平米裝修費(fèi)用跟你說是600標(biāo)準(zhǔn),，400的跟你說是800的標(biāo)準(zhǔn),，500的裝修跟你說1200，你說坑不吭

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萬科作為一流地產(chǎn)行業(yè)的尾巴,，彈藥來源主要是證券市場(chǎng)和戰(zhàn)略投資伙伴,，也很充足，但畢竟全市場(chǎng)化運(yùn)作,，在很多環(huán)節(jié)也算不上無憂無慮,，至少寶能就給萬科上了深刻的一課，關(guān)鍵時(shí)刻還是要抱大腿的,。我對(duì)萬科企業(yè)發(fā)展相對(duì)比較尊重,，產(chǎn)品也比較認(rèn)可，可惜我是專業(yè)的,，對(duì)房子的性價(jià)比看中,，萬科的項(xiàng)目，適合追求品質(zhì)生活的那類,，言外之意,，萬科定價(jià)小高，不論地產(chǎn)和建筑業(yè)還是設(shè)計(jì)領(lǐng)域內(nèi)的人,，基本是個(gè)普遍共識(shí),，不過萬科的項(xiàng)目是小高，不是虛高,，說的明白點(diǎn),，就是提前透支了3年左右城市配套成熟后所造成的固定資產(chǎn)溢價(jià)。比如未來附近建學(xué)校,，地鐵或者商超等項(xiàng)目,，其實(shí)這些都是納入城市總規(guī)劃中的。頂級(jí)玩家能玩的更6,，原因在于頂層設(shè)計(jì)本來就是自己組織的,，在設(shè)計(jì)中，頂級(jí)玩家還有很大一部分民生責(zé)任,，比如落實(shí)向政府提供各種就業(yè)崗位,，稅收保證等等可能在談判內(nèi)容中的承諾

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linerzhang 發(fā)表于 2018-3-15 15:46
剛開始是捂著，這么沒有房那么沒有房,，后來看情況不行,，自己演不下去了，然后就開始讓中介去幫忙推廣了啊

興隆本來指望著賣給綠葉生物醫(yī)藥園區(qū)的員工,，不知道人家綠葉有自己的地產(chǎn)公司,，員工拿房便宜多了，還是在萊山區(qū)，所以就死在那里了,，附近還有棟樓框架都蓋了8年多了,，到現(xiàn)在沒砌磚呢，很顯眼,，20多層的辦公樓兩棟,，那片基本死掉了，你要真在高新區(qū)買房,，就在高新區(qū)管委附近,。

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物有本末，事有始終,，房地產(chǎn)現(xiàn)在的蓬勃發(fā)展,，一切離不開經(jīng)濟(jì)利益的推動(dòng)。我不談土地政策,，不談土地財(cái)政,，不談城市規(guī)劃編制和城市投資發(fā)展平臺(tái)公司，不談大型銀行和合法的金融行業(yè)及其融資渠道,，也不跟你們?cè)敿?xì)講解一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)和產(chǎn)城融一體化,，一般的人不懂，專業(yè)的人靠這個(gè)吃飯,，也不會(huì)出來砸自己的飯碗

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樓主家住了8年,，全家最大的裂縫也不過2毫米寬

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牧弘 發(fā)表于 2018-3-17 13:41
真心請(qǐng)教樓主，開發(fā)區(qū)的海信波爾多小鎮(zhèn)和金橋澎湖灣的房子怎么樣,？從房子質(zhì)量,、物業(yè)和發(fā)展前景看。謝謝了
...

首先,，25萬你首付已經(jīng)不低了,，其次你沒說你要多大面積和對(duì)教育和商業(yè)配套資源的需求。說實(shí)話,，海信波爾多應(yīng)該是新盤,，我沒太關(guān)注，不過貌似離開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心太遠(yuǎn),，說句老實(shí)話,，開發(fā)區(qū)馬家以西的，我都看不太上地理位置,。,。。你沒告訴我你孩子多大,，要不要考慮上學(xué),，要是考慮上學(xué),，保證學(xué)區(qū)的話，馬家拆遷的澎湖山莊也不太貴,，開發(fā)區(qū)區(qū)里的新房90到100平米，只能買上居和園,，海信天山郡和盈科花溪的那個(gè)區(qū)域的新房了吧,。天頤麗城的不知道你買多大平方的。棲里鳳臺(tái)山莊的基本賣光了,，80m2二手房可以考慮,，紫薇臺(tái)或者萬行中心應(yīng)該可以買80左右，我是不建議買開發(fā)區(qū)馬家以西的,，你說這倆小區(qū)都太靠西面了,。我個(gè)人覺得不適合生活，除非你在附近工作,�,；蛘邲]有孩子上學(xué)的壓力。畢竟買房子還是為了孩子多一些,。開發(fā)區(qū)馬家,，就是萬科城以西以南的區(qū)域，都進(jìn)不了實(shí)驗(yàn)中學(xué)劃片,，單純?yōu)榱俗『蜕�活��,，除了拆遷回遷的，本地人真的很少有購(gòu)買的,。開發(fā)區(qū)以前買的最多的就是海信慧園東西倆小區(qū)加月光蘭亭小區(qū),，實(shí)驗(yàn)中學(xué)大門口，文化宮大門口,，當(dāng)年開盤3700一平米賣不動(dòng),，現(xiàn)在二手房1萬以上都搶不到，我都后悔當(dāng)年沒在那里買了,，不過當(dāng)年我確實(shí)也看不上那里,，就一個(gè)學(xué)校，空蕩蕩的,。

好吃的不是拉面

心眼看騙局 發(fā)表于 2018-3-15 21:31
我再次聲明'為了大家的幸福生活'不要嘗試買恒大'碧桂園'富力這些企業(yè)的房子'大家可以從網(wǎng)上看看買了他們房 ...

坐等拜讀樓主的更新啊,。
富力在煙臺(tái)也只有富力灣，太偏了,，快到蓬萊了,，一般也不考慮。
碧桂園號(hào)稱天下第一,，估計(jì)價(jià)格不能便宜了,，也沒去考慮,。
但恒大今年在萊山區(qū)有個(gè)恒大御山華府，估計(jì)夏秋交替之際開盤,，本來的確是真想考慮的,，聽樓主這一說，又猶豫了……

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偶的就是你的 發(fā)表于 2018-5-22 05:00
樓主你好,，可以幫分析下嗎,？目前我住蓁山屯附近，想改善住房,，因?yàn)?個(gè)孩子,，得3居室的，想買120平左右或者 ...

第一個(gè)回答：您這個(gè)200萬要120平米,，房子均價(jià)才1萬7問題不大,，我不太清楚芝罘區(qū)的房?jī)r(jià)，但是芝罘區(qū)典型賺錢少,，人口多,，擁擠型城區(qū)，我不建議選擇,。這和我的生活理念有關(guān)系,，我喜歡繁榮，不喜歡擁堵,。
第二個(gè)問題：說教育的問題,，我作為老煙臺(tái)人給你講哪些學(xué)校是歷史悠久的名校吧，煙臺(tái)123中,，福山一中,，牟平一中，萊陽(yáng),，蓬萊和萊州一中,，龍口招遠(yuǎn)的高中時(shí)相對(duì)出名的，我這里沒有提萊山一中,，所以,，你懂得，你單純?yōu)榱撕⒆咏逃�,，大可不必去萊山,，開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)這幾年教育據(jù)說還不錯(cuò)，我就住開發(fā)區(qū),，但是我個(gè)人持保守態(tài)度,，也不太看的上，高中么,，還是看升學(xué)率和歷史,，所以全煙臺(tái)最好的高中就是我說的那幾個(gè),，用排除法，你可選的就芝罘區(qū),，福山和牟平區(qū),，你不可能下蓬萊，萊州等地,。所以芝罘區(qū),，福山區(qū)和牟平區(qū)是你的首選，如果你不介意開發(fā)區(qū)醫(yī)療和教育稍微弱一點(diǎn),，也僅僅是稍微弱一點(diǎn)，開發(fā)區(qū)也可以考慮,。至于高新區(qū),，呵呵。真心沒必要過去,，除非你是黨政軍單位的,，而且就在附近的，高新區(qū)人口極其少,，財(cái)政能力差,，發(fā)展速度緩慢。升值空間都是炒出來的,，不具備變現(xiàn)能力,。
第三個(gè)問題：升值空間的問題，目前看,，短期芝罘區(qū)和萊山區(qū)房?jī)r(jià)基本已經(jīng)見頂了,，芝罘區(qū)和萊山區(qū)的人均收入水平卻不是煙臺(tái)最高的，想要進(jìn)一步暴漲,，可能性不大,，除非通貨膨脹，或者人民幣大規(guī)模流動(dòng)性泛濫,，高新區(qū),，你可以當(dāng)成個(gè)笑話，無論煙臺(tái)市怎么照顧高新區(qū),，資源傾斜,，甚至把商務(wù)局長(zhǎng)都調(diào)去當(dāng)區(qū)長(zhǎng)也沒用，人口基數(shù)是個(gè)硬傷,，不是10年20年能解決的,，沒有人口，沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),，就沒有稅收和就業(yè)崗位,，持續(xù)惡性循環(huán),，活不成死不了。煙臺(tái)地區(qū)最有活力是萊山和開發(fā)區(qū),，福山區(qū)次之,，牟平區(qū)嘛，政府不行,，外地企業(yè)在牟平區(qū)大多活不了,，沒有大規(guī)模企業(yè)，就沒有就業(yè)崗位,，消費(fèi)能力和稅收,，也就沒法發(fā)展城市建設(shè)。所以在我的理念里,，只剩下開發(fā)區(qū)和福山區(qū)了,，論城區(qū)綜合條件，肯定開發(fā)區(qū)最好,，福山區(qū)稍微差一點(diǎn)點(diǎn),，論發(fā)展速度的話，全煙臺(tái)沒區(qū)敢跟開發(fā)區(qū)比,，原因就是開發(fā)區(qū)政府稅收多,，財(cái)政有錢，城市建設(shè)和社會(huì)發(fā)展速度快,，這不是給開發(fā)區(qū)政府吹牛逼,，政府辦事效率上差距就大了去了，開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)是外來人口多,，文化多樣性,，不排外，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方,，政府廉潔程度越高,，因?yàn)椴徊钅菐讉�(gè)小錢,老話說閻王好斗，小鬼難纏嘛,，開發(fā)區(qū)和福山區(qū)我看都行,。不是說芝罘區(qū)不好，芝罘區(qū)太擁堵了,，堵得我心煩,，從來不去芝罘區(qū)，除非坐高鐵,，寧可走繞城高速也不進(jìn)芝罘區(qū),。第四個(gè)問題：您給出的200萬 ，120平米,。,。在開發(fā)區(qū)和芝罘區(qū)可以撒滾打坡,，隨便買買買了。,。,。。,。,。。,。,。。開發(fā)區(qū)買140左右問題不大,，福山區(qū),，您可以買200平米以上的了，或者您買1層,，自己打通了............或者您買兩層,，偷偷開個(gè)樓梯口,，樓中樓,，小別墅。,。,。不要太爽。,。,。要是個(gè)人不反對(duì)閣樓的話，您可以買加閣樓的3層樓中樓,，做低調(diào)啊,，奢華啊，有內(nèi)涵的銀,。,。。,。,。自己偷偷在鬧市當(dāng)土皇帝。,。當(dāng)然我以上思路只是為了自己住的舒服,。。不是投資角度考慮的,，投資角度買的話,，不如買3套,，住1套，租兩套出去,，房子就不能買在一個(gè)小區(qū)了

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沒有跟帖的,，我只能自己一個(gè)人寂寞的寫下去，或許這篇帖子會(huì)沉,，但是記錄了我最真實(shí)的見解,，我會(huì)一步步從房地產(chǎn)公司的類型，資金來源,，開發(fā)方向,，融資成本，結(jié)合政府房地產(chǎn)行業(yè)手續(xù),，行業(yè)潛規(guī),，逐漸解密房?jī)r(jià)是為什么那么高昂，哪些房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目類型值得關(guān)注,，本人不會(huì)對(duì)任何房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行推薦,，請(qǐng)看到帖子的人，用你自己的腦子去分析對(duì)與錯(cuò)

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房地產(chǎn)企業(yè)的分類大致有這么幾種方法,。大家都知道國(guó)內(nèi)的恒大,，碧桂園，富力,，萬科這類大型知名地產(chǎn)企業(yè),，都覺得是大企業(yè)，肯定是國(guó)內(nèi)頂級(jí)地產(chǎn)企業(yè),，但很遺憾的告訴你們,，這些企業(yè)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)圈子里面，全都是二流貨色,，萬科稍微高出一個(gè)檔次,，至少是在寶能和萬科股權(quán)之爭(zhēng)以后，深圳國(guó)資委入資成為大股東力挺萬科管理團(tuán)隊(duì)之后,，萬科的發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目水平提升了不少,，萬科也僅僅只能算的上一流中的尾巴。不跟你們兜圈子了,，真正頂級(jí)的房企都是中字頭的,，比如中建地產(chǎn)  中鐵  中海 中冶  保利 綠地 首開等等。小伙伴或許不明白,，這些企業(yè)在業(yè)內(nèi)幾個(gè)加起來都不一定比的上恒大碧桂園和富力這種企業(yè),。

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問我為什么？業(yè)務(wù)管理水平。資金實(shí)力,。低成本的融資,。政府體系內(nèi)的協(xié)調(diào)機(jī)制。地產(chǎn)項(xiàng)目投資后,，對(duì)地方民生和一二三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng),，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)，這些不是恒大碧桂園富力這些企業(yè)能帶來的,。所以嘍,，在房地產(chǎn)的前期，土地拓展和城鎮(zhèn)規(guī)劃編制大量的準(zhǔn)備工作,，廣東這些民營(yíng)房地產(chǎn)是沒有能力,，也沒有資金，更沒有資格進(jìn)入這個(gè)圈子玩的（表面廣東三大房企很有錢,，但是負(fù)債率都高的接近崩盤,，具體的在后面財(cái)務(wù)一塊詳細(xì)解說）

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房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)是土地購(gòu)買和項(xiàng)目融資，土地購(gòu)買就決定你個(gè)人要買的房子所處的一個(gè)大概位置,。在一級(jí)土地開發(fā)整備規(guī)模中,，幾平方公里的土地由該城市投資平臺(tái)公司執(zhí)行，政府由財(cái)政部門,，規(guī)劃部門,，發(fā)改部門，國(guó)資部門以及頂級(jí)的開發(fā)商加大型銀行或者大型金融集團(tuán)包括各類專家聯(lián)合組成工作組,，從城市發(fā)展,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，民生改善各個(gè)角度綜合考慮項(xiàng)目,。

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身處頂級(jí)開發(fā)商的企業(yè)玩家，會(huì)把最好的地理位置給二級(jí)土地開發(fā)的二流企業(yè)么,？呵呵,，我什么都不說，你們自己想,。

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最好的地理位置意味著什么,？全地區(qū)的資源向你所在的區(qū)域傾斜，意味著優(yōu)質(zhì)學(xué)校教育機(jī)構(gòu),，完善的醫(yī)療,，便捷的海陸空交通，優(yōu)雅的公園,，繁華的商業(yè),，這樣地段的地產(chǎn)項(xiàng)目，賣的再貴,，市場(chǎng)也不會(huì)不好,，就像北京三環(huán)以內(nèi)的房子,，這些是二流民營(yíng)地產(chǎn)玩家能插手的么

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第一個(gè)重要因素，地理位置講完了,，我們來說第二個(gè)關(guān)鍵因素,，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金和融資，按國(guó)家規(guī)定,，建設(shè)資金,，自有資金比例一般不低于百分30，剩下可以融資貸款,。說實(shí)話,，如果一切能嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)未必會(huì)膨脹到現(xiàn)在的狀態(tài),，銀行在其中充當(dāng)不光彩的角色

遲遲_

樓主繼續(xù),，等著看～

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我先解釋中字頭和大型國(guó)資背景地產(chǎn)公司為什么會(huì)成為頂級(jí)玩家，根本原因融資成本低,，基本為零,，除了有行業(yè)壟斷營(yíng)業(yè)收入外，大量行業(yè)基金,，產(chǎn)業(yè)扶持資金,，科技資金會(huì)變著法的以各種方式各種合法財(cái)務(wù)手段用于周轉(zhuǎn)，（在上市和國(guó)有企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中,，一般會(huì)有財(cái)務(wù)投資收入這欄,，里面會(huì)包含一部分短期借款和其他股權(quán)方面的關(guān)聯(lián)交易，俗稱過橋貸）即使有融資成本,，基本持平一般銀行貸款利息,，并且不用擔(dān)心被抽貸款。所以頂級(jí)玩家有最充足的彈藥,。

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

終于迎來了第一位看官，感謝呀

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

終于迎來了第一位看官,，感謝呀

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廣東三虎情況都差不多，拿個(gè)數(shù)據(jù)公布足夠多的來舉例吧,，思來想去就拿恒大舉例,，案例比較典型，也是老話題,，只能算翻舊賬,，不至于被查水表或遭遇人身傷害，嘿嘿，生活在當(dāng)下,，要有政治覺悟和自我保護(hù)意識(shí)

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遲遲_ 發(fā)表于 2018-3-11 18:41
樓主繼續(xù),，等著看～

有你們的回帖。才有動(dòng)力

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心眼看騙局 發(fā)表于 2018-3-11 19:14
有你們的回帖,。才有動(dòng)力

暫時(shí)今天告一段落吧,，明天更新

鬧小

等待中……………………

不是川川

哎呀，樓主,，繼續(xù)呀,，坐等更新