央媽不會(huì)告訴你的房貸真相:欠銀行錢越多越久才越好!

北極雪狼

　　相信我們之中買房的很多人都覺得貸款買房是件苦逼的事，每個(gè)月從自己的工資中拿出大半部分用來還房貸是苦逼的事情,；一個(gè)女孩找男孩當(dāng)男朋友，一聽是全款買房,，那么鐵定會(huì)臉上開會(huì),，欣然與之談對(duì)象；如果是貸款,，那么貸款10來萬(wàn)還是能接受,，但如果一聽卻貸款了50萬(wàn)，心中那是一百個(gè)不愿意,，覺得這男孩不可靠,，家庭環(huán)境太差而遠(yuǎn)離他；貸款的房奴都希望自己越早還清越好,，還的早覺得是件光榮的事,，其實(shí)這些以前我也這么認(rèn)為。

　　可是……

　　近來一篇文章讓我大跌眼鏡,，完全顛覆了我之前對(duì)于貸款的一些認(rèn)識(shí),，今天我拿來分享給大家看看。（括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容為本人自己觀點(diǎn)）

每個(gè)人都有一個(gè)夢(mèng)想：我想有一個(gè)大房子,，要有一個(gè)落地窗,，午后，喝著咖啡,，看本小說,，悠然享受暖暖的陽(yáng)光。前提是,，你有一個(gè)大房子……說到買房,，問題來了，全款買還是貸款買,？如果貸款,，要提前還款嗎,？貸多長(zhǎng)時(shí)間？等額本金還款呢,，還是等額本息,？

全款買還是貸款買，貸款多少合適?

　　這個(gè)問題,，還是比較好回答的,，當(dāng)然是貸款買啦，用銀行的錢,，豈不樂哉,，如果你是土豪，請(qǐng)隨意,，現(xiàn)金實(shí)在沒地兒去啦,，買個(gè)房子玩玩，就不多說啦,。（但是現(xiàn)在還是有許多家庭為了孩子沒有負(fù)擔(dān),，沒有壓力，寧愿自己去借錢也愿意多給孩子交首付,，甚至是全款買房）
　　建議：
　　貸款買,，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬,，買房,，租房都可以用，對(duì)買房最利好的就是貸款的上限又從30萬(wàn)提高到45萬(wàn),。如果你房子總額多,，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化,。公積金貸款現(xiàn)在的利率是 3.75%,，商業(yè)貸款5.65%，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì)有小幅度的折扣,。
　　貸款,，個(gè)人建議就按照最低要求付的首付款來貸就ok，后面在具體分析到,。
如果貸款,，貸多長(zhǎng)時(shí)間合適，要提前還款嗎,？

這里我給大家做了些修正,，不是完全按照原文的，因?yàn)樵�文的利率是按照很久以前的，而現(xiàn)在央媽已經(jīng)連續(xù)幾次降息了,，所以以現(xiàn)在的為準(zhǔn)給大家舉例。　　

煙臺(tái),，購(gòu)買面積在144平方米（含144平方米）以下的家庭,，貸款首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買144平方米以上的家庭,，貸款首付款比例不低于30%,。公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：3.75% 商業(yè)貸款：5.65%,，公積金貸款30萬(wàn),，商業(yè)貸款50萬(wàn)，貸款80萬(wàn),。

等額本息,、本金計(jì)算情況

　　很多朋友看到30年，等額本息的總利息是73.9萬(wàn),，等額本金59.4萬(wàn),，nima，坑爹啊,，銀行收了我們這么多利息,。
　　但是我們換位思考，投資的利息只要大于5.65%,，假如現(xiàn)在主流P2P平臺(tái)10%,，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%,，那我們的資金又多創(chuàng)造了4.35%的利息哦,，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算,。

建議：
　　按最長(zhǎng)的時(shí)間貸款,，能貸30年，就貸30年,，如果每年都可以找到高于5.65%的投資,，不用著急還銀行貸款的。
　　提前還款,，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎,？自由選擇權(quán)在你們手上哦。
等額本息or等額本金
　　首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息,。
　　等額本金還款方式比等額本息還款方式下,，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多,，上圖大家應(yīng)該也看到了,。所以,，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得,。
　　但是,，真的是這樣嗎？
　　其實(shí)無論是等額本息或者是等額本金還款方式,，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額,，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的,。也就是說,，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的,。之所以計(jì)算出的利息不同,，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌�月份借用的本金不同造成的。借的本金��,，要還的利息就多,；借的本金少，要還的利息就少,。

舉個(gè)例子：
如果借款100萬(wàn),，20年還清，年利率5.65%,，則月利率為0.4708%,。
1.假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬(wàn)/240個(gè)月,，即每月為4167元,；
（1）第一個(gè)月還款利息為：100萬(wàn)*0.4708%=4708元，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4708+4167=8875元,。
（2）第二個(gè)月剩余本金為100萬(wàn)-4167=995833元,，則第二個(gè)月要還的利息為：
995833*0.4708%=4688.72元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+4688.72=8855.72元
以此類推
等額本金下20年共還款約156.7萬(wàn)元,，共支付利息56.7萬(wàn)元,。
2. 如果是等額本息，借款100萬(wàn)元,，20年還清,，年利率6.15%，月利率0.4708%,，則每月還款額（含本,、息）為6963.87元。
（1） 第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為4708元，第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2255.53元,；
（2） 第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額,，即100萬(wàn)-2255.53=997744.47元，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是4697.71元,，即第二個(gè)月歸還的本金為2266.15元
以此類推
等額本息下,，20年共還款約167.71萬(wàn)元，共支付利息67.1萬(wàn)元,。
　　通過上面的計(jì)算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式,，都是公平的,。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問題,。等額本金與等額本息相比,，因?yàn)橹�前月份每個(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款,，通過這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額,，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式,，而是在你有錢的時(shí)候?qū)ｉT做一大筆的提前還款,，效果也是差不多的。你最終利息高,，是因?yàn)槟忝總�(gè)月占用銀行的本金多造成的,，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。
　　所以,，如果你前期資金并不算太緊張,，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出,；如果你前期資金緊張,，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多,，但是資金壓力會(huì)小,。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果,。

　　等額本金所還利息少,，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同,，但是利息稍多,。借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息只要比銀行高,，其實(shí)就是賺的,，個(gè)人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息,，就是劃算的,，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了。（在這我想提一下,，剛開始買房的時(shí)候,，我也糾結(jié)是等額本息還是等額本金，因?yàn)楦杏X本金還的利息比本息少多了,，正好有個(gè)同學(xué)是建行的,，于是就去咨詢了他，他跟我說了一大頓,，很暈,，但我聽明白了一句話，那就是,，他買房還有他很多銀行的同事買房貸款都用的等額本息）
　　另外：如果網(wǎng)貸款平臺(tái),，等額本息還款，對(duì)于投資者來說,，實(shí)際的收益又是怎樣的呢,？用10000元投資一個(gè)12個(gè)月的項(xiàng)目，年化收益12%,，一年后你的本息合計(jì)有多少,？一年后回款10661，實(shí)際年化6.61%,。
結(jié)論：
　　建議選擇等額本息的還款方式,，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金,，還款初期還款壓力較大,，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高,，可支配現(xiàn)金會(huì)越充沛,，這個(gè)時(shí)候無論提前還款還是投資都會(huì)比較從容滴哦。


哪類人適合提前還款VS不用提前還款


提前還款三類人：
1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行,，不做任何投資,，不學(xué)習(xí)，不了解,，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友,，還是提前還了吧,，為了生活更踏實(shí)的明智選擇。
2.不想要任何的負(fù)責(zé),，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān),，心里壓力超級(jí)大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量,，請(qǐng)你還了吧,。
3.這一類是高人哦，還了房子的錢,，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友,，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道,，并且肯定高于抵押貸款的利率,，如果你身邊有這樣的朋友，請(qǐng)注意,，請(qǐng)抱大腿,，土豪,，帶多多君一塊玩吧,。

建議不用提前還款的類型：

1.公積金貸款，尤其現(xiàn)在公積金貸款利率才3.75%,，余額寶的投資你就已經(jīng)平了,，這么低的成本，你就偷著樂吧,。
2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一,，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了,，本金都已經(jīng)還了大半了,，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。
3,、等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一,，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時(shí)間,，節(jié)省的利息會(huì)比較多,，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。
　　最后說上一句,，其實(shí)思路很簡(jiǎn)單,，找到年利率大于3.75%，5.65%的投資產(chǎn)品就ok啦,，你就在用銀行的錢掙錢,。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,，是降息通道，借的錢越長(zhǎng)越好,，利息降了,，第二年就可以享受新的低的利率哦。
總結(jié)：

　　首先,，如果能借到銀行的錢,，一定是能借多少借多少，能借多久借多久,。為什么,？因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上長(zhǎng)期是高通脹、低利率,，甚至長(zhǎng)期是負(fù)利率,。你借到銀行的錢，其實(shí)就是等于賺到了,。
　　也因?yàn)樨?fù)利率的這個(gè)原因,，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實(shí)最后還給銀行的利息要多一些,，但是一開始的壓力要小一些,。很多人買房一開始就是借了債的，很多人一開始的壓力都非常大,。這個(gè)時(shí)候,，能減輕一點(diǎn)是一點(diǎn)。更重要的是,，現(xiàn)在中經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員都相信“通脹比通縮好”,。所以，美國(guó)量化寬松,，歐洲日本量化寬松,，中國(guó)也是。所以,，負(fù)利率有可能長(zhǎng)期存在,。用等額本息還款你現(xiàn)在一個(gè)月還3000，30年之后還是還3000,；等額本金現(xiàn)在一個(gè)月還4500,，30年后還1000�,？墒�,，現(xiàn)在的錢要比30年后的錢要值錢呀。現(xiàn)在每個(gè)月月供多1500,，可能會(huì)讓很多人吃不消,。30年之后每個(gè)月少了2000塊錢,，可能只夠吃個(gè)早餐了。時(shí)間值錢呀,！

61118

哈哈,，講的很有道理呢，那些很有投資能力的人才有這個(gè)想法吧,，我們平民百姓覺得貸款還是很苦逼

暖楊楊

之前我對(duì)象就說盡量多貸銀行的  我媽就說少貸銀行的多付首付  對(duì)于這個(gè)問題終于有了合理的解釋

5050

你收入 如果不高增長(zhǎng)的話�,。�,！對(duì)你就是啊

碧空長(zhǎng)劍

理論上成立,，實(shí)際上操作不太方便，第一,，利率低只是近期才有的事兒,，如果貸三十年，不可能一直這么低,。第二,，投資渠道是否靠譜兒，P2P萬(wàn)一跑路血本無歸,，錢放銀行還不安全,，何況放那兒。第三,，錢總歸是要還的,，貸那么久,，也許影響到二次置業(yè),。

huxin

碧空長(zhǎng)劍 發(fā)表于 2015-5-26 12:35
理論上成立，實(shí)際上操作不太方便,，第一,，利率低只是近期才有的事兒，如果貸三十年,，不可能一直這么低,。第二 ...

提前還貸還需要交違約費(fèi)

skysun0019

說的很透徹

霞客80

09年剛買房那會(huì)，自己一個(gè)人一月不到兩千,，還完貸款僅夠吃飯了,，現(xiàn)在兩個(gè)人一年十來萬(wàn)，那點(diǎn)貸款不算啥了

kissmozart

樓主不是自己寫的吧

二手煙灰

分析得很專業(yè),，但是女孩還要看你房子買在哪呢,！一聽說富順苑人家都嫌遠(yuǎn)。,。,。還不住二手房的有的是,。。,。,。

5050

難道都是順風(fēng)順?biāo)���,？,？么有失業(yè)被炒的時(shí)候

baobeizhyy

挺好   學(xué)習(xí)了