春節(jié)因停車位歸屬問題差點鬧上法庭 真是鬧心

幸運的果子貍

春節(jié)來臨,，大家都是歡天喜地的,，但是我一個朋友卻遭遇了煩心的事,，都差點要鬧上法庭了，事情是這樣的：

            我朋友是去年買的房子,，現(xiàn)在已經(jīng)入住了,，年初的時候剛買了輛車，當然要為自己的愛車找一個停車位了,，還好當時車位很有很多沒有賣出去,，地下車位太貴了，要8萬一個,，剛買了車手頭沒那么多錢了,，于是跟開發(fā)商簽訂了一份車位使用協(xié)議，約定小區(qū)內(nèi)第25號地上停車位我朋友10年內(nèi)長期獨占使用,，這樣花了2萬元使用費,。可是呢,，雖然已經(jīng)說是讓他使用了,，但是業(yè)主并不知道，說是這個停車位是業(yè)主共有的,，不應(yīng)該是私人占有,，反正最后這個車位經(jīng)常是被人占有的狀態(tài)，甚至有次車子停在那,，還被刮花了一次,，朋友非常氣憤，既然并不能獨占使用停車位,，朋友就要求開發(fā)商解除車位使用協(xié)議,，但是開發(fā)商說這是合法的，如果解除協(xié)議,，要賠償,，真是氣壞我朋友，后來找了一個律師朋友,，出具了一份律師證明,，開發(fā)商向業(yè)主聲明后,，這個事情才漸漸平息下去，但是感覺鄰里關(guān)系有點不好,，心里挺煩的,，自己又沒做錯什么事，唉!

          現(xiàn)在住宅小區(qū)內(nèi)一般有三種類型的車位,，如下：

1.小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位,，指在小區(qū)的地下空間中，滿足立項和規(guī)劃條件,，辦理了土地出讓手續(xù),，可以辦理所有權(quán)證書的車位。物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,，由當事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定。這類車位屬于車位的建造單位,。小區(qū)的購房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購買車位,，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人,。

2.小區(qū)地下人防車位,。這類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商,，也不屬于全體業(yè)主,。這類車位的權(quán)屬屬于國家。

3.小區(qū)地上車位,，指建造于小區(qū)地上空間,，用于臨時停放車輛的車位,。小區(qū)的地上車位又分為兩種,，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位，一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增的車位,。小區(qū)建筑區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位顯然是屬于開發(fā)商所有,。那么，規(guī)劃外新增的車位呢,？《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有�,！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位,，應(yīng)當認定為《物權(quán)法》第七十四條第三款所稱的車位�,！币虼�,，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，且占用了公共土地的,，屬于小區(qū)業(yè)主共有,。

                律師調(diào)查說這個車位是經(jīng)規(guī)劃審批建設(shè)的停車位，是屬于開發(fā)商所有,。我朋友和開發(fā)商簽訂了車位使用協(xié)議,，則應(yīng)該享有該車位的獨占使用權(quán)。其他業(yè)主不得則沒有任何理由來使用這個車位,。

             發(fā)在這只是想提醒那些沒有買車位,，而又覬覦小區(qū)內(nèi)的車位的人，人家花錢使用了就是人家的,，你沒有任何權(quán)利詆毀任何人,。

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你是哪個小區(qū)啊,？煙臺的車位可以購買使用權(quán)嗎,？

lkong

對啊，2萬的使用費好便宜啊

有一點灬

地上部分不是業(yè)主共有的嗎,？怎么能購買使用權(quán)呢,？

我伙呆不明覺厲

不買車位 買車干嘛？ 上了戰(zhàn)場子彈帶了 槍沒帶,， 你出去吃飯,，是不是先占個座或者包間 再去點菜或者買？

你又不是打包帶走,，更不能站著吃,。 這事別怪誰，怪自己不按套路出牌,， “車買回來了,，車票還沒學(xué)。這活兒

你干的不好”

海風(fēng)白浪起

買個及巴金的車位有什么了不起,，上這里來嘰歪什么

mzy

其實,，小區(qū)內(nèi)的所有車位，都是小區(qū)業(yè)主共有的,，什么是例外的呢,？只有一種，那就是計入容積率指標的地上室內(nèi)停車庫，因為這是計入容積率指標的建筑面積,，這些面積,，自身具有攤分小區(qū)宗地土地使用權(quán)的權(quán)利，也就是自身具有土地證,、房產(chǎn)證合一的權(quán)利,。其余的停車位，不管地上的還是地下的,，也不管是不是地下人防停車位,，權(quán)利都是小區(qū)業(yè)主共有的，也就是擁有小區(qū)宗地土地使用權(quán)的人所擁有的,。

小區(qū)的地下防空室,，不是國家單獨投資興建的，更不是開發(fā)商單獨投資興建的,，國家并未給小區(qū)防空地下室劃撥地面配套土地使用權(quán),，更未給開發(fā)商單獨劃撥土地建防空地下室，防空地下室使用的土地使用權(quán),，明明白白就是隨著容積率指標內(nèi)的建筑一起出售了的小區(qū)宗地土地使用權(quán),；小區(qū)的防空地下室的準確名稱是“結(jié)建防空地下室”，即：結(jié)合地面民用建筑,、結(jié)合地面土地使用權(quán)建設(shè)的,，它的權(quán)屬毫無疑問是隨著小區(qū)地面建筑和地面土地使用權(quán)一起走的，它沒有獨立屬于誰的權(quán)利,，就是小區(qū)業(yè)主共有的,。

開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)的哪怕一粒沙子、一棵草的投入,，也是以小區(qū)宗地土地使用權(quán)的持有者來投入的,，不管是在地上投入、還是在地下投入,，這都是小區(qū)宗地土地使用權(quán)的權(quán)利,，而不是開發(fā)商那個公司的權(quán)利，開發(fā)商沒有任何權(quán)利以它公司自己的名義在小區(qū)投入,，哪怕投入一粒沙子的權(quán)利也沒有,。宗地土地使用權(quán)的主人是會轉(zhuǎn)移的，權(quán)利也會轉(zhuǎn)移的,。房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定：第四十二條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利,、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,。

不計入容積率指標、不攤分土地使用權(quán)的地下車庫,，根本不具備單獨處置的資格,，因為占著共有的土地使用權(quán)呢,。

mzy

開發(fā)商總是以“投資者”的身份來主張他對地下停車庫的權(quán)利，好多法規(guī)也提到歸“投資者”的規(guī)定,，這是典型的偷換概念,。實際上，在小區(qū)宗地投資,，不管地上,、地下，本身就是一種權(quán)利,，是小區(qū)宗地土地使用權(quán)的投資者的權(quán)利,，不是開發(fā)商公司的權(quán)利。開發(fā)商正是以“他們公司自身”偷換了“宗地土地使用權(quán)投資者”,，從而霸占著小區(qū)內(nèi)并不攤分土地使用權(quán)的地下車庫的權(quán)利,。這個概念實際上意味著，開發(fā)商賣給了小區(qū)業(yè)主不合格的房子,，不完全的土地使用權(quán),，是違法的。

mzy

給大家看一條四大部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于小區(qū)結(jié)建防空地下室的規(guī)定,，大家就知道,，大家買的地上建筑里已經(jīng)包含了地下防空地下室的開發(fā)成本：
                                 
                                                       關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費的規(guī)定
                                  信息分類：法規(guī)        文件編號：        公開方式：主動公開
                                  生成日期：2009-04-24        公開時限： 常年公開        公開范圍：面向全社會
                                  信息索取號：B00440-0201-2009-0001        責(zé)任部門：         

                                  國家計委   財政部   國防動員委員會 建設(shè)部
                                 （2000年4月27日）
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　　為加強結(jié)合地面建筑修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室（以下簡稱防空地下室）工作，有利于促進防空地下室建設(shè)與經(jīng)濟建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,，現(xiàn)就規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費的有關(guān)問題作如下規(guī)定：
　　一,、 結(jié)合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設(shè)人防工程的重要組成部分，是戰(zhàn)時保障城市居民就地就近掩蔽,，減少人員傷亡的重要途徑,。在人防重點城市的市區(qū)（直轄市含近郊區(qū)）新建民用建筑，要按照原國家人民防空委員會,、國家計委,、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字[1984]9號）的規(guī)定修建防空地下室。防空地下室建設(shè)所需資金納入建設(shè)項目投資計劃,。建設(shè)費用據(jù)實列入建設(shè)開發(fā)成本,。
　　二、 對按規(guī)定需要配套建設(shè)防空地下室的,，防空地下室建設(shè)要隨民用建筑項目計劃一同下達,，堅持同步配套建設(shè)，不得收費,。對按規(guī)定需要同步配套建設(shè),，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請易地建設(shè)：
　　（一）采用樁基且樁基承臺頂面埋置深度小于三米（或者不足規(guī)定的地下室空間凈高）的,；
　�,。ǘ�）按��(guī)定指標應(yīng)建防空地下室的面積只占地面建筑首層的局部，結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)處理困難,，且經(jīng)濟很不合理的,；
　　（三）建在流砂,、暗河,、基巖埋深很淺等地段的項目，因地質(zhì)條件不適于修建的,；
　�,。ㄋ模┮蚪ㄔO(shè)地段房屋或地下管道設(shè)施密集。防空地下室不能施工或者難以采取措施保證施工安全,。
　　三,、 建設(shè)單位依前條規(guī)定提出易地建設(shè)申請，經(jīng)有批準權(quán)限的人防主管部門批準后,，應(yīng)按照應(yīng)建防空地下室的建筑面積和規(guī)定的易地建設(shè)費標準交納易地建設(shè)費用,，由人防主管部門統(tǒng)一就地就近安排易地建設(shè)人防工程。
　　四,、 防空地下室易地建設(shè)費的收費標準,，由省、自治區(qū),、直轄市價格主管部門會同同級財政,、人防主管部門按照當?shù)胤揽盏叵率业脑靸r制定，報國家計委,、財政部,、國家人防辦備案，對以下新建民用建筑項目應(yīng)適當減免防空地下室易地建設(shè)費：
　�,。ㄒ唬┫硎苷�府��(yōu)惠政策建設(shè)的廉租房,、經(jīng)濟適用房等居民住房，減半收�,�,；
　　（二）新建幼兒園,、學(xué)校教育樓,、養(yǎng)老院及為殘疾人修建的生活服務(wù)設(shè)施等民用建筑，減半收�,�,；
　�,。ㄈ�）臨時民用建筑和不增強面積的危房翻新改造商品住宅項目，予以免收,；
　�,。ㄋ模┮蛟馐芩疄�(zāi),、火災(zāi)或其他不可抗拒的災(zāi)害造成損壞后按原面積修復(fù)的民用建筑,，予以免收。
　　五,、 防空地下室易地建設(shè)費由各級人防主管部門嚴格按照國家規(guī)定組織收取,。收取的收入屬于預(yù)算外資金，應(yīng)全額繳入預(yù)算外資金財政專戶,，實行“收支兩條線”管理,。防空地下室易地建設(shè)費應(yīng)納入人防經(jīng)費預(yù)算，統(tǒng)籌安排并專項用于安排易地建設(shè)人防工程,，各級人民政府和有關(guān)部門不得統(tǒng)籌調(diào)劑,，不得用于平衡本級預(yù)算，不得挪作他用,。
　　六,、 各級政府價格、財政主管部門要加強對防空地下室易地建設(shè)費的監(jiān)督檢查,，對擅自擴大收費范圍,、提高費用標準、改變收費資金用途等違反國家有關(guān)收費管理規(guī)定的,，要依法查處,。
　　七、 各省,、自治區(qū),、直轄市政府價格主管部門可會同財政、人防主管部門結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體實施辦法,，并報國家計委,、財政部、國家人防辦備案,。
　　八,、本規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

mzy

大家可以看出,，小區(qū)內(nèi)的地下防空室,，開發(fā)成本是包含在地上民用建筑開發(fā)成本里的，也就是我們買房子的錢里,，包含了地下防空室的建設(shè)成本,，開發(fā)商無權(quán)私自霸占,。

mzy

同理，開發(fā)商強調(diào)的另一條理由,，“防空地下室屬于國家所有,，和平時期的收益歸投資者所有”，國家所有,，我們不與國家爭（嚴格說也要爭的,不過與國家爭沒意思,，是不是啊,？）,，但國家面對的“投資者”是買了小區(qū)房子、買了小區(qū)土地使用權(quán)的全體業(yè)主,，而不是那個把房子,、土地使用權(quán)都賣了的開發(fā)商公司。因為小區(qū)的防空地下室不是單獨投資建設(shè)的,，而是“結(jié)建”防空地下室,，“結(jié)合”的權(quán)利屬于小區(qū)宗地土地使用權(quán)和小區(qū)地上民用建筑的主人，而不屬于開發(fā)商那個公司,。

煙臺數(shù)據(jù)恢復(fù)

啥都是 國家的,。

資本之鷹

mzy 發(fā)表于 2015-2-23 20:03
同理，開發(fā)商強調(diào)的另一條理由,，“防空地下室屬于國家所有,，和平時期的收益歸投資者所有”，國家所有,，我們 ...

贊一個,，確實有道理

遼闊