購房者必看：新版商品房買賣合同八大變化開發(fā)商戴 “緊箍”（附合同示范文本）

房網(wǎng)小吖 · 發(fā)表于 2015-11-3 10:10

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10月29日,，新版《山東省新建商品房買賣合同示范文本》公示,，自11月1日起新版合同開始實施。據(jù)了解,，新版合同示范文本與此前正在執(zhí)行的版本相比,，修改、增加8個方面內(nèi)容,。合同示范文本有5種,，包括《山東省新建商品房買賣合同(預(yù)售版)》、《山東省新建商品房買賣合同(現(xiàn)售版)》,、《山東省二手房買賣合同(經(jīng)紀成交版)》,、《山東省二手房買賣合同(自行成交版)》、《山東省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同》,。具體詳見附本,。　
　　①預(yù)售合同還是現(xiàn)售合同要分開
　　問題：市民劉先生在某小區(qū)購買了一套房子，簽合同時承諾小區(qū)按住戶1：1配比的車位,，并承諾免費使用,，結(jié)果交房時發(fā)現(xiàn)，接近500戶的小區(qū)只有不到200個車位,。交房時市民前去驗房,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房子本身或公共配套與簽合同時承諾不符，類似情況時有發(fā)生,。開發(fā)商正是利用舊版《商品房買賣合同示范文本》的缺陷：未對預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分,，合同條款設(shè)計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異,，來實現(xiàn)“瞞天過�,！钡摹�
　　新辦法：
　　據(jù)有關(guān)負責人介紹,，由于商品房預(yù)售存在許多不可預(yù)測因素,，以往購房者和開發(fā)商也常因商品房預(yù)售時的承諾與最終交房時的標準不一致而產(chǎn)生糾紛，因此新版合同分成預(yù)售和現(xiàn)售兩個版本,，兩種版本,，分別進行規(guī)范。
　　②購房者的信息開發(fā)商要保密
　　問題：最近市民王先生遇到一件怪事：自從和中心城某住宅項目簽了購房合同,，各種“小額貸款公司”,、“家裝公司”便來電不斷，打擾了王先生的正常生活,。
　　新辦法：
　　新版購房合同增加了買受人信息保密條款,，明確開發(fā)商對購房者信息負有保密義務(wù),。具體來說，非因法律,、法規(guī)規(guī)定或國家安全機關(guān),、公安機關(guān)、檢察機關(guān),、審判機關(guān),、紀檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)購房者書面同意,，開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露買購房者的信息,，或?qū)①彿空咝畔⒂糜诼男斜竞贤獾钠渌猛尽?/font>
　　③設(shè)下鐵閘防開發(fā)商攜款潛逃
　　問題：開發(fā)商攜款潛逃的新聞偶爾見諸報端，開發(fā)商攜款潛逃對購房者而言將是巨大損失,。
　　新辦法：
　　合同條款明確要求,，開發(fā)商出售該商品房的全部房價款應(yīng)當存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè),。資金監(jiān)管機構(gòu),、賬戶名稱以及賬號也要明確填寫。
　　④已抵押,、出租的房子銷售時要標明
　　問題：有媒體曾報道過這樣一則新聞：一市民欲購買現(xiàn)房,，結(jié)果驗房時竟發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有租客。另外,，相關(guān)部門實際調(diào)研中發(fā)現(xiàn),，有的在售商品房抵押給銀行的同時還銷售給購房者，造成一房多賣現(xiàn)象,。
　　新辦法：
　　預(yù)售的商品房必須填明所售商品房的抵押情況,，如果存在抵押的話，要明確抵押人,、抵押登記機構(gòu)等,。如果購買人確實想購買已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，則要在合同的附件中約定,，解除抵押的條件和時間等�,，F(xiàn)售合同文本中，則除了明確房子的抵押情況,，還要求明確房子的租賃情況,。
　　⑤驗房時開發(fā)商不得再出“霸王條款”
　　問題：市民孫女士被通知去驗房，等到孫女士來到售樓中心,，項目工作人員卻要求先繳納相關(guān)稅費和物業(yè)費,，為此孫女士很生氣。
　　新辦法：
　　新版購房合同規(guī)定，在辦理交付手續(xù)前,，購房者有權(quán)對所購商品房進行查驗,，開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件,。如果是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題,，購房者有權(quán)解除合同和要求開發(fā)商賠償損失。
　�,、夼涮缀螘r交付合同里要標明
　　問題：“買房時承諾的綠地呢,？免費停車位也不夠啊,！”市民劉先生抱怨開發(fā)商的失信行為,，據(jù)劉先生介紹，公共綠地和停車位是買房時開發(fā)商的主打賣點,，“其他小區(qū)一個車位賣8萬元,，我們小區(qū)不用買，承諾免費給用,，還有大片的綠地也是很多住宅項目不具備的,，我們正是看中了這兩點才在這里買房的，結(jié)果交房時才發(fā)現(xiàn)都是些幌子,�,！�
　　新辦法：
　　新版合同示范文本將樓盤公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時間表，明確寫在合同中,，包括公共綠地,、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房,、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu),、幼兒園、綠地率,、規(guī)劃車位和車庫等公共設(shè)施配套的交付時間,、工程進度。如果開發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施的,，應(yīng)按買賣雙方合同約定,，給業(yè)主相應(yīng)賠償。
　　⑦房子隔音咋樣也要寫進合同
　　問題：最近一件事情讓市民王女士哭笑不得,，他在自己臥室里能聽到鄰居的對話,，“我們能聽到他們的談話，同樣,，他們也能聽到我們家的聲音,，很影響正常生活。”
　　新辦法：
　　新版合同示范文本要求將空氣質(zhì)量,、建筑隔聲,、節(jié)能措施三項內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項如果不達標,，給開發(fā)商一次整改的機會,，再不達標的，購房者有權(quán)退房,。給購房者造成損失的,，由開發(fā)商承擔相應(yīng)賠償責任。經(jīng)檢測不符合標準的,，檢測費用由開發(fā)商承擔,，整改后再次檢測發(fā)生的費用仍由開發(fā)商承擔。因整改導(dǎo)致該商品房逾期交付的,，開發(fā)商也要承擔逾期交付責任,。
　　⑧開發(fā)商要嚴格按照承諾標準裝修
　　問題：市民高先生買了一套精裝房，購房時開發(fā)商承諾的衛(wèi)浴,、廚房等品牌裝修,，在交房時存在濫竽充數(shù)的現(xiàn)象，由于簽合同時沒注意,，高先生投訴無門,。
　　新辦法：
　　新版合同在附件中對裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標準進行了約定。以起居室為例,，內(nèi)墻是用的涂料,、壁紙還是其他，地面是大理石,、花崗巖還是實木地板,，這一系列問題都要在合同附件中有明確的表述。交付的商品房達不到附件約定裝修標準的,，按照本合同約定處理,，給予購房者相應(yīng)賠償。開發(fā)商未經(jīng)雙方約定增加的裝置,、裝修,、裝飾，視為無條件贈送給買受人,。

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