[轉(zhuǎn)]袁鋼明的1.6萬億房產(chǎn)稅是怎么算出來的,？

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袁鋼明的1.6萬億房產(chǎn)稅是怎么算出來的？

袁鋼明通過計算得出：如果中國全面開征房產(chǎn)稅,，按1%的稅率計算,，預(yù)計每年能帶來1.6萬億元的收入，地方政府因為土地出讓收入下滑導(dǎo)致的財政缺口將得以填補,。

身為中國社會科學(xué)院欠發(fā)達經(jīng)濟研究中心主任,，袁鋼明一直是中國開征房產(chǎn)稅的提倡者。早在2013年,，他就呼吁“北京早該征收房產(chǎn)稅”了,。
2015年12月中旬，袁鋼明再次引爆了一枚“**”,。
在《財政收支矛盾加重，開征房產(chǎn)稅迎契機》一文中,，袁鋼明通過計算得出：如果中國全面開征房產(chǎn)稅,，按1%的稅率計算，預(yù)計每年能帶來1.6萬億元的收入,，地方政府因為土地出讓收入下滑導(dǎo)致的財政缺口將得以填補,。
12月18日，被認為是中國經(jīng)濟重要風(fēng)向標的中央經(jīng)濟工作會議在北京召開,，會議定調(diào)打響四大領(lǐng)域殲滅戰(zhàn),，化解房地產(chǎn)庫存赫然在列，而出臺房產(chǎn)稅,、加快農(nóng)民工的市民化,、推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，都是試圖化解房地產(chǎn)庫存的手段,。
高達1.6萬億的房產(chǎn)稅收入到底是怎么計算出來的,？數(shù)字計算牽出了哪些問題？中國到底需要怎樣的房產(chǎn)稅制？袁鋼明就此接受了時代周報的采訪,，既對一些質(zhì)疑作出了回應(yīng),，也一抒了自己對中國房市痼疾的看法。
1.6萬億還有往上走的可能
時代周報：首先說說1.6萬億這個數(shù)字吧,，感覺似乎不現(xiàn)實：按照兩個試點城市上海和重慶的做法—除去免征部分—可征稅的范圍其實非常小,。這個1.6萬億是不是估計得太高了？
袁鋼明：本來我寫的那篇文章不是專門談房產(chǎn)稅的,，文章前面講的是中國面臨的財政困境,，最后提到用房產(chǎn)稅來解決，因此給出的只是一個大體的數(shù)字,。
1.6萬億是怎么算出來的,？我的這個計算方法還從沒有人用過。一些財稅專家做過中國房地產(chǎn)總的估值,，包括任志強,，也在一些場合計算過，但他們用的是其他辦法,，我認為我的這種計算方法更簡單,、準確。
首先算全國住房面積,。2013年《政府工作報告》中指出,，2012年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米,、37.1平方米,。按照以往的增長速度，現(xiàn)在中國的人均住房面積已經(jīng)超過35平方米,，所以其實我還少算了,。也有其他專家提出，按城鎮(zhèn)常住人口算不對,，比如農(nóng)民工是沒有房子的,，所以這么算是高估了，但是注意：統(tǒng)計局說的是人均居住面積,，而不是人均擁有住房的面積,，人均居住面積的分母就是包括農(nóng)民工、租房者在內(nèi)的城鎮(zhèn)常住居民,，口徑是一致的,。
然后是商品房的均價。國家統(tǒng)計局沒有公布,，但是可以用2014年的全國商品房銷售額76292億元,，除以2014年全國商品房銷售面積120649萬平方米（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站），算出來是6300多元，我取了6300元,。
再把人均住房面積33平方米乘以7.49億的城鎮(zhèn)常住人口,，再乘以6300元，就得到全國住房總價值是156.3萬億元,，最后乘以1%的稅率,，就得到了1.6萬億。
至于為什么用1%的稅率來計算,？我在文章里沒有解釋,，現(xiàn)在大家也都不知道未來房產(chǎn)稅會怎么征收，或許我應(yīng)該在原文里加一句話：“不同的房產(chǎn)稅征收方案會有不同的稅率,�,！�
當然，要是按照已有的房產(chǎn)稅征收方案,，比率會非常低,，可能連0.1%都不到，但是這種征收面很小,、稅率又很低的房產(chǎn)稅制,，不可能成為范本，甚至連試點都算不上,，否則中央在相關(guān)文件里會寫上“推廣試點方案”這樣的話,，但目前我們沒有看到任何官方文件或比較官方的人肯定過已有的方案。地方政府不愿征房產(chǎn)稅,，只是做樣子,，這種征稅方式既達不到調(diào)控房地產(chǎn)的目的，也解決不了財政收入的問題,，不可能成為未來方案的參考,。
為什么我用了1%的稅率？這在國內(nèi)的確沒有依據(jù),，我參考的是美國，但美國各個州也不一樣,，但1%是最低的,，高的則到了3%，我認為取1%是合理的,。
我也在文章中提到了,，考慮一定比率的免征，這個1.6萬億元還要打個折扣,，但具體要打多大的折扣,？得看具體的征收方案。關(guān)于免征的標準，我認為最可能的是根據(jù)家庭人均住房面積來算,，而不是按幾套房來算,；至于免征的面積，為照顧中低收入者,，最可能的是在國家統(tǒng)計局公布的人均居住面積以下,，合理的征法應(yīng)該是人均居住面積低于一定水平時免征�,？紤]到中國嚴重的住房不平等,，即便以人均居住面積作為免征面積，也會有很大比例的房子處在征稅范圍內(nèi),。我推斷免征房產(chǎn)稅的比例最多不會超過50%,。也就是說，1.6萬億最多打個5折,。
事實上,，1.6萬億還有往上走的可能：一是根據(jù)國際通行做法，一般會對自住需求之外的房產(chǎn)征高于基準稅率的稅,；二是中國的住房面積只會少算不會多算,，有大量空置房、沒有被統(tǒng)計的房子,，一旦推行不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記,，房子會更多�,？罩梅堪�15%估算,，高稅率征收，征收總額將增大到2萬億,。
去掉最高數(shù)和最低數(shù),，取中間數(shù)還是1.6萬億左右�,？紤]到各種因素,，我估計最后國家可以征到的房產(chǎn)稅在1萬億到1.6萬億之間，只不過文章里沒有寫這么具體,。我拋出1.6萬億這個數(shù)字,，大家可以來討論。
時代周報：你剛才提到美國,，但是美國本身的房價相對收入來說不那么高,，而中國尤其是大城市的房價這么高，按1%的稅率來征稅,，對中國人來說顯得負擔很重,、難以接受,。
袁鋼明：這是另一個問題了。根據(jù)現(xiàn)在中國的情況,，可能需要漸進的過程,，一開始的時候稅率低一點，等到房地產(chǎn)市場達到比較穩(wěn)定成熟的狀態(tài)了,，就可以用一個比較標準的稅率,，比方說五年內(nèi)稅率從多少進展到多少。
樓價不會像日本那樣下跌
時代周報：你提到地方政府都不愿意征收房地產(chǎn)稅,，為什么,？
袁鋼明：這是一目了然的。房產(chǎn)稅必然會抑制房市的投資投機性需求,，使房地產(chǎn)投機熱潮降溫,，房產(chǎn)稅只可能減少土地出讓收入，而且到現(xiàn)在為止,，房產(chǎn)稅跟土地出讓收入相比要少得多,。所以過去幾年里，房產(chǎn)稅和土地出讓收入是沖突的,。
我在文章里提到的,，土地出讓收入下降的這一新情況，使不少地方政府心里有點發(fā)毛,，但現(xiàn)在地方政府仍然把土地出讓收入當成一塊肥肉,，不肯放手。過去兩年里,，中國土地出讓收入之高是前所未有的,，2013年是4.1萬億，2014年是4.3萬億,，緩解了全世界都在關(guān)注的中國地方財政問題,，但是大家都知道，靠土地收入解決地方財政問題是根本不可持續(xù)的,，等到住房過熱擴展空間沒有了,，土地財政就到頭了。
時代周報：今年早些時候,，有媒體報道說房產(chǎn)稅已經(jīng)進入人大立法規(guī)劃階段,，你認為這大概會是怎樣的一個推進速度？
袁鋼明：目前看還很遙遠,，進入立法規(guī)劃以后，等個五年十年都有可能,。但是,，從公共財政轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的角度來說,，房產(chǎn)稅在未來不得不征。
時代周報：房產(chǎn)稅出臺后對房價的影響分兩種預(yù)測,，一種是房價崩盤,，一種是進一步推高房價？你怎么看,？
袁鋼明：中國的房地產(chǎn)市場非常不健康,，暴漲、泡沫,、普通人買不起,，主要原因就是沒有征房產(chǎn)稅。一旦房子成為投資性,、投機性商品,，房價越高人們越買，如果政策不加以調(diào)控的話,，價格只會越來越高,。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場基本是靠投資投機性需求支撐的，開征房產(chǎn)稅會把這些需求打壓下去,，所以沒有什么壞處,。
現(xiàn)在有兩種可能性。一種是房價下降,，釋放了一般老百姓自住的需要,，這種下降是非常合理的，并且能夠為自住型的房產(chǎn)市場打下永續(xù)不止的發(fā)展基礎(chǔ),。但也有另一種可能性,，就是普通老百姓也都抱著炒房投機的心態(tài)，比方說百分之六七十的買房行為都抱著掙錢的心理,，那么房產(chǎn)稅一征,，大家都慌了，都不想要那么多房子了,，比如說兩口人住一套六七十平米的就夠了,，這就會產(chǎn)生普遍的拋售，房價就會暴跌,，跌過百分之五十的可能性都存在,，因為中國的房產(chǎn)市場已經(jīng)被搞壞了，全民就像炒股一樣在炒房,。
但是就算后一種情況發(fā)生,，也不會有多可怕，因為中國畢竟還有很大的自住需求,，不會發(fā)生像日本那樣的情況,，事實上日本房價下跌也不是暴跌,。我已經(jīng)把日本研究得很清楚了，日本房價在幾十年里降了一半,，平均一年降了3%-5%,，還沒有中國去年降得厲害。日本經(jīng)濟的長期衰退還有政策失誤等其他原因,，并不是單純房價下跌所致,。
房產(chǎn)稅的全面開征，毫無疑問會讓房價下跌,，投機的人就自然會付出代價,，但對非投機的、買房自住的老百姓來說是有益的,，因為這樣就提供了一個更廉價的,、改善型住房市場。現(xiàn)在很多所謂的改善型需求,，其實根本不是改善型,，而是投機型，很多人是看到房價上漲的趨勢,、為投機獲利而去“改善”,，不是真的為了改善居住而去改善。我在另一篇文章里寫過,，我根本不認為現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場是剛性需求或者“改善性需求”,。
時代周報：剛剛召開的中央**會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存,，其中一個手段是通過加快農(nóng)民工的市民化,，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,。你怎么解讀這一消息？
袁鋼明：這個消息出來以后,，各大房地產(chǎn)上市公司股票上漲,，房地產(chǎn)商高興得不得了。所謂消化庫存就意味著政策支持,，比如給買房的人各種補貼,，減稅、降息,，以此刺激需求,，并沒有把控制“投機性需求”放在一個明確的位置上。
讓農(nóng)民工買房是一些學(xué)者的提法,，這也是紙上談兵,，中國的農(nóng)民工根本買不起房,。
房地產(chǎn)要去庫存是形勢所迫，再不去庫存,，行業(yè)危機就會出現(xiàn)。大量的房地產(chǎn)開發(fā)商貸了很多款,，房子賣不出去—開發(fā)商破產(chǎn)還是次要的—主要是會給銀行帶來很大沖擊,，從這個必要性和緊迫性來考慮，中國房地產(chǎn)要去庫存,。目前國家并沒有明確提出通過什么方式去庫存,，降價的方式還是提價的方式？現(xiàn)在看起來是要用提價的方式,，其實最簡單,、最正確的辦法，就是降價銷售,。

yththt

我贊同他的幾個觀點：
1.房產(chǎn)稅迫在眉睫,。2020年要實現(xiàn)小康社會，十三五這五年要跨越很大一步,，收入要比2010年翻一番,，需要增加稅收來滿足財政發(fā)展的需要，所以收取房產(chǎn)稅迫在眉睫,。而且長期來講,，也是彌補賣地收入的一種手段。再長遠看,，財政不需要以賣地作為資金的來源,，地就便宜了，那房子也便宜了,。
2.房產(chǎn)稅稅率很可能是是逐步提高的,，并達到預(yù)期水平。
3.收取房產(chǎn)稅后,，足夠的購房需求不會出現(xiàn)房價暴跌,，但房價肯定是要下行的的，這樣可以進一步滿足老百姓的居住需求,。
4.要農(nóng)民工化解庫存,，要看看他們有沒有這個能力。在現(xiàn)在如此高的價位超出了他們絕大多數(shù)的能力,。,。“衣食住行”都是生活的必須品,，只有達到了他們的接受范圍以內(nèi),，才能讓他們?nèi)バ枨蟆?br /> 5.怎么去庫存,，唯有降價�,！耙率匙⌒小边@是生活的必須品,，只有達到了老百姓的接受的范圍以內(nèi)，才能讓他們?nèi)バ枨蟆?/td>

yththt

房子賣不出去—開發(fā)商破產(chǎn)還是次要的—主要是會給銀行帶來很大沖擊,，從這個必要性和緊迫性來考慮,，中國房地產(chǎn)要去庫存。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2016-1-5 12:30
我贊同他的幾個觀點：
1.房產(chǎn)稅迫在眉睫,。2020年要實現(xiàn)小康社會,，十三五這五年要跨越很大一步，收入要比20 ...

很奇怪的論點

1.我們按照房產(chǎn)稅1%的稅率   總房價100萬的房產(chǎn)  首付25%   房價70年不變?yōu)槔?nbsp;  進行分析


從此表看出  按照1%征收房地產(chǎn)稅   除非使房價下跌超過30%  否則住房支出會比現(xiàn)在更高
也就是說除非房價下跌30%甚至更多   購房者才能得到真正的實惠


2.2014年全國土地出讓金收入4.3萬億   房價下跌會導(dǎo)致土地價格下降   如果下降的幅度達到30%   那么土地出讓金會減少約1.3萬億   再加上房價下跌導(dǎo)致的稅費收入的減少   另外還有房地產(chǎn)稅的稅收成本(增加人員  設(shè)備  辦公經(jīng)費   人員培訓(xùn)費)   已經(jīng)接近或者超過1.6萬億的房地產(chǎn)稅收入

上頭費了這么大的勁   一分錢沒多收著   還背了一身的罵名   何必為之,？


3.對那些當年以很低的價格買下的房改房的低收入退休人員    每年1%的房地產(chǎn)稅對他們的生活會造成巨大的影響   

退休人員兩口子家庭平均年收入只有4-5萬元    部分只補交了15年社保的老人年和低保家庭   年收入不到3萬   每年再繳納1%房地產(chǎn)稅   你這是逼他們賣房  還是逼他們抗稅呢,？


4.房地產(chǎn)稅如果出臺   打擊最大的是改善性需求   比如你現(xiàn)在的自住房每年納稅7000元   想實現(xiàn)你的萊山夢   除了需要支付購房款外   每年還需要多支付8000-10000元的房產(chǎn)稅  

兩套房子僅稅收這部分   你就需要支付1.5萬-1.7萬元的費用    你的夢想恐怕要徹底破滅了

5.中央經(jīng)濟會議明確提出   鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者,，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè),。
房地產(chǎn)稅出臺  只有兩個結(jié)果   1.稅加到房租里  由租房者支付      2.如果房地產(chǎn)稅不能轉(zhuǎn)嫁給租客  那么不會再有人投資買房出租   


這兩個結(jié)果似乎都不是上層希望看到的

yththt

mikewolf13 發(fā)表于 2016-1-8 15:35
很奇怪的論點

1.我們按照房產(chǎn)稅1%的稅率   總房價100萬的房產(chǎn)  首付25%   房價70年不變?yōu)槔?nbsp;  進行分 ...

怎么說你好呢，典型的窮人心態(tài),。

你說買得起車還有加不起油嗎,？
我給你解釋一下，只是從心態(tài)上分析,，我感覺已經(jīng)非常富足了,，收入能購滿足生活需要，花錢消費我是在享受生活,，而你就是在為錢奔波,，這個掙錢我干這個，那個掙錢我再搞點那個,，還想投資P2P,，我就和你說“利息越高風(fēng)險越大”，你很可能就是血本無歸,。就拿買房子來說,，我是為了改善生活，上班更近一些,，和父母住的近一點,，房子更大一些，而你呢,，不掙錢不買,。能明白嗎？我是在享受，你是在奔波,。至少在心態(tài)上說,，我比你富足。我這么說你能明白嗎,？
以前聽過一個故事,，一個開夏利的跟開奧迪的炫耀，我的車100塊錢能跑200公里,，比你的車省油,，豈不知開奧迪的哥從來就沒考慮過油錢的事情。這么說你能明白吧,？你買房子就是為了掙錢，還在這樂此不疲的說我掙了多少,，但對我來說我沒覺得還需要靠投資房地產(chǎn)來增加收入改善生活,。

按照你的這種心態(tài)去推理，估計你連車都不想買,，因為車買來就要賠錢的,。或者買個便宜的,，因為便宜可以賠的少點,。

而且還喜歡操些沒味的心。還實現(xiàn)我的萊山夢,，你了解我嗎,？反正我可不認識你。

yththt

mikewolf13 發(fā)表于 2016-1-8 15:35
很奇怪的論點

1.我們按照房產(chǎn)稅1%的稅率   總房價100萬的房產(chǎn)  首付25%   房價70年不變?yōu)槔?nbsp;  進行分 ...

房子賣不出去—開發(fā)商破產(chǎn)還是次要的—主要是會給銀行帶來很大沖擊,，從這個必要性和緊迫性來考慮,，中國房地產(chǎn)要去庫存。

以前不是爭論過開發(fā)商和銀行哪個破產(chǎn)危害大嗎,？我也不和你爭了,。我把專家的話已給你看看。
你要是就是認為自己比專家還權(quán)威,，那我也沒辦法了,。

yththt

mikewolf13 發(fā)表于 2016-1-8 15:35
很奇怪的論點

1.我們按照房產(chǎn)稅1%的稅率   總房價100萬的房產(chǎn)  首付25%   房價70年不變?yōu)槔?nbsp;  進行分 ...

有些事情我都不愿意和你去爭，你知道為什么嗎,？你總喜歡拿那些不且實際的,，低概率的東西說事。

1.100W的房子首付25W,，其余75W按揭,，估計就你做的出來，反正我覺得一般理性的人不會這樣做。我始終認為有多大能力辦多大的事,。對大多數(shù)人來說,，100W的房子應(yīng)該首付要付到70W或者80W，剩下的再貸款,。100W的房子,，裝修20W+車位10W，得130W,。除非是買了不住,，花25w首付放哪放著。

2.現(xiàn)在公積金能貸到40W了,，還拿商業(yè)貸款干嘛,？就想多算點。

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2016-1-10 09:49
怎么說你好呢,，典型的窮人心態(tài),。

你說買得起車還有加不起油嗎？

你的那些愿望  我十年前就已經(jīng)實現(xiàn)  

財務(wù)自由的夢想    也即將實現(xiàn)

只能說你還停留在十年前的水平上

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2016-1-10 10:03
房子賣不出去—開發(fā)商破產(chǎn)還是次要的—主要是會給銀行帶來很大沖擊,，從這個必要性和緊迫性來考慮,，中國房 ...

這世界上最不缺的就是磚家

mikewolf13

yththt 發(fā)表于 2016-1-10 10:27
有些事情我都不愿意和你去爭，你知道為什么嗎,？你總喜歡拿那些不且實際的,，低概率的東西說事。

1.10 ...

無論全款還是貸款   只要房價不漲   每年用于居住的支出   都在5%左右

再加上稅呢,？這個帳算不過來,？