房子容積率多大好,？透過(guò)容積率認(rèn)識(shí)樓盤(pán)

束縛ゝ

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,，賣方市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化,，如今的購(gòu)房者越來(lái)越理性，看房,、買房往往會(huì)拉長(zhǎng)戰(zhàn)線,、貨比三家。現(xiàn)在的購(gòu)房者越來(lái)越重視居住的舒適度,，但對(duì)容積率的了解依然不是很全面,。不少購(gòu)房者在看房的時(shí)候都會(huì)聽(tīng)售樓人員說(shuō)到有關(guān)容積率的話題，但是很多人都不知道容積率是什么,？有的購(gòu)房者只知道容積率越低越好,，但是卻不了解容積率到底是怎么計(jì)算的及多大的容積率比較合適？
什么是容積率
容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值，
它的計(jì)算公式并不復(fù)雜：容積率＝總建筑面積÷總用地面積,。比如,，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總建筑面積為10萬(wàn)平方米，而總用地面積為5萬(wàn)平方米,，那么該項(xiàng)目的容積率為10÷5=2,。但是要注意的是，當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米,，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積應(yīng)加倍計(jì)算,。可以肯定地說(shuō),，容積率越低,，居民的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低,。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，就是一平方米土地可以蓋多少平方米的建筑，只能蓋0.5平方米容積率就是0.5,，能蓋1平方米容積率就是1,，能蓋2平方米容積率就是2，能蓋5平方米容積率就是5,。
容積率的概念代表著土地上的建筑密度,，所以，幾百米高的摩天大樓的容積率都是很高的,。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，可能越高越好，因?yàn)槠浯�表著高端和地�?biāo),；對(duì)于住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，在很多情況下，可就不是越高越好了,。
對(duì)于住宅而言,，土地上的建筑面積越少，代表著入住的人就越少,、車就越少,，小區(qū)就越安靜，分享小區(qū)綠化,、電梯,、公共設(shè)施的人就越少。當(dāng)然,，獨(dú)享的資源越多,，就要付出更多的代價(jià),，這就是別墅與高層的區(qū)別。顯然,，高層小區(qū)的容積率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于別墅,。
人能居住的住宅樓盤(pán)，容積率5是一個(gè)極限,，超過(guò)5的樓盤(pán)基本上接近垃圾建筑,，而改善型樓盤(pán)的容積率極限是3.5，超過(guò)4還說(shuō)是改善,、高端的就是耍流氓,。
容積率常被忽視
在一份網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查中,，要求購(gòu)房者依次選出5項(xiàng)對(duì)樓盤(pán)的售價(jià),、地段、環(huán)境,、綠化率,、容積率、開(kāi)發(fā)商品牌等因素的關(guān)注度,，300多名參與調(diào)查的網(wǎng)友中,，只有10人選了容積率，所占比例僅為3%左右,。樓盤(pán)的容積率不像售價(jià),、園林環(huán)境等“看得見(jiàn)、摸得著”,，經(jīng)常被購(gòu)房者忽視,。大多數(shù)購(gòu)房者不了解樓盤(pán)容積率，更別說(shuō)以此衡量樓盤(pán)品質(zhì)了,。
一般情況下,，獨(dú)棟別墅樓盤(pán)的容積率在0.5至0.8之間，多層,、洋房樓盤(pán)的容積率在1至1.5之間,，小高層樓盤(pán)的容積率在2.5左右，高層樓盤(pán)容積率大多數(shù)在4以上,。業(yè)界普遍認(rèn)為,，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低,。
開(kāi)發(fā)商在買地時(shí),，地塊的容積率往往是確定好了的。為了賺取更多利潤(rùn),，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)在提高容積率方面做文章,。外地有些開(kāi)發(fā)商在拿到地之后，會(huì)通過(guò)種種渠道將容積率提高0.1或0.2，在獲得有關(guān)部門(mén)的批文后,，此舉便成了合法行為,。業(yè)內(nèi)人士提醒，別小看容積率提高0.1的數(shù)值,，有的樓盤(pán)總建筑面積大,，容積率提高0.1，折算下來(lái),，開(kāi)發(fā)商就可以多建上千平方米的房子,。
選擇合適的容積率
那么，容積率多少算是合適的呢,？住宅容積率一般在土地拍賣時(shí)就已確定,。
容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,；
容積率介于0.3至0.5之間,，基本上是一般的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以,，但是給人感覺(jué)有點(diǎn)密了,，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅,，就可以解決這一問(wèn)題,；
容積率在0.5至0.8之間，為一般的雙拼,、聯(lián)排別墅,；
容積率在0.8至1.2之間，如果全部是多層的話,，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流,；
容積率在1.2至1.5之間，一般為正常的多層項(xiàng)目,；容積率在1.5至2.0之間,，一般為正常的多層+小高層項(xiàng)目；
容積率在2.0至2.5之間,，一般為正常的小高層項(xiàng)目,；
容積率在2.5至3.0之間，基本上是小高層+二類高層項(xiàng)目(18層以內(nèi)),；
容積率在3.0至6.0之間,，為高層項(xiàng)目(樓高100米以內(nèi))；
容積率為6.0以上,，為摩天大樓項(xiàng)目,。
“讀者可以從容積率上初步判定建筑物屬于高層還是多層,，當(dāng)容積率為2至3時(shí)，常常是多層與高層的混合,，4至5常常是小高層與高層的混合,，小于2常常是多層與小高層的混合或多層�,！睒I(yè)內(nèi)專家表示,。
對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率越低,，同一片土地上的建筑物就越少,，舒適度也就越高。容積率過(guò)高或綠化率過(guò)低的小區(qū),，在居住安全性與舒適度方面大多會(huì)存在一些問(wèn)題,。一個(gè)具有良好居住環(huán)境的小區(qū)，多層住宅的容積率不應(yīng)超過(guò)3,，高層住宅的容積率不應(yīng)超過(guò)5,，而綠化率以不低于30%為宜,。綠化率較高,，容積率較低，建筑密度一般也就較低,，開(kāi)發(fā)商可用于回收資金的面積就越少,，而住戶就越舒服。
透過(guò)容積率認(rèn)識(shí)樓盤(pán)
購(gòu)房者可以通過(guò)樓盤(pán)的容積率來(lái)分析開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷成本,，從而買到實(shí)惠的房子,。如兩個(gè)樓盤(pán)緊挨在一起，售價(jià)也相當(dāng),，而A樓盤(pán)的容積率是2,，B樓盤(pán)的容積率是3，則意味著B(niǎo)樓盤(pán)的建筑成本低,，還有降價(jià)的空間,。
有的樓盤(pán)為了吸引購(gòu)房者，會(huì)故意混淆前后期工程的容積率,，以制造容積率低的假象,。一些開(kāi)發(fā)商將地塊分幾期開(kāi)發(fā)，在一期地塊上,，只建少量建筑,，在二期地塊上則建大量建筑。在宣傳中,，開(kāi)發(fā)商將一期地塊的容積率單獨(dú)計(jì)算,，而把二期地塊的容積率與一期相加合計(jì),，從而得出一期容積率低、二期容積率也不高的假象,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，地塊不論是分幾期建設(shè)，只有一個(gè)容積率指標(biāo),，購(gòu)房者可向規(guī)劃,、土地等部門(mén)咨詢地塊的核準(zhǔn)指標(biāo)。
因?yàn)榻ㄖ�成本相�?duì)固定,，開(kāi)發(fā)商買地后,，容積率的高低左右著樓盤(pán)的售價(jià)。容積率在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中有重要意義,，購(gòu)房者不僅要在買房時(shí)關(guān)注樓盤(pán)的容積率,，在買房后也要關(guān)注，這樣才能保護(hù)自身的權(quán)益,。