【轉(zhuǎn)】李迅雷：從人口到貨幣談今后如何避免房?jī)r(jià)大跌,？

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李迅雷：從人口到貨幣談今后如何避免房?jī)r(jià)大跌,？

李迅雷 海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)了16年的繁榮，但也是從全面繁榮過(guò)渡到局部繁榮,，從人口推動(dòng)到資金推動(dòng),，從大漲到小漲再到有漲有跌，今后必然會(huì)有滯漲和普跌的過(guò)程,。既然房?jī)r(jià)已經(jīng)成為貨幣現(xiàn)象,，而貨幣的流動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口的流動(dòng)性,，貨幣說(shuō)走就走，是很難控制得住的,。

　　目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的最大壓力是庫(kù)存過(guò)大，這主要還是集中在二,、三,、四線城市,，同時(shí)還要避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌基本上就等同于金融危機(jī),。在PPI已經(jīng)接近于連續(xù)四年為負(fù)的情況下,，迫切要做的事情,，應(yīng)該不是供給側(cè)，而是需求側(cè),，因?yàn)榍罢呤情L(zhǎng)期要做的慢活,，后者是為了避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的急事。而要刺激需求,，不能讓農(nóng)民工加杠桿來(lái)增加需求,，而是應(yīng)該擴(kuò)大政府支出用于民生，提高中低收入群體的收入和福利水平,，縮小貧富差距,，即政府加杠桿，讓政府出錢買房作為低收入群體的廉租房,。

　　2000年至今,，中國(guó)的資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)是大類資產(chǎn)中規(guī)模最大的資產(chǎn),，也是居民在資產(chǎn)配置中占比最大的一塊資產(chǎn)。相比股市的起起落落，房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去15年中,，除了個(gè)別年份的整體房?jī)r(jià)水平有過(guò)小幅回落外,，基本上就處在一個(gè)大牛市中。但過(guò)去的2015年,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落，只有一個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng),。今后房?jī)r(jià)如何看,，會(huì)否出現(xiàn)所謂的泡沫破滅？本文想從人口和貨幣這兩個(gè)角度來(lái)討論這個(gè)糾結(jié)的問(wèn)題。

　　2000-2010年：

　　房?jī)r(jià)上漲更多是一種人口現(xiàn)象

　　中國(guó)房地產(chǎn)的主要數(shù)據(jù)是2000年及以后開始有的,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有過(guò)兩次高點(diǎn),，一次是2007年,，增長(zhǎng)達(dá)到30%,，另一次是2010年，達(dá)到33%,。2007年之所以出現(xiàn)了階段性高點(diǎn),，與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱有關(guān),，該年也是GDP增速的階段性高點(diǎn)，后因2008年美國(guó)的次貸危機(jī)影響而回落,。2009年中國(guó)推出兩年4萬(wàn)億的投資刺激計(jì)劃，使得2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)了歷史新高。

　　一、勞動(dòng)年齡人口的峰值出現(xiàn)在2010年

　　居民對(duì)房地產(chǎn)的需求不外乎是居�,。ɑ蚋纳菩跃幼,。┖屯顿Y這兩大需求。拉動(dòng)這兩大需求的,，從人口的角度看,，一是與人口的年齡結(jié)構(gòu)有關(guān),，二是與人口流動(dòng)有關(guān),。從美國(guó)和日本的案例看,，購(gòu)房與購(gòu)車的主力人群的年齡段一樣,，都是25-44歲。

　　如美國(guó)房地產(chǎn)周期與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān),。房地產(chǎn)屬于典型的年輕型消費(fèi)品,，25-44歲是房地產(chǎn)消費(fèi)的高峰期，而在45歲以后房地產(chǎn)消費(fèi)占比會(huì)持續(xù)下降,。日本則是到了1980年代出現(xiàn)人口老齡化,，其中25-34歲年齡段的人口數(shù)量在不斷下降，從1981年的1995萬(wàn),，降至1991年1573萬(wàn),，降幅達(dá)到21%,，最終在1991年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的破滅。故從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,，隨著45歲以上中老年人口占比的上升,，房地產(chǎn)消費(fèi)均會(huì)遭遇歷史性拐點(diǎn)。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果,，25-34歲年輕人是購(gòu)房的第一大群體,，約占購(gòu)房人數(shù)的50%，第二大群體是35-44歲,，約占購(gòu)房群體的24.5%,，故25-44歲的這一年齡段要占到購(gòu)房人數(shù)的75%左右。

　　中國(guó)由于計(jì)劃生育的實(shí)施,，人口紅利的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),，15-64歲勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒戎氐姆逯翟?010年已經(jīng)達(dá)到74.5%的高點(diǎn)，到2013年這一占比已經(jīng)降至72.8%,。預(yù)計(jì)到2020年這一占比將會(huì)降至70%以下,。而25-44歲青年人口的總數(shù)在2015年達(dá)到了頂峰，今后也將開始下降,。從美,、日、韓等國(guó)經(jīng)驗(yàn)看,，伴隨著25-44歲人口總數(shù)見頂,，地產(chǎn)銷量也會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2010年見頂,，與勞動(dòng)人口的峰值一致,，而且乘用車（占汽車產(chǎn)量約85%）銷量的增速也在2009年見頂，時(shí)間相隔很近,。從美國(guó)的案例看,，消費(fèi)乘用車的主力比房地產(chǎn)更年輕些，即25-34歲年齡段的群體比35-44歲的群體購(gòu)買量更多,，而住房購(gòu)買量則相反,。可見,，影響房地產(chǎn)的一個(gè)重要因素———人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)在2010年就發(fā)出了變衰信號(hào),。

　　二、流動(dòng)人口增速的峰值出現(xiàn)在2010年

　　而影響房地產(chǎn)的另一個(gè)重要因素———流動(dòng)人口的變化又是如何呢,？由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局只在近些年才公布流動(dòng)人口數(shù)據(jù),，故我只能從外出農(nóng)民工數(shù)量的增速變化來(lái)替代人口流動(dòng)情況。從公布的數(shù)據(jù)看,，2010年外出農(nóng)民工增速達(dá)到了峰值,，為5.5%,，對(duì)應(yīng)增加了800萬(wàn)左右的非農(nóng)勞動(dòng)力。但僅僅隔了5年,，至2015年外出農(nóng)民工數(shù)量只增加0.4%,，接近于零增長(zhǎng)。而且,，流動(dòng)人口數(shù)量也凈減少560多萬(wàn)。這說(shuō)明2010年不僅是勞動(dòng)人口年齡的峰值年份,，也是人口流動(dòng)量的一個(gè)峰值年份,。

　　人口流動(dòng)的加速，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)繁榮,，而且還對(duì)區(qū)域板塊的房?jī)r(jià)帶來(lái)影響,，因?yàn)槿丝谶w徙就是城鎮(zhèn)化的過(guò)程。在2000-2010年間,，人口遷徙總體方向是從西往東流動(dòng),，這與東部的房?jī)r(jià)漲幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口為1670萬(wàn)左右,，到2010年達(dá)到2300萬(wàn)左右,，增加630萬(wàn)左右，增幅為38%,。北京2000年的人口為1380萬(wàn),，至2010年達(dá)到1960萬(wàn)，增加580萬(wàn),，增幅為42%,。深圳2000年常住人口為700萬(wàn)，至2010年增加至1035萬(wàn)人,，十年共增加335萬(wàn)人,，增幅為48%。這三大城市的常住人口在2000-2010年增速,，分別是京津冀地區(qū),、長(zhǎng)三角地區(qū)和珠三角地區(qū)最大的，同時(shí),，房?jī)r(jià)漲幅也是全國(guó)各大城市中位居前三的,。

　　從2000-2010年的人口流動(dòng)特征看，同樣是東部沿海發(fā)達(dá)省份,，擁有7400多萬(wàn)人口的江蘇省,，這10年中竟然比上海還少200多萬(wàn)。同樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的河北省,，人口增長(zhǎng)也比北京要少100多萬(wàn),。因此,，不難得出結(jié)論，中國(guó)這10年所經(jīng)歷的城鎮(zhèn)化,，更確切地說(shuō),，是大城市化。這可以解釋一線城市的房?jī)r(jià)漲幅要遠(yuǎn)大于二,、三線城市的原因,。

　　用人口的年齡結(jié)構(gòu)與人口的流動(dòng)這兩個(gè)人口現(xiàn)象來(lái)解釋房?jī)r(jià)的變化特點(diǎn)，應(yīng)該還是有一定的說(shuō)服力,。實(shí)際上,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是一種人口現(xiàn)象，即所謂的人口紅利,。如中國(guó)的出口從高增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng),，其實(shí)也與勞動(dòng)力供給的變化有關(guān)。勞動(dòng)力成本的上升導(dǎo)致全球范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，并影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的盛衰,。

　　三、中國(guó)城鎮(zhèn)化率難以達(dá)到西方水平

　　2010年之后,，中國(guó)人口不僅老齡化趨勢(shì)更加明顯,，而且人口流動(dòng)的速度也大幅放緩。如上海的戶籍人口中,，60歲以上老年人的比重已經(jīng)接近30%,，但同時(shí)，上海人口流入速度也大幅放緩,，“十三五”規(guī)劃建議要求上海常住人口控制在2500萬(wàn),，這意味著2010-2020年，上海人口的凈增長(zhǎng)不足前一個(gè)10年的三分之一,。據(jù)悉,，2015年北京的常住人口僅增加19萬(wàn)，而上海估計(jì)也接近于零增長(zhǎng),。對(duì)超大城市實(shí)行人口控制或是人口流入減少的原因之一,，但人口流動(dòng)速度的整體放緩，卻與超大城市的人口政策關(guān)聯(lián)度不大,，而與人口老齡化及農(nóng)村可轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力的減少有關(guān),。

　　有人統(tǒng)計(jì)，過(guò)去5年中,，三,、四線城市的房?jī)r(jià)同比是下跌的，這與這些城市的人口老齡化和人口停滯增長(zhǎng)有關(guān)。自2011年中國(guó)開始對(duì)部分大城市實(shí)行住房限購(gòu)以來(lái),，大批房地產(chǎn)開發(fā)商投資三,、四線城市的房地產(chǎn)，導(dǎo)致這些城市的庫(kù)存大幅增加,。而開發(fā)商投資三,、四線城市的另一個(gè)理由就是中國(guó)的城鎮(zhèn)化的提升空間還很大。從第5,、第6次人口普查結(jié)果看,，中國(guó)之前公布城鎮(zhèn)化率水平都是大大低于普查結(jié)果，也就是說(shuō),，目前公布的城鎮(zhèn)化率可能要低于實(shí)際水平,。

　　此外，中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率的提升不能簡(jiǎn)單類比,，因?yàn)橹袊?guó)的人口是未富先老,，而美,、日,、歐等發(fā)達(dá)國(guó)家是未老先富。因此,，中國(guó)今后的城鎮(zhèn)化上升空間雖然還有,，但要小于發(fā)達(dá)國(guó)家，且速度也會(huì)放慢,。即便像日本和德國(guó)這兩個(gè)成功轉(zhuǎn)型的制造業(yè)大國(guó),，自1970年代成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體之后，城市化率水平增速就降至年均0.3%以下,。

　　2011年至今：

　　房?jī)r(jià)起落更多是一種貨幣現(xiàn)象

　　如果說(shuō)2010年之前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走了一輪全面普漲的大牛市的話,，那么，2011年之后只能說(shuō)是結(jié)構(gòu)性牛市了,。因?yàn)殡S著流動(dòng)人口增速的下降,，房?jī)r(jià)受資金面的影響開始上升。

　　2011年之后房?jī)r(jià)更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自2009年之后,，廣義貨幣M2的規(guī)模超常增長(zhǎng)，超過(guò)美日成為全球最大,。同時(shí),，M2/GDP的比例大幅上升，即從2008年的1.58倍,，迅速上升至1.9倍左右,，如今已經(jīng)超過(guò)2倍。即中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠投資（貨幣與之配套）推動(dòng)越來(lái)越明顯，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的杠桿率水平也大幅上升,。房?jī)r(jià)受貨幣的影響可以從三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明：第一是居民的收入水平高低,；第二是貨幣政策的松緊程度；第三是社會(huì)資金的集聚和流向,。而這三個(gè)方面又是相互關(guān)聯(lián)和相互影響的,。

　　從居民收入水平的角度來(lái)解釋各地房?jī)r(jià)高低的差異，還是有一定說(shuō)服力的,。如上海,、深圳和北京的房?jī)r(jià)之所以高，是因?yàn)槿司�可支配收入位居全�?guó)前三,；浙江的人均可支配收入高于江蘇和廣東,，盡管GDP總量遠(yuǎn)低于后者，這就可以解釋浙江的整體房?jī)r(jià)水平高于江蘇和廣東,。

　　比較典型的案例是溫州,。2011年之前，溫州的房?jī)r(jià)水平在當(dāng)時(shí)是比肩于杭州的,，而杭州的房?jī)r(jià)水平在全國(guó)僅次于京深滬,。溫州在2000-2010的10年間，常住人口增長(zhǎng)20%,，遠(yuǎn)低于一線城市的人口增速,。而且，溫州的人均GDP也低于浙江省的平均水平,，那么為何溫州的房?jī)r(jià)漲幅如此之大呢,？我覺得，人均GNP是重要解釋變量,，因?yàn)闇刂萆倘瞬粌H遍布全國(guó),，而且在歐洲也有一定規(guī)模，這就使得溫州人的實(shí)際收入水平要遠(yuǎn)高于人均GDP,。因此,，溫州的民間資金總規(guī)模也非常可觀,，溫州炒房團(tuán)曾經(jīng)名噪全國(guó),。

　　但2011年之后，溫州的房?jī)r(jià)便出現(xiàn)了大幅下跌,，原因在于溫州人經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)走弱的背景下,，負(fù)債率過(guò)高、債務(wù)成本過(guò)大的問(wèn)題凸顯出來(lái),，只能通過(guò)賣房來(lái)解決流動(dòng)性問(wèn)題,。而地方政府又通過(guò)大量供給土地來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政資金不足,，進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)了溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。另一個(gè)案例是鄂爾多斯,，其房?jī)r(jià)也是從2011年達(dá)到峰值之后開始下跌的,，一個(gè)僅僅靠煤炭漲價(jià)而發(fā)展起來(lái)的城市，勢(shì)必也會(huì)因?yàn)槊禾績(jī)r(jià)格的下跌而衰落,。

　　不過(guò),，房?jī)r(jià)的漲跌與央行的貨幣政策也有較大的相關(guān)性。如2011年不僅多個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,，而且,，鋼鐵、煤炭,、有色及其他一些大宗商品的價(jià)格也出現(xiàn)了向下的拐點(diǎn),。這應(yīng)該與央行采取收緊的貨幣政策有關(guān)———2011年共有三次加息和6次提高存款準(zhǔn)備金率。此外,，央行還上調(diào)了首付比例,。可見,，房?jī)r(jià)的下行與貨幣政策收緊具有明顯的因果關(guān)系,。

　　回顧2010-2015年這5年間官方一年期存款利率和法定準(zhǔn)備金率的變化，可以看出,，貨幣政策總體趨于寬松,。如2010年的一年期利率為2.75%,，存準(zhǔn)率為18.5%,，到2015年末，利率降至1.5%,，存準(zhǔn)率降至17%,。其中，2015年分別有5次降息和降準(zhǔn),，故房?jī)r(jià)表現(xiàn)大大好于2014年,。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，期間（2010年年末至2015年11月）,，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲45.53%,，漲幅明顯。相比之下,，二線城市的漲幅僅為10.73%,。同期，三,、四線城市房?jī)r(jià)同比漲幅不斷遞減,。一線城市中，深圳市新建商品住宅價(jià)格上漲77.2%，為全國(guó)之冠,。

　　然而,，在2000-2010這10年間，也是房?jī)r(jià)漲幅最大的10年,，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲4倍左右,。存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時(shí),，存準(zhǔn)率則從8%大幅攀升至18.5%,。但從貨幣政策的大方向看，這10年仍是收緊的,。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房?jī)r(jià)的飆升,，故2000-2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)主要體現(xiàn)為人口現(xiàn)象而非貨幣現(xiàn)象。

　　關(guān)于社會(huì)資金的集聚和流向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的影響,，可以以北京,、上海和深圳為例。如果單純從人均可支配收入的角度看,，這三個(gè)城市的居民平均收入也不過(guò)比中國(guó)最貧困省份高出1倍多一點(diǎn),，但平均房?jī)r(jià)水平卻為何要高出7、8倍呢,？這其中有社會(huì)資金和財(cái)富向一線城市集聚的因素,。因?yàn)榇蟪鞘兴�集聚的教育、醫(yī)療和文化等公共服務(wù)優(yōu)勢(shì),，以及投資信息,、財(cái)富增值機(jī)會(huì)等是其他地方難以獲得的，所以,，它們不僅吸引國(guó)內(nèi)資金流入,，也同樣會(huì)吸引國(guó)際資本。

　　觀察一下2015年各地房?jī)r(jià)的走勢(shì),，發(fā)現(xiàn)7月份之后,，大部分城市的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回落，這是否與股市的大幅下跌有關(guān),？但北京和上海的房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有升,，深圳則繼續(xù)攀升。這又如何解釋呢,？因?yàn)檫@三大城市均是中國(guó)的金融中心,，2015年A股交易量超過(guò)全球股票交易量的三分之一，給金融業(yè)帶來(lái)了豐厚的收入,，如資產(chǎn)管理,、財(cái)富管理,、自營(yíng)業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等,。如2015年上半年金融業(yè)對(duì)GDP的增量貢獻(xiàn)超過(guò)三成,，這給三大城市的與金融服務(wù)業(yè)相關(guān)的從業(yè)人員帶來(lái)可觀的收入增長(zhǎng)。

　　今后該如何避免房?jī)r(jià)大跌

　　大家都熟悉“通脹是一種貨幣現(xiàn)象”這句弗里德曼的名言,。其實(shí),，任何資產(chǎn)價(jià)格偏離了基本面，都可以成為一種貨幣現(xiàn)象,。2015年上半年A股出現(xiàn)了一輪沒有業(yè)績(jī)支撐的暴漲,，是一種貨幣現(xiàn)象，而全球某些大宗商品價(jià)格的暴跌,，是經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的表現(xiàn),，資金流向金融領(lǐng)域，也是一種貨幣現(xiàn)象,。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)了16年的繁榮,，但也是從全面繁榮過(guò)渡到局部繁榮，從人口推動(dòng)到資金推動(dòng),，從大漲到小漲再到有漲有跌,，今后必然會(huì)有滯漲和普跌的過(guò)程。世界上沒有一個(gè)只漲不跌的房市,，關(guān)鍵是何時(shí)開始下跌,。過(guò)去那么多年里，凡是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)普跌都屬于誤判,，所謂的空置率,、房?jī)r(jià)收入比或房?jī)r(jià)租金比、人均住房面積,、房?jī)r(jià)總市值占GDP比重等諸多指標(biāo),，都不能成為判斷房?jī)r(jià)何時(shí)見頂?shù)挠行б罁?jù),。但隨著時(shí)間的推移,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)普跌的概率也在越來(lái)越大。既然房?jī)r(jià)已經(jīng)成為貨幣現(xiàn)象,，而貨幣的流動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口的流動(dòng)性,，貨幣說(shuō)走就走，是很難控制得住的,。

　　對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成利好的因素,，首先是居民的按揭貸款余額占住房總市值的比重大約只有10%，是目前美國(guó)該指標(biāo)的四分之一,，即居民沒有被動(dòng)賣房壓力,。其次,，地方政府通過(guò)這些年的借新還舊，償債壓力減小,。第三是一線城市還處在限購(gòu)狀態(tài),。

　　對(duì)房?jī)r(jià)的不利因素是部分開發(fā)商的流動(dòng)性壓力，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸要占到銀行貸款余額的10%以上,，資金鏈的問(wèn)題會(huì)危及銀行,。另一個(gè)不利因素則是持有房產(chǎn)群體的一致性行為，就像去年6月份的股市大跌一樣,，容易發(fā)生踩踏事件,。人口老齡化背景下，投資者更傾向于持有金融類資產(chǎn),。且中國(guó)投資性購(gòu)房比重過(guò)大,，在房?jī)r(jià)租金比不高的背景下，大家都在追求價(jià)差收益,，這與股市的投資行為異曲同工,，差異只是投資周期的長(zhǎng)短。

　　目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的最大壓力是庫(kù)存過(guò)大,，主要還是集中在二,、三、四線城市,，因此,，今后房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)是大概率，關(guān)鍵是如何去庫(kù)存,，同時(shí)還要避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌,，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌基本上就等同于金融危機(jī)。如果只是簡(jiǎn)單地為了去庫(kù)存而鼓勵(lì)農(nóng)民工舉債買房,，則實(shí)際上是用一個(gè)問(wèn)題去掩蓋另一個(gè)問(wèn)題,。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國(guó)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的自購(gòu)房占比只占農(nóng)民工總數(shù)的1%,，這也說(shuō)明當(dāng)今的房?jī)r(jià)水平并不是中低收入群體可以接受的,。為何三、四線城市的房?jī)r(jià)下跌,，拋開供求關(guān)系因素不談,，就業(yè)機(jī)會(huì)與公共服務(wù)是否能滿足人們需求是關(guān)鍵，如果沒有就業(yè)機(jī)會(huì),，那么,，舉債買房靠什么還？或者公共服務(wù)匱乏,，則居住環(huán)境不好,，大家還是不愿買房,。

　　因此，要更多地去順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),，中國(guó)目前一線城市的產(chǎn)業(yè)集中度況且還不夠,，三、四線城市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰過(guò)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,，如果一味采取政府補(bǔ)貼,、銀行貸款等舉措鼓勵(lì)農(nóng)民工在未來(lái)可能成為鬼城的地方買房，還不如把這些錢用于全社會(huì)福利水平的改善,，用于公共服務(wù)均等化的支出,。否則，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用就會(huì)成為一句空話,。

　　在PPI已經(jīng)接近于連續(xù)四年為負(fù)的情況下,，迫切要做的事情，應(yīng)該不是供給側(cè),，而是需求側(cè),，因?yàn)榍罢呤情L(zhǎng)期要做的慢活，后者是為了避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的急事,。而要刺激需求,，不能讓農(nóng)民工加杠桿來(lái)增加需求，而是應(yīng)該擴(kuò)大政府支出用于民生,，提高中低收入群體的收入和福利水平,，縮小貧富差距，即政府加杠桿,，讓政府出錢買房作為低收入群體的廉租房,。如果有可能的話，那就是想辦法讓富人加杠桿,，增加對(duì)國(guó)內(nèi)的投資,，而非讓他們海外投資。

你陪我鬧

房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎

yththt

你陪我鬧 發(fā)表于 2016-2-19 09:03
房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎

我認(rèn)為近階段還是以穩(wěn)為大方向,。

李迅雷觀點(diǎn)是：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)了16年的繁榮,，但也是從全面繁榮過(guò)渡到局部繁榮，從人口推動(dòng)到資金推動(dòng),，從大漲到小漲再到有漲有跌,，今后必然會(huì)有滯漲和普跌的過(guò)程。世界上沒有一個(gè)只漲不跌的房市,，關(guān)鍵是何時(shí)開始下跌。過(guò)去那么多年里,，凡是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)普跌都屬于誤判,，所謂的空置率,、房?jī)r(jià)收入比或房?jī)r(jià)租金比、人均住房面積,、房?jī)r(jià)總市值占GDP比重等諸多指標(biāo),，都不能成為判斷房?jī)r(jià)何時(shí)見頂?shù)挠行б罁?jù)。但隨著時(shí)間的推移,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)普跌的概率也在越來(lái)越大,。既然房?jī)r(jià)已經(jīng)成為貨幣現(xiàn)象，而貨幣的流動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口的流動(dòng)性,，貨幣說(shuō)走就走,，是很難控制得住的。