房子容積率多大好？透過容積率認識樓盤

束縛ゝ

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,，賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)化,，如今的購房者越來越理性，看房,、買房往往會拉長戰(zhàn)線,、貨比三家。現(xiàn)在的購房者越來越重視居住的舒適度,，但對容積率的了解依然不是很全面,。不少購房者在看房的時候都會聽售樓人員說到有關(guān)容積率的話題，但是很多人都不知道容積率是什么,？有的購房者只知道容積率越低越好,，但是卻不了解容積率到底是怎么計算的及多大的容積率比較合適？
什么是容積率
容積率是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值,，
它的計算公式并不復雜：容積率＝總建筑面積÷總用地面積,。比如，一個房地產(chǎn)項目的總建筑面積為10萬平方米,，而總用地面積為5萬平方米,，那么該項目的容積率為10÷5=2,。但是要注意的是，當建筑物層高超過8米,，在計算容積率時該層建筑面積應加倍計算,。可以肯定地說,，容積率越低,，居民的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低,。
簡單來說,，就是一平方米土地可以蓋多少平方米的建筑，只能蓋0.5平方米容積率就是0.5,，能蓋1平方米容積率就是1,，能蓋2平方米容積率就是2，能蓋5平方米容積率就是5,。
容積率的概念代表著土地上的建筑密度,，所以，幾百米高的摩天大樓的容積率都是很高的,。對于商業(yè)項目來說,，可能越高越好，因為其代表著高端和地標,；對于住宅項目來說,，在很多情況下，可就不是越高越好了,。
對于住宅而言,，土地上的建筑面積越少，代表著入住的人就越少,、車就越少,，小區(qū)就越安靜，分享小區(qū)綠化,、電梯,、公共設(shè)施的人就越少。當然,，獨享的資源越多,，就要付出更多的代價，這就是別墅與高層的區(qū)別,。顯然,，高層小區(qū)的容積率要遠遠高于別墅。
人能居住的住宅樓盤,，容積率5是一個極限,，超過5的樓盤基本上接近垃圾建筑,，而改善型樓盤的容積率極限是3.5，超過4還說是改善,、高端的就是耍流氓,。
容積率常被忽視
在一份網(wǎng)上問卷調(diào)查中，要求購房者依次選出5項對樓盤的售價,、地段,、環(huán)境、綠化率,、容積率,、開發(fā)商品牌等因素的關(guān)注度，300多名參與調(diào)查的網(wǎng)友中,，只有10人選了容積率,，所占比例僅為3%左右。樓盤的容積率不像售價,、園林環(huán)境等“看得見,、摸得著”，經(jīng)常被購房者忽視,。大多數(shù)購房者不了解樓盤容積率,，更別說以此衡量樓盤品質(zhì)了,。
一般情況下,，獨棟別墅樓盤的容積率在0.5至0.8之間，多層,、洋房樓盤的容積率在1至1.5之間,，小高層樓盤的容積率在2.5左右，高層樓盤容積率大多數(shù)在4以上,。業(yè)界普遍認為,，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低,。
開發(fā)商在買地時,，地塊的容積率往往是確定好了的。為了賺取更多利潤,，有的開發(fā)商會在提高容積率方面做文章,。外地有些開發(fā)商在拿到地之后，會通過種種渠道將容積率提高0.1或0.2,，在獲得有關(guān)部門的批文后,，此舉便成了合法行為。業(yè)內(nèi)人士提醒,，別小看容積率提高0.1的數(shù)值,，有的樓盤總建筑面積大,，容積率提高0.1，折算下來,，開發(fā)商就可以多建上千平方米的房子,。
選擇合適的容積率
那么，容積率多少算是合適的呢,？住宅容積率一般在土地拍賣時就已確定,。
容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目,；
容積率介于0.3至0.5之間,，基本上是一般的獨棟別墅項目，環(huán)境還可以,，但是給人感覺有點密了,，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅,，就可以解決這一問題,；
容積率在0.5至0.8之間，為一般的雙拼,、聯(lián)排別墅,；
容積率在0.8至1.2之間，如果全部是多層的話,，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流,；
容積率在1.2至1.5之間，一般為正常的多層項目,；容積率在1.5至2.0之間,，一般為正常的多層+小高層項目；
容積率在2.0至2.5之間,，一般為正常的小高層項目,；
容積率在2.5至3.0之間，基本上是小高層+二類高層項目(18層以內(nèi)),；
容積率在3.0至6.0之間,，為高層項目(樓高100米以內(nèi))；
容積率為6.0以上,，為摩天大樓項目,。
“讀者可以從容積率上初步判定建筑物屬于高層還是多層，當容積率為2至3時,，常常是多層與高層的混合,，4至5常常是小高層與高層的混合，小于2常常是多層與小高層的混合或多層�,！睒I(yè)內(nèi)專家表示,。
對于住戶來說，容積率越低,，同一片土地上的建筑物就越少,，舒適度也就越高。容積率過高或綠化率過低的小區(qū),，在居住安全性與舒適度方面大多會存在一些問題,。一個具有良好居住環(huán)境的小區(qū)，多層住宅的容積率不應超過3,，高層住宅的容積率不應超過5,，而綠化率以不低于30%為宜。綠化率較高,，容積率較低,，建筑密度一般也就較低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少,，而住戶就越舒服,。
透過容積率認識樓盤
購房者可以通過樓盤的容積率來分析開發(fā)商的營銷成本，從而買到實惠的房子,。如兩個樓盤緊挨在一起,，售價也相當，而A樓盤的容積率是2,，B樓盤的容積率是3,，則意味著B樓盤的建筑成本低，還有降價的空間,。
有的樓盤為了吸引購房者,，會故意混淆前后期工程的容積率,，以制造容積率低的假象,。一些開發(fā)商將地塊分幾期開發(fā),，在一期地塊上，只建少量建筑，在二期地塊上則建大量建筑,。在宣傳中,，開發(fā)商將一期地塊的容積率單獨計算，而把二期地塊的容積率與一期相加合計,，從而得出一期容積率低、二期容積率也不高的假象,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，地塊不論是分幾期建設(shè),，只有一個容積率指標,，購房者可向規(guī)劃,、土地等部門咨詢地塊的核準指標。
因為建筑成本相對固定，開發(fā)商買地后,，容積率的高低左右著樓盤的售價,。容積率在樓盤開發(fā)中有重要意義,，購房者不僅要在買房時關(guān)注樓盤的容積率，在買房后也要關(guān)注,，這樣才能保護自身的權(quán)益,。