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煙臺市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法 第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為,維護業(yè)主,、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,,根據《**價格法》,、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定,,結合我市實際,,制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理,。 第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費,,是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序,,向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用,。 第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平,、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè),,鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,,促進物業(yè)服務收費通過市場形成,。 第五條 住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則,。 第六條 市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作,。 縣(市、區(qū))政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權限,,負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作,。 第七條 住宅物業(yè)服務收費根據住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段,,分別實行政府指導價和市場調節(jié)價,。 普通住宅的前期物業(yè)服務收費、前期物業(yè)停車服務費,、車位租賃費實行政府指導價,。市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)區(qū)域內普通住宅的前期物業(yè)服務收費、前期物業(yè)停車服務費,、車位租賃費收費標準,,報市政府批準并向社會公布;各區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門組織實施,。各縣,、市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照市制定的收費標準,制定本行政區(qū)域內的收費標準,,報當地政府批準后組織實施,,并向社會公布,。 普通住宅前期物業(yè)服務收費具體收費標準,由開發(fā)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的收費標準內約定,。 普通住宅前期物業(yè)停車服務費具體收費標準,,由車位使用人與物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的收費標準內約定。 普通住宅車位租賃費具體收費標準,,由承租人與開發(fā)建設單位在規(guī)定的收費標準內約定,。 非普通住宅以及業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會成立后的普通住宅,其物業(yè)服務收費,、停車服務費實行市場調節(jié)價,,由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。 第八條 普通住宅前期物業(yè)服務收費根據物業(yè)服務的等級,、服務質量,、服務成本等因素,實行分等級定價,。 普通住宅物業(yè)服務等級標準由市政府物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布,。 第九條 普通住宅物業(yè)服務成本包括: (一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等,; (二)物業(yè)共用部位,、共用設施設備的日常運行、維護,、檢測費用,; (三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用; (四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,; (五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護,、安全防范費用; (六)辦公費用,; (七)物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊,; (八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用,; (九)經業(yè)主同意的其他費用,。 物業(yè)管理區(qū)域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂以及戶外的墻面,、門廳、樓梯間、走廊通道等,;共用設施設備主要包括電梯,、天線、照明,、消防設施,、綠地,、道路,、路燈、溝渠,、池,、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等,。 住宅小區(qū)內供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視,、寬帶數據傳輸及變電,、二次供水、換熱,、燃氣調壓等設施設備,,不屬于物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備。 物業(yè)共用部位,、共用設施設備的維修,、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,,不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本,。 第十條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容,、收費標準,、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容,。涉及物業(yè)買受人共同利益的,,其約定應當一致。 開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內容,。 前期物業(yè)管理住宅小區(qū),,因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的,,物業(yè)服務收費按照不低于三分之一的標準予以減收,,差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。 第十一條 業(yè)主或物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費,。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的,,物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。 業(yè)主或物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的,,物業(yè)服務收費從開發(fā)建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收,。 物業(yè)服務合同有約定的,物業(yè)服務收費可以預收,,預收時間一般不超過半年,。 第十二條 物業(yè)服務收費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。 已辦理房產證的,,物業(yè)服務收費以房產證載明的房屋產權面積計收,。未辦理房產證的,物業(yè)服務收費按購房合同載明的建筑面積計收,;辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的,,以房產證載明的房屋產權面積為準,應多退少補,。 改變設計用途用于經營的房屋,、車庫、儲藏室,,按相應的經營性用房物業(yè)服務收費標準收取,。 獨立專有車庫,按照房產證或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費,。 第十三條 房屋交付后空置一年以上的,,其物業(yè)服務收費按照30%予以減收。 房屋空置的起止時間,,業(yè)主應當事先與物業(yè)服務企業(yè)聯系,,登記確認。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共用(有)車庫內的車位,,其車位使用人應當交納停車服務費,,停車服務費按月計收,收費方式由車位使用人與物業(yè)服務企業(yè)約定,。 停車服務費包括車庫,、車位的設施設備運行及維護、保潔,、秩序維護,、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用,。 車位使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定,。 車庫啟用后,,尚未出售、出租的車位,,停車服務費由開發(fā)建設單位承擔,。 已購買車位超過一年未使用的,停車服務費參照普通住宅物業(yè)服務收費的減收確認方式和比例予以減收,。 獨立專有車庫已交納物業(yè)服務費的不再交納停車服務費,。 第十五條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應在確保消防,、行車等公共安全和業(yè)主權益的前提下,,按照有關規(guī)定劃定車位,。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的,,應當交納車位場地使用費。劃定車位及收費標準由業(yè)主大會綜合考慮公共安全,、車位租賃費價格等因素確定,。業(yè)主大會成立前,經半數以上業(yè)主同意,,在確保公共安全和業(yè)主權益的前提下,,可以按照有關規(guī)定劃定車位停放汽車;車位場地使用費收取標準可參照規(guī)定的車位租賃費標準執(zhí)行,。 車位場地使用費收入屬全體業(yè)主共有,,主要用于補充物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費的具體管理模式,,由業(yè)主大會或者半數以上業(yè)主確定,。 停車場地的保潔、秩序維護,、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用,,可依照物業(yè)服務合同約定,按實際支出在車位場地使用費中列支,;業(yè)主大會成立前,,支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門核定。 第十六條 物業(yè)服務企業(yè)實行出入證(卡)管理的,,應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證(卡),。因遺失、損壞需要補辦的,,可以適當收取工本費并予以公示,。 第十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送,、維修、安裝服務及執(zhí)行公務等車輛收取停車費用,。 除前款規(guī)定以外的其他外來車輛,,停放超過2個小時的,可以收取一定費用,。按照管理權限,,收費標準由政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定。 第十八條 供水,、供氣,、供電、供暖等設施設備已移交專業(yè)經營單位的,,專業(yè)經營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同,,向最終用戶收取費用。 物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的,,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,,但可以根據約定向專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。 專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,,不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務,。 第十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前,應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協議,,對裝修保證金,、裝修工人出入等進行約定。 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產生的建筑垃圾,,應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放,,并承擔清運費用,具體收費標準由雙方協商確定,。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運的,,不得收費。 業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定交納物業(yè)服務費后,,物業(yè)服務企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費,、裝修管理費等費用。 第二十條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律,,遵守價格法律,、法規(guī)、政策,,嚴格履行物業(yè)服務合同,,服務標準與收費標準應當質價相符。 第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱,、服務內容,、服務標準,、計費方式、計費起始時間,、服務項目,、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等,,接受業(yè)主的監(jiān)督,,不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。 第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目,。 ** 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同,,擅自擴大收費范圍、提高收費標準,、重復收費的,,業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。 物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的,,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費,,不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的,,物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳,。 物業(yè)產權轉移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費,。 第二十四條 政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求,,如實反映情況,,提供必要的資料。 第二十五條 政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查,。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的,,由政府價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律,、法規(guī)予以處罰: (一)超出政府指導價規(guī)定收費的,; (二)低于服務等級要求提供服務并收費的; (三)采取分解收費項目,、重復收費,、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的; (四)強制服務并收費的,; (五)不按規(guī)定實行明碼標價的,; (六)其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為,。 第二十六條 政府價格主管部門,、物業(yè)主管部門未按照《價格法》,、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的,,由上級政府價格主管部門,、物業(yè)主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任,。 第二十七條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同的,,在合同期內,物業(yè)服務及其收費標準仍按合同約定執(zhí)行,;物業(yè)服務合同未約定期限或者前期物業(yè)服務合同已經到期的,,物業(yè)服務及其收費標準等應按本辦法規(guī)定執(zhí)行。 物業(yè)服務合同實行備案管理,,物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定,,及時到當地物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。 第二十八條 其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本辦法執(zhí)行,。 第二十九條 本辦法自2015年10月1日起施行,,有效期3年�,!稛熍_市物價局,、煙臺市房產管理局關于印發(fā)<煙臺市物業(yè)服務收費管理暫行辦法>的通知》(煙價〔2004〕2號)同時廢止。 |