房子容積率多大好,？透過容積率認識樓盤

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隨著房地產市場的不斷發(fā)展,，賣方市場逐步向買方市場轉化，如今的購房者越來越理性,，看房,、買房往往會拉長戰(zhàn)線、貨比三家�,，F(xiàn)在的購房者越來越重視居住的舒適度,，但對容積率的了解依然不是很全面。不少購房者在看房的時候都會聽售樓人員說到有關容積率的話題,，但是很多人都不知道容積率是什么,？有的購房者只知道容積率越低越好，但是卻不了解容積率到底是怎么計算的及多大的容積率比較合適,？
什么是容積率
容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值,，
它的計算公式并不復雜：容積率＝總建筑面積÷總用地面積。比如,，一個房地產項目的總建筑面積為10萬平方米,，而總用地面積為5萬平方米，那么該項目的容積率為10÷5=2,。但是要注意的是,，當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積應加倍計算,�,？梢钥隙ǖ卣f，容積率越低,，居民的居住舒適度就越高,，反之則舒適度越低。
簡單來說,，就是一平方米土地可以蓋多少平方米的建筑,，只能蓋0.5平方米容積率就是0.5，能蓋1平方米容積率就是1,，能蓋2平方米容積率就是2,，能蓋5平方米容積率就是5。
容積率的概念代表著土地上的建筑密度,，所以,，幾百米高的摩天大樓的容積率都是很高的。對于商業(yè)項目來說,，可能越高越好,，因為其代表著高端和地標；對于住宅項目來說，在很多情況下,，可就不是越高越好了,。
對于住宅而言，土地上的建筑面積越少,，代表著入住的人就越少,、車就越少，小區(qū)就越安靜,，分享小區(qū)綠化,、電梯、公共設施的人就越少,。當然,，獨享的資源越多，就要付出更多的代價,，這就是別墅與高層的區(qū)別,。顯然，高層小區(qū)的容積率要遠遠高于別墅,。
人能居住的住宅樓盤,，容積率5是一個極限，超過5的樓盤基本上接近垃圾建筑,，而改善型樓盤的容積率極限是3.5，超過4還說是改善,、高端的就是耍流氓,。
容積率常被忽視
在一份網(wǎng)上問卷調查中，要求購房者依次選出5項對樓盤的售價,、地段,、環(huán)境、綠化率,、容積率,、開發(fā)商品牌等因素的關注度，300多名參與調查的網(wǎng)友中,，只有10人選了容積率,，所占比例僅為3%左右。樓盤的容積率不像售價,、園林環(huán)境等“看得見,、摸得著”，經(jīng)常被購房者忽視,。大多數(shù)購房者不了解樓盤容積率,，更別說以此衡量樓盤品質了。
一般情況下，獨棟別墅樓盤的容積率在0.5至0.8之間,，多層,、洋房樓盤的容積率在1至1.5之間，小高層樓盤的容積率在2.5左右,，高層樓盤容積率大多數(shù)在4以上,。業(yè)界普遍認為，容積率越高的小區(qū),，居住舒適度越低,。
開發(fā)商在買地時，地塊的容積率往往是確定好了的,。為了賺取更多利潤,，有的開發(fā)商會在提高容積率方面做文章。外地有些開發(fā)商在拿到地之后,，會通過種種渠道將容積率提高0.1或0.2,，在獲得有關部門的批文后，此舉便成了合法行為,。業(yè)內人士提醒,，別小看容積率提高0.1的數(shù)值，有的樓盤總建筑面積大,，容積率提高0.1,，折算下來，開發(fā)商就可以多建上千平方米的房子,。
選擇合適的容積率
那么,，容積率多少算是合適的呢？住宅容積率一般在土地拍賣時就已確定,。
容積率低于0.3,，這是非常高檔的獨棟別墅項目；
容積率介于0.3至0.5之間,，基本上是一般的獨棟別墅項目,，環(huán)境還可以，但是給人感覺有點密了,，如果穿插部分雙拼別墅,、聯(lián)排別墅，就可以解決這一問題,；
容積率在0.5至0.8之間,，為一般的雙拼、聯(lián)排別墅,；
容積率在0.8至1.2之間,，如果全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流；
容積率在1.2至1.5之間,，一般為正常的多層項目,；容積率在1.5至2.0之間，一般為正常的多層+小高層項目,；
容積率在2.0至2.5之間,，一般為正常的小高層項目；
容積率在2.5至3.0之間,，基本上是小高層+二類高層項目(18層以內),；
容積率在3.0至6.0之間，為高層項目(樓高100米以內),；
容積率為6.0以上,，為摩天大樓項目。
“讀者可以從容積率上初步判定建筑物屬于高層還是多層,，當容積率為2至3時,，常常是多層與高層的混合，4至5常常是小高層與高層的混合,，小于2常常是多層與小高層的混合或多層,。”業(yè)內專家表示,。
對于住戶來說,，容積率越低，同一片土地上的建筑物就越少,，舒適度也就越高,。容積率過高或綠化率過低的小區(qū)，在居住安全性與舒適度方面大多會存在一些問題,。一個具有良好居住環(huán)境的小區(qū)，多層住宅的容積率不應超過3,，高層住宅的容積率不應超過5,，而綠化率以不低于30%為宜。綠化率較高,，容積率較低,，建筑密度一般也就較低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少,，而住戶就越舒服,。
透過容積率認識樓盤
購房者可以通過樓盤的容積率來分析開發(fā)商的營銷成本，從而買到實惠的房子,。如兩個樓盤緊挨在一起,，售價也相當，而A樓盤的容積率是2，B樓盤的容積率是3,，則意味著B樓盤的建筑成本低,，還有降價的空間。
有的樓盤為了吸引購房者,，會故意混淆前后期工程的容積率,，以制造容積率低的假象。一些開發(fā)商將地塊分幾期開發(fā),，在一期地塊上,，只建少量建筑，在二期地塊上則建大量建筑,。在宣傳中,，開發(fā)商將一期地塊的容積率單獨計算，而把二期地塊的容積率與一期相加合計,，從而得出一期容積率低,、二期容積率也不高的假象。根據(jù)有關規(guī)定,，地塊不論是分幾期建設,，只有一個容積率指標，購房者可向規(guī)劃,、土地等部門咨詢地塊的核準指標,。
因為建筑成本相對固定，開發(fā)商買地后,，容積率的高低左右著樓盤的售價,。容積率在樓盤開發(fā)中有重要意義，購房者不僅要在買房時關注樓盤的容積率,，在買房后也要關注,，這樣才能保護自身的權益。