煙臺(tái)市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

紅色1曼陀羅

煙臺(tái)市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

第一條  為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)使用人,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《**價(jià)格法》,、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際,，制定本辦法,。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。

第三條  本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用,。

第四條  提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平,、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)形成,。

第五條  住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。

第六條  市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作,。

縣（市、區(qū)）政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)按照價(jià)格管理權(quán)限,，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作,。

第七條  住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段,，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。

普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi),、車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),。市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)制定市區(qū)區(qū)域內(nèi)普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi),、車位租賃費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，報(bào)市政府批準(zhǔn)并向社會(huì)公布；各區(qū)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)組織實(shí)施。各縣,、市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)可參照市制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，制定本行政區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣�府批�?zhǔn)后組織實(shí)施,，并向社會(huì)公布,。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定,。

普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。

普通住宅車位租賃費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由承租人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定,。

非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi),、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),，由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

第八條　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí),、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià),。

普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市政府物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門(mén)制定并公布,。

第九條　普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等,；

（二）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù),、檢測(cè)費(fèi)用,；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù),、安全防范費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用,；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊,；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用,；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用,。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體,、柱,、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面,、門(mén)廳,、樓梯間、走廊通道等,；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯,、天線、照明,、消防設(shè)施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

住宅小區(qū)內(nèi)供水,、供電,、供氣、供熱,、通信、有線電視,、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變電,、二次供水、換熱,、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備,，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支,，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本,。

第十條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容,。涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的,，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

前期物業(yè)管理住宅小區(qū),，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā),、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購(gòu)房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不低于三分之一的標(biāo)準(zhǔn)予以減收,，差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十一條  業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。

業(yè)主或物業(yè)使用人無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從開(kāi)發(fā)建設(shè)單位書(shū)面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收,。

物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以預(yù)收,，預(yù)收時(shí)間一般不超過(guò)半年,。

第十二條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積）計(jì)收。

已辦理房產(chǎn)證的,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收,。未辦理房產(chǎn)證的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按購(gòu)房合同載明的建筑面積計(jì)收,；辦理后與購(gòu)房合同載明的建筑面積有誤差的,，以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)，應(yīng)多退少補(bǔ),。

改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營(yíng)的房屋,、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室,，按相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,。

獨(dú)立專有車庫(kù)，按照房產(chǎn)證或購(gòu)房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。

第十三條  房屋交付后空置一年以上的,，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照30%予以減收。

房屋空置的起止時(shí)間,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系,，登記確認(rèn)。

第十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用（有）車庫(kù)內(nèi)的車位,，其車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi),，停車服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，收費(fèi)方式由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定,。

停車服務(wù)費(fèi)包括車庫(kù),、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù),、保潔、秩序維護(hù),、購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用,。

車位使用人對(duì)汽車或非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定,。

車庫(kù)啟用后,，尚未出售、出租的車位,，停車服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。

已購(gòu)買(mǎi)車位超過(guò)一年未使用的，停車服務(wù)費(fèi)參照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的減收確認(rèn)方式和比例予以減收,。

獨(dú)立專有車庫(kù)已交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不再交納停車服務(wù)費(fèi),。

第十五條  占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)在確保消防,、行車等公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下,，按照有關(guān)規(guī)定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的,，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi),。劃定車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮公共安全、車位租賃費(fèi)價(jià)格等因素確定,。業(yè)主大會(huì)成立前,，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下,，可以按照有關(guān)規(guī)定劃定車位停放汽車,；車位場(chǎng)地使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)可參照規(guī)定的車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

車位場(chǎng)地使用費(fèi)收入屬全體業(yè)主共有,，主要用于補(bǔ)充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。車位場(chǎng)地使用費(fèi)的具體管理模式,，由業(yè)主大會(huì)或者半數(shù)以上業(yè)主確定,。

停車場(chǎng)地的保潔、秩序維護(hù),、購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實(shí)際支出在車位場(chǎng)地使用費(fèi)中列支,；業(yè)主大會(huì)成立前,，支出比例或金額由市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)核定。

第十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行出入證（卡）管理的,，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證（卡）,。因遺失,、損壞需要補(bǔ)辦的，可以適當(dāng)收取工本費(fèi)并予以公示,。

第十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送,、維修、安裝服務(wù)及執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用,。

除前款規(guī)定以外的其他外來(lái)車輛,，停放超過(guò)2個(gè)小時(shí)的，可以收取一定費(fèi)用,。按照管理權(quán)限,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)制定。

第十八條  供水,、供氣,、供電、供暖等設(shè)施設(shè)備已移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的,，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,，向最終用戶收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù),。

第十九條  業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議,，對(duì)裝修保證金,、裝修工人出入等進(jìn)行約定。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾,，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)指定的地點(diǎn)堆放,，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定,。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運(yùn)的,，不得收費(fèi)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費(fèi),、裝修管理費(fèi)等費(fèi)用。

第二十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律,，遵守價(jià)格法律,、法規(guī)、政策,，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符,。

第二十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間,、服務(wù)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話等,，接受業(yè)主的監(jiān)督,，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

第二十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目,。

**  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同,，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、重復(fù)收費(fèi)的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳,。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi),。

第二十四條  政府價(jià)格主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況,，提供必要的資料,。

第二十五條  政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《價(jià)格法》,、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定收費(fèi)的,；

（二）低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)的,；

（三）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目,、重復(fù)收費(fèi),、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的,；

（五）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的,；

（六）其他違反價(jià)格法律,、法規(guī)規(guī)定的行為。

第二十六條  政府價(jià)格主管部門(mén),、物業(yè)主管部門(mén)未按照《價(jià)格法》,、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的,，由上級(jí)政府價(jià)格主管部門(mén),、物業(yè)主管部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任,。

第二十七條  本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,，在合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按合同約定執(zhí)行,；物業(yè)服務(wù)合同未約定期限或者前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的,，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)合同實(shí)行備案管理,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,，及時(shí)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。

第二十八條  其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行,。

第二十九條  本辦法自2015年10月1日起施行,，有效期3年�,！稛熍_(tái)市物價(jià)局,、煙臺(tái)市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)<煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法>的通知》（煙價(jià)〔2004〕2號(hào)）同時(shí)廢止。