【轉(zhuǎn)】中國房地產(chǎn)去庫存的真正挑戰(zhàn)

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2016年春節(jié)過后,，房地產(chǎn)市場可謂熱鬧。先是中央密集出臺政策,，向二線以下城市庫存宣戰(zhàn),，結(jié)果一線城市的房價(jià)飛了，導(dǎo)致股市中槍倒地不起,，幸而央行出來撒了把銀子,。廣東各地政府已背上了賣房指標(biāo)，而沈陽則琢磨著讓學(xué)生買房,。

這一切都是“房地產(chǎn)去庫存”引發(fā)的,。那么當(dāng)我們談?wù)摗胺康禺a(chǎn)去庫存”時(shí)，我們在談?wù)撌裁矗?/font>

庫存面積=6.7年銷量

中央政府要去庫存的心情我們要理解,。先來看看中國目前到底有多少房地產(chǎn)庫存：


數(shù)據(jù)來源：wind資訊


截止2015年底,，中國房地產(chǎn)庫存為86.3億m2（其中待售7.2億m2，正在施工73.6億m2,，待開發(fā)土地3.7億m2按1.5倍容積率算）,。需要注意的是，這個(gè)數(shù)字還是低估的,。往年建設(shè)到一半又停建緩建的項(xiàng)目不算在內(nèi),。

即使如此,，這個(gè)數(shù)字也是2015年銷量的6.7倍（2015年商品房銷售面積為12.85億m2）。而新開工面積仍持續(xù)高于銷售面積,，導(dǎo)致庫存逐年增加,。

庫存價(jià)值60萬億=過去25年銷售額總和

如果中國的房地產(chǎn)庫存都建好賣出去，值多少錢呢,？我們先來看看全國的均價(jià)：

2015年全國銷售12.85億m2,，銷售總額8.73萬億，均價(jià)6800元/ m2,。以此測算86.3億平米的總價(jià)為58.6萬億,。考慮到近期部分城市的漲價(jià),，估計(jì)為60萬億應(yīng)該不算高,。

這意味著，去庫存需要60萬億的資金接盤,。而從1991年開始,，全國商品房銷售額25年來的總和就是60萬億。

去庫存的任務(wù)這么艱巨,，政府玩命出政策當(dāng)然沒有錯(cuò),。但政府給地產(chǎn)去庫存面臨兩個(gè)悖論，這兩個(gè)悖論也是最近一線城市房價(jià)異動(dòng)的原因,。

悖論之一：即要銷量漲,，又要價(jià)格穩(wěn)

房地產(chǎn)跟股票相似，成交量的放大往往在“上漲途中”與“下跌底部”出現(xiàn),。因而按理來說,，讓房地產(chǎn)價(jià)格大漲或大跌，才是去庫存的有效方法,，但副作用都很大,。

政府去庫存最常見的策略，當(dāng)然是從交易費(fèi)用,、資格準(zhǔn)入,、融資便利等方面出臺刺激政策。不過,，政府任何促進(jìn)銷量的策略,，都會被購房者解讀為價(jià)格上漲的利好。就像在股票市場中,，降低印花稅永遠(yuǎn)被解讀為利好,。而價(jià)格真的漲起來后，要?jiǎng)x車就很難了,。房價(jià)過高導(dǎo)致的問題就不贅述了,。

而如果政府啥都不干,，放任市場庫存繼續(xù)積累，結(jié)果是更為可怕的價(jià)格崩盤,。崩盤后倒是會有抄底資金進(jìn)入,，也算是去庫存的第二種策略，但副作用太大,。
但政府一定要在兩者之間做選擇,。一個(gè)租金收益率很低、剛需逐漸減少,、庫存高企,、價(jià)格不漲不跌的房市，是喚不起購房積極性的,。

我們看到政府選擇了前者,，也就有了最近的房價(jià)上漲。不過這波上漲主要在一線城市與少部分二線城市,，亟待去庫存的三線以下城市并未受益,。這就跟第二個(gè)悖論有關(guān)。

悖論之二：庫存洼地發(fā)大水,，庫存高地鬧干旱

房地產(chǎn)這種產(chǎn)品最大的特點(diǎn)是“無法移動(dòng)”,，導(dǎo)致各個(gè)區(qū)域之間市場割裂，庫存水平差異也很大,。

如果政策和資金驅(qū)動(dòng)房市,，購買力首先會在庫存水平低、未來銷售看好,、居民購買力較強(qiáng)的區(qū)域涌現(xiàn)，助長該地區(qū)房產(chǎn)泡沫,。而真正最需要去庫存的地方,，反而不能獲得投資者的青睞。

如果政府真的要全國一盤棋,，把庫存高地也拿下,，可能洼地早就水漫金山了。因而,，如何制定差異化的政策指引,，主攻三線以下高庫存城市，是政府需要面對的考驗(yàn),。

60萬億的難題

上述兩個(gè)悖論,，是剛剛開始去庫存時(shí)要面對的難題。而真正的挑戰(zhàn)在于：這60萬億由誰來承擔(dān),？

流行的觀點(diǎn)認(rèn)為,，中國企業(yè)部門的負(fù)債率很高,，需要去杠桿。居民部門的負(fù)債率較低,，可以加杠桿,。而政府部門的杠桿率處于這兩者之間。下圖是社科院測算的2014年中國各經(jīng)濟(jì)部門的杠桿率（其中中央政府是2013年數(shù)據(jù)）：


從總數(shù)上看,，居民部門的債務(wù)杠桿確實(shí)有增加的空間,。但這似乎與我們的直觀感覺不相符：國人對高房價(jià)的抱怨從來是主流，能夠在城市輕松買房的家庭一直是少數(shù),，而且背上房貸后,，對個(gè)人消費(fèi)會形成很大的擠壓。

那么統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的問題出在哪里呢,？我想可以從兩方面進(jìn)行解釋,。

首先，雖然居民總資產(chǎn)達(dá)到了253.7萬億,，但其中150.5萬億是固定資產(chǎn)（主要是房子）,，實(shí)際上無法動(dòng)用。另外還有10.5萬億的保險(xiǎn)也難以變現(xiàn),，可動(dòng)用的財(cái)富其實(shí)僅92.7萬億（包括現(xiàn)金,、存款、股票,、債券,、保險(xiǎn)、銀行理財(cái)?shù)龋��?/font>
如果去庫存的60萬億都由居民財(cái)富承擔(dān)的話,，居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會變成如下的樣子：


雖然負(fù)債率未必高,，但是居民可用于變現(xiàn)消費(fèi)的金融資產(chǎn)大幅縮水，對經(jīng)濟(jì)的長期負(fù)面影響不言而喻,。其中全款買下所有庫存是極端情況,，對購買力沖擊極大，在現(xiàn)實(shí)中不可能發(fā)生,。而按揭買房的情況更為現(xiàn)實(shí),，沖擊也較小，但月供還是會長期侵蝕居民消費(fèi)能力,，只是把對消費(fèi)能力的沖擊分?jǐn)偟搅宋磥矶�已�?/font>
另外,，雖然92.7萬億看起來不少，但個(gè)體間的收入差距,，使真正具有房產(chǎn)購買力與購買動(dòng)機(jī)的人群并不多,。

對于超高凈值人群來說，房地產(chǎn)投資僅僅是投資組合一部分,，房子會買,，但很少讓它成為最主要資產(chǎn),。而對中低收入家庭來說，由于我國的社會保障體系仍在發(fā)展中,，為未來的生活開銷,、子女教育、醫(yī)療養(yǎng)老進(jìn)行儲蓄可能是比買房更為緊迫的事情,，買房往往心有余而力不足,。剩下的中等、中高收入人群可能是買房的主力,，但在目前收入分配結(jié)構(gòu)下,，他們在人口中的占比尚不夠高。

可見,，完全由居民部門來承擔(dān)這60萬億并不可行,。以犧牲居民消費(fèi)能力，來為房地產(chǎn)利益鏈條的過度擴(kuò)張買單,，也不是公平的社會政策,。

在去庫存的工作中，政府面對高企的地產(chǎn)庫存,，不僅要解決前面提到的兩個(gè)悖論,，避免一線城市房價(jià)過快上漲，還要在居民,、企業(yè),、政府之間合理分配成本與風(fēng)險(xiǎn)。在鼓勵(lì)居民買房的同時(shí),，平滑好地產(chǎn)價(jià)格,，加大財(cái)政上的支持力度，并讓部分盲目擴(kuò)張陷入困境的地產(chǎn)商承擔(dān)其應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn),，讓成本與風(fēng)險(xiǎn)分散到社會各個(gè)組成部分,，才能最小化去庫存給經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)造成的沖擊。

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悖論之一：即要銷量漲,，又要價(jià)格穩(wěn)

這個(gè)觀點(diǎn)是不對的,，國家允許甚至鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)去庫存,，而且國家已經(jīng)減少了稅費(fèi),，使樓市去庫存。

悖論之二：庫存洼地發(fā)大水,，庫存高地鬧干旱

這個(gè)就更簡單了,，主要是引導(dǎo)。對于配套設(shè)施差,，距離城市中心遠(yuǎn)的樓盤,，政府可以貼資,，科學(xué)引導(dǎo)幫助剛需和農(nóng)民工購買，或以經(jīng)濟(jì)適用房的形式予以消化,。就像大郝家,、套口這兩大經(jīng)濟(jì)適用房，在購買之初感覺也是非常偏僻的地方,，但隨著城市發(fā)展,，和人口居住的逐漸增多，現(xiàn)在也不感覺位置偏僻了,。原本5000-6000一平的,，政府可以貼資1000-2000，使低收入家庭滿足居住需要,。實(shí)際上政府大規(guī)模的收購,，開發(fā)商會讓利不少，政府貼資只是一少部分,，政府也可以通過改變土地使用性質(zhì)的方式給開發(fā)商退換部分土地成本,。
重要的是時(shí)限性，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)貼資,，過期作廢,，收效一定非常顯著。

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這個(gè)題目探討的方向不應(yīng)該用錢衡量,，因?yàn)樨泿攀窃霭l(fā)的,。應(yīng)該繪制出各年房屋銷售面積的曲線，用銷售面積去衡量才更科學(xué)一些,。


“其中待售7.2億m2,，正在施工73.6億m2”

這個(gè)數(shù)據(jù)真不敢相信，建好的房子只是待售房子的 1/11 ?  還有10/11沒蓋好,！還有多少房子要蓋�,。∈遣皇强梢岳斫庖呀�(jīng)把今后6年開放的地已經(jīng)買了,？