春節(jié)因停車位歸屬問題差點(diǎn)鬧上法庭 真是鬧心

幸運(yùn)的果子貍

春節(jié)來臨,，大家都是歡天喜地的,，但是我一個(gè)朋友卻遭遇了煩心的事，都差點(diǎn)要鬧上法庭了,，事情是這樣的：

            我朋友是去年買的房子,，現(xiàn)在已經(jīng)入住了，年初的時(shí)候剛買了輛車,，當(dāng)然要為自己的愛車找一個(gè)停車位了,，還好當(dāng)時(shí)車位很有很多沒有賣出去，地下車位太貴了,，要8萬一個(gè),，剛買了車手頭沒那么多錢了，于是跟開發(fā)商簽訂了一份車位使用協(xié)議,，約定小區(qū)內(nèi)第25號(hào)地上停車位我朋友10年內(nèi)長(zhǎng)期獨(dú)占使用,，這樣花了2萬元使用費(fèi),。可是呢,，雖然已經(jīng)說是讓他使用了,，但是業(yè)主并不知道，說是這個(gè)停車位是業(yè)主共有的,，不應(yīng)該是私人占有,，反正最后這個(gè)車位經(jīng)常是被人占有的狀態(tài)，甚至有次車子停在那,，還被刮花了一次,，朋友非常氣憤，既然并不能獨(dú)占使用停車位,，朋友就要求開發(fā)商解除車位使用協(xié)議,，但是開發(fā)商說這是合法的，如果解除協(xié)議,，要賠償,，真是氣壞我朋友，后來找了一個(gè)律師朋友,，出具了一份律師證明,，開發(fā)商向業(yè)主聲明后，這個(gè)事情才漸漸平息下去,，但是感覺鄰里關(guān)系有點(diǎn)不好,，心里挺煩的，自己又沒做錯(cuò)什么事,，唉!

          現(xiàn)在住宅小區(qū)內(nèi)一般有三種類型的車位,，如下：

1.小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位，指在小區(qū)的地下空間中,，滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件,，辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書的車位,。物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫(kù)的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定,。這類車位屬于車位的建造單位,。小區(qū)的購(gòu)房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購(gòu)買車位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后,，即成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人,。

2.小區(qū)地下人防車位,。這類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商,，也不屬于全體業(yè)主,。這類車位的權(quán)屬屬于國(guó)家。

3.小區(qū)地上車位,，指建造于小區(qū)地上空間,，用于臨時(shí)停放車輛的車位。小區(qū)的地上車位又分為兩種,，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位,，一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增的車位。小區(qū)建筑區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位顯然是屬于開發(fā)商所有,。那么,，規(guī)劃外新增的車位呢？《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款所稱的車位�,！币虼�,，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，且占用了公共土地的,，屬于小區(qū)業(yè)主共有,。

                律師調(diào)查說這個(gè)車位是經(jīng)規(guī)劃審批建設(shè)的停車位，是屬于開發(fā)商所有,。我朋友和開發(fā)商簽訂了車位使用協(xié)議，則應(yīng)該享有該車位的獨(dú)占使用權(quán),。其他業(yè)主不得則沒有任何理由來使用這個(gè)車位,。

             發(fā)在這只是想提醒那些沒有買車位，而又覬覦小區(qū)內(nèi)的車位的人,，人家花錢使用了就是人家的,，你沒有任何權(quán)利詆毀任何人。

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你是哪個(gè)小區(qū)�,�,？煙臺(tái)的車位可以購(gòu)買使用權(quán)嗎？

lkong

對(duì)啊,，2萬的使用費(fèi)好便宜啊

有一點(diǎn)灬

地上部分不是業(yè)主共有的嗎,？怎么能購(gòu)買使用權(quán)呢,？

我伙呆不明覺厲

不買車位 買車干嘛？ 上了戰(zhàn)場(chǎng)子彈帶了 槍沒帶,， 你出去吃飯,，是不是先占個(gè)座或者包間 再去點(diǎn)菜或者買？

你又不是打包帶走,，更不能站著吃,。 這事別怪誰，怪自己不按套路出牌,， “車買回來了,，車票還沒學(xué)。這活兒

你干的不好”

海風(fēng)白浪起

買個(gè)及巴金的車位有什么了不起,，上這里來嘰歪什么

mzy

其實(shí),，小區(qū)內(nèi)的所有車位，都是小區(qū)業(yè)主共有的,，什么是例外的呢,？只有一種，那就是計(jì)入容積率指標(biāo)的地上室內(nèi)停車庫(kù),，因?yàn)檫@是計(jì)入容積率指標(biāo)的建筑面積,，這些面積，自身具有攤分小區(qū)宗地土地使用權(quán)的權(quán)利,，也就是自身具有土地證,、房產(chǎn)證合一的權(quán)利。其余的停車位,，不管地上的還是地下的,，也不管是不是地下人防停車位，權(quán)利都是小區(qū)業(yè)主共有的,，也就是擁有小區(qū)宗地土地使用權(quán)的人所擁有的,。

小區(qū)的地下防空室，不是國(guó)家單獨(dú)投資興建的,，更不是開發(fā)商單獨(dú)投資興建的,，國(guó)家并未給小區(qū)防空地下室劃撥地面配套土地使用權(quán)，更未給開發(fā)商單獨(dú)劃撥土地建防空地下室,，防空地下室使用的土地使用權(quán),，明明白白就是隨著容積率指標(biāo)內(nèi)的建筑一起出售了的小區(qū)宗地土地使用權(quán)；小區(qū)的防空地下室的準(zhǔn)確名稱是“結(jié)建防空地下室”,，即：結(jié)合地面民用建筑,、結(jié)合地面土地使用權(quán)建設(shè)的，它的權(quán)屬毫無疑問是隨著小區(qū)地面建筑和地面土地使用權(quán)一起走的，它沒有獨(dú)立屬于誰的權(quán)利,，就是小區(qū)業(yè)主共有的,。

開發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)的哪怕一粒沙子、一棵草的投入,，也是以小區(qū)宗地土地使用權(quán)的持有者來投入的,，不管是在地上投入、還是在地下投入,，這都是小區(qū)宗地土地使用權(quán)的權(quán)利,，而不是開發(fā)商那個(gè)公司的權(quán)利，開發(fā)商沒有任何權(quán)利以它公司自己的名義在小區(qū)投入,，哪怕投入一粒沙子的權(quán)利也沒有,。宗地土地使用權(quán)的主人是會(huì)轉(zhuǎn)移的，權(quán)利也會(huì)轉(zhuǎn)移的,。房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定：第四十二條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,。

不計(jì)入容積率指標(biāo),、不攤分土地使用權(quán)的地下車庫(kù)，根本不具備單獨(dú)處置的資格,，因?yàn)檎贾�共有的土地使用�?quán)呢,。

mzy

開發(fā)商總是以“投資者”的身份來主張他對(duì)地下停車庫(kù)的權(quán)利，好多法規(guī)也提到歸“投資者”的規(guī)定,，這是典型的偷換概念,。實(shí)際上，在小區(qū)宗地投資,，不管地上,、地下，本身就是一種權(quán)利,，是小區(qū)宗地土地使用權(quán)的投資者的權(quán)利,，不是開發(fā)商公司的權(quán)利。開發(fā)商正是以“他們公司自身”偷換了“宗地土地使用權(quán)投資者”,，從而霸占著小區(qū)內(nèi)并不攤分土地使用權(quán)的地下車庫(kù)的權(quán)利,。這個(gè)概念實(shí)際上意味著，開發(fā)商賣給了小區(qū)業(yè)主不合格的房子,，不完全的土地使用權(quán)，是違法的,。

mzy

給大家看一條四大部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于小區(qū)結(jié)建防空地下室的規(guī)定,，大家就知道，大家買的地上建筑里已經(jīng)包含了地下防空地下室的開發(fā)成本：
                                 
                                                       關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定
                                  信息分類：法規(guī)        文件編號(hào)：        公開方式：主動(dòng)公開
                                  生成日期：2009-04-24        公開時(shí)限： 常年公開        公開范圍：面向全社會(huì)
                                  信息索取號(hào)：B00440-0201-2009-0001        責(zé)任部門：         

                                  國(guó)家計(jì)委   財(cái)政部   國(guó)防動(dòng)員委員會(huì) 建設(shè)部
                                 （2000年4月27日）
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　　為加強(qiáng)結(jié)合地面建筑修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室（以下簡(jiǎn)稱防空地下室）工作，有利于促進(jìn)防空地下室建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,，現(xiàn)就規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的有關(guān)問題作如下規(guī)定：
　　一,、 結(jié)合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設(shè)人防工程的重要組成部分，是戰(zhàn)時(shí)保障城市居民就地就近掩蔽,，減少人員傷亡的重要途徑,。在人防重點(diǎn)城市的市區(qū)（直轄市含近郊區(qū)）新建民用建筑，要按照原國(guó)家人民防空委員會(huì),、國(guó)家計(jì)委,、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字[1984]9號(hào)）的規(guī)定修建防空地下室。防空地下室建設(shè)所需資金納入建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃,。建設(shè)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入建設(shè)開發(fā)成本,。
　　二、 對(duì)按規(guī)定需要配套建設(shè)防空地下室的,，防空地下室建設(shè)要隨民用建筑項(xiàng)目計(jì)劃一同下達(dá),，堅(jiān)持同步配套建設(shè)，不得收費(fèi),。對(duì)按規(guī)定需要同步配套建設(shè),，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請(qǐng)易地建設(shè)：
　�,。ㄒ唬┎捎脴痘�且樁基承臺(tái)頂面埋置深度小于三米（或者不足規(guī)定的地下室空間凈高）的,；
　　（二）按規(guī)定指標(biāo)應(yīng)建防空地下室的面積只占地面建筑首層的局部,，結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)處理困難,，且經(jīng)濟(jì)很不合理的；
　�,。ㄈ�）建在流��,、暗河、基巖埋深很淺等地段的項(xiàng)目,，因地質(zhì)條件不適于修建的,；
　　（四）因建設(shè)地段房屋或地下管道設(shè)施密集,。防空地下室不能施工或者難以采取措施保證施工安全,。
　　三、 建設(shè)單位依前條規(guī)定提出易地建設(shè)申請(qǐng),，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人防主管部門批準(zhǔn)后,，應(yīng)按照應(yīng)建防空地下室的建筑面積和規(guī)定的易地建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納易地建設(shè)費(fèi)用，由人防主管部門統(tǒng)一就地就近安排易地建設(shè)人防工程,。
　　四,、 防空地下室易地建設(shè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由省、自治區(qū),、直轄市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政,、人防主管部門按照當(dāng)?shù)胤揽盏叵率业脑靸r(jià)制定，報(bào)國(guó)家計(jì)委,、財(cái)政部,、國(guó)家人防辦備案，對(duì)以下新建民用建筑項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)減免防空地下室易地建設(shè)費(fèi)：
　�,。ㄒ唬┫硎苷�府��(yōu)惠政策建設(shè)的廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房等居民住房，減半收�,�,；
　　（二）新建幼兒園,、學(xué)校教育樓,、養(yǎng)老院及為殘疾人修建的生活服務(wù)設(shè)施等民用建筑，減半收�,�,；
　　（三）臨時(shí)民用建筑和不增強(qiáng)面積的危房翻新改造商品住宅項(xiàng)目,，予以免收,；
　　（四）因遭受水災(zāi),、火災(zāi)或其他不可抗拒的災(zāi)害造成損壞后按原面積修復(fù)的民用建筑,，予以免收。
　　五,、 防空地下室易地建設(shè)費(fèi)由各級(jí)人防主管部門嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定組織收取,。收取的收入屬于預(yù)算外資金，應(yīng)全額繳入預(yù)算外資金財(cái)政專戶,，實(shí)行“收支兩條線”管理,。防空地下室易地建設(shè)費(fèi)應(yīng)納入人防經(jīng)費(fèi)預(yù)算，統(tǒng)籌安排并專項(xiàng)用于安排易地建設(shè)人防工程,，各級(jí)人民政府和有關(guān)部門不得統(tǒng)籌調(diào)劑,，不得用于平衡本級(jí)預(yù)算，不得挪作他用,。
　　六,、 各級(jí)政府價(jià)格、財(cái)政主管部門要加強(qiáng)對(duì)防空地下室易地建設(shè)費(fèi)的監(jiān)督檢查,，對(duì)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),、改變收費(fèi)資金用途等違反國(guó)家有關(guān)收費(fèi)管理規(guī)定的,，要依法查處,。
　　七、 各省,、自治區(qū),、直轄市政府價(jià)格主管部門可會(huì)同財(cái)政、人防主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體實(shí)施辦法,，并報(bào)國(guó)家計(jì)委,、財(cái)政部、國(guó)家人防辦備案,。
　　八,、本規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

mzy

大家可以看出,，小區(qū)內(nèi)的地下防空室,，開發(fā)成本是包含在地上民用建筑開發(fā)成本里的，也就是我們買房子的錢里,，包含了地下防空室的建設(shè)成本,，開發(fā)商無權(quán)私自霸占。

mzy

同理,，開發(fā)商強(qiáng)調(diào)的另一條理由,，“防空地下室屬于國(guó)家所有，和平時(shí)期的收益歸投資者所有”,，國(guó)家所有,，我們不與國(guó)家爭(zhēng)（嚴(yán)格說也要爭(zhēng)的,不過與國(guó)家爭(zhēng)沒意思，是不是�,�,？），但國(guó)家面對(duì)的“投資者”是買了小區(qū)房子,、買了小區(qū)土地使用權(quán)的全體業(yè)主,，而不是那個(gè)把房子、土地使用權(quán)都賣了的開發(fā)商公司,。因?yàn)樾�區(qū)的防空地下室不是單獨(dú)投資建設(shè)的,，而是“結(jié)建”防空地下室，“結(jié)合”的權(quán)利屬于小區(qū)宗地土地使用權(quán)和小區(qū)地上民用建筑的主人,，而不屬于開發(fā)商那個(gè)公司,。

煙臺(tái)數(shù)據(jù)恢復(fù)

啥都是 國(guó)家的。

資本之鷹

mzy 發(fā)表于 2015-2-23 20:03
同理,，開發(fā)商強(qiáng)調(diào)的另一條理由,，“防空地下室屬于國(guó)家所有,，和平時(shí)期的收益歸投資者所有”，國(guó)家所有,，我們 ...

贊一個(gè),，確實(shí)有道理

遼闊