忠于明白房?jī)r(jià)為啥這么貴了�,。,。�

逸凡樓主

以下為轉(zhuǎn)載:
　　昨晚,，和一個(gè)開典當(dāng)行的同學(xué)喝酒,。
　　我問(wèn)同學(xué)，“你買了多少套房子,，多少間鋪面,？”“房子22套，鋪面12間,�,！蓖瑢W(xué)炫耀似的答道�,！澳悄慊�了多少錢呢,？”同學(xué)雖然是千萬(wàn)級(jí)的富翁，但他也不至于能把千萬(wàn)多的錢壓在固定資產(chǎn)上吧,！我心中默算了一下,，非常懷疑！
　　“現(xiàn)在買房子,，傻瓜才掏錢,！虧你還是個(gè)生意人！”同學(xué)鄙視的看著我,。同學(xué)的話,，簡(jiǎn)直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆,。我連忙虛心請(qǐng)教,。于是，同學(xué)就對(duì)我說(shuō)出一番匪夷所思,、驚世駭俗的話來(lái)......以下,，都是我同學(xué)的話，雖然詞句有些出入,，但基本語(yǔ)意我還是轉(zhuǎn)述清楚了的,。
　　一、買房不掏錢，你是怎么操作的,？
　　同學(xué)的話：你知道,，我的典當(dāng)生意完全是靠錢生錢。第一次買房時(shí),，雖然我有能力一次性付清全款,，但我還是不愿意那么多的現(xiàn)金被房子壓死。那時(shí),，正流行“零首付”,，于是，我一分錢沒(méi)花,，貸款18萬(wàn)買了房（貸款期限為一年）,。
　　一年期滿，要還房款和利息了,。也不知道是我幸運(yùn)呢,？還是我倒霉！那時(shí),，我的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了,。為了業(yè)務(wù)，我不僅還不起房款不說(shuō),，還得另外新增貸款,。迫不得已，我找老關(guān)系—銀行的信貸部經(jīng)理溝兌,。當(dāng)我吞吞吐吐的把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說(shuō)出來(lái)后,，沒(méi)想到，信貸經(jīng)理卻詭秘的一笑,，非常爽快的答應(yīng)了,。
　　信貸經(jīng)理給我出的主意很簡(jiǎn)單：讓我老婆，以兩倍的價(jià)格,，貸款買我的房子,，貸款期限也是一年�,！皟杀兜馁J款,，那就是兩倍的利息啊,！你這不是變著法的剝削我嗎,？”我還沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)�,！叭绻�到時(shí),，你不還款呢,？”信貸經(jīng)理很鎮(zhèn)定�,！鞍�......”“被銀行收房,，沒(méi)有什么大不了的,！關(guān)鍵是除去稅費(fèi)后,，我還憑空白得了17萬(wàn)。不,，這17萬(wàn)我可不能一個(gè)人得,，我至少要分給他5萬(wàn)�,！焙芸�,，我反應(yīng)過(guò)來(lái)。于是,，我對(duì)信貸經(jīng)理會(huì)心的一笑......
　　這,，就是我第一次買房的經(jīng)歷。
　　我后來(lái)的買房經(jīng)歷都與此類似,，也就是：堅(jiān)決的不掏一分錢,，全部用銀行的貸款買房子；然后,，如果遇見不明真象的投資者（說(shuō)是投資者,，其實(shí)是傻帽）買房，那就高價(jià)賣給他,。如果一直沒(méi)有投資者買房,，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來(lái)還銀行的債,。
　　并且,，我是開典當(dāng)行的，與銀行的關(guān)系是一般人無(wú)法比的,。一般老百姓買房,，大都選擇20年按揭，而我買房從來(lái)都是只貸款一年,，到期了才還本金和利息,。這樣操作，不用交月供,。而貸款到期后,，我只須做做“紙面文章”轉(zhuǎn)貸款一下。實(shí)際上,，我一分錢也不用掏,。
　　二,、我不信，在實(shí)際生活中能有如此荒謬的事情,。你講的是“童話”吧,！
　　同學(xué)的話：兄弟！我是看你人對(duì),，才給你講這些掏心窩的話,。你怎么可以不相信我呢？你要怎樣才能相信我呢,？
　　作者發(fā)言：你就給我講點(diǎn)實(shí)際的例子吧,！
　　同學(xué)的話：你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎？
　　作者發(fā)言：“那你說(shuō)說(shuō),�,！蓖醵�麻子是我的另外一個(gè)同學(xué)，現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬(wàn)級(jí)富翁,。
　　同學(xué)的話：那我就說(shuō)說(shuō),。
　　想當(dāng)年，王二麻子那個(gè)落魄�,�,！就連他注冊(cè)公司的注冊(cè)資金，也是我臨時(shí)拆借給他的,。如今,，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢,，是從銀行貸款的,；修房子的錢，是建筑商墊資的,�,？傊�，他就是一個(gè)完全的“空手道”,。
　　房子修好后,，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)”,。這個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu),，其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會(huì)上收集的,、眾多的,、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”），以這些人的名義來(lái)買房子,，全部用銀行貸款來(lái)買,。這,，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。
　　并且,，此次交易上報(bào)給銀行的交易價(jià),，必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價(jià)提高30%。
　　為什么,？因?yàn)橘J款買房要首付兩成�,。∨e個(gè)例子,，如果你想收回100萬(wàn),，那你就必須以130萬(wàn)的房?jī)r(jià)向銀行貸款。這樣,，銀行給你的錢就是：130萬(wàn)×0.8=104萬(wàn)；你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢就是：104萬(wàn)—4萬(wàn)（給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”）=100萬(wàn),。就這樣,，通過(guò)開盤前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功的全部收回了投資,，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給了銀行,。到這時(shí)，王二麻子才會(huì)開始打廣告賣房子,，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”,。
　　作者發(fā)言：后面又怎么操作呢？
　　同學(xué)的話：你怎么那樣笨�,�,！稍微聰明一點(diǎn)的人都能想到，后面的操作方法,，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的,，也就是：“如果遇見不明真象的投資者（說(shuō)是投資者，其實(shí)是傻帽）買房,，那就高價(jià)賣給他,；如果一直沒(méi)有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己,，不斷的用銀行的錢來(lái)還銀行的債,。”
　　不過(guò),，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款,，所以后面的操作并不需要每一次都加價(jià)30%，只需按著樓市房?jī)r(jià)本來(lái)的上漲幅度加價(jià)就可以了（即每年上漲14%左右）,。
　　什么,？萬(wàn)一房?jī)r(jià)上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦,？笑話，你什么時(shí)候看見過(guò)中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了,？
　　明白了吧,！這，就是中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)只能上漲不能下跌,；并且,，房?jī)r(jià)的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因！,！
　　想想就覺(jué)得可笑,，居然有學(xué)者說(shuō)，“建筑成本和地價(jià)的不斷上漲,，是房?jī)r(jià)飛漲的原因,。”這簡(jiǎn)直是扯蛋,！其實(shí),，“金融成本”才是房?jī)r(jià)構(gòu)成的大頭，至少要占目前房?jī)r(jià)的50%,。
　　以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例,。網(wǎng)上公布，其樓面價(jià)格不到604元/平方米,，建筑成本也不到1300元/平方米（其實(shí),，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準(zhǔn)確。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧,，建筑成本也沒(méi)有超過(guò)1000元/平方米）這么便宜的房子,，開發(fā)商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢？賣低一點(diǎn),、少賺一點(diǎn)不行嗎,？答案是不行的。
　　原因很簡(jiǎn)單,，“金融游戲”是有成本的,，每這樣操作一次，房子就必須加價(jià)一次,。只有不斷的加價(jià),，上述操作才有生存的空間。所以,，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米,，去年賣10000元/平方米，今年就得非要賣14000元/平方米,。俗話說(shuō)“豆腐盤成了肉價(jià)錢”,。這,，就是“金融游戲”的代價(jià)！
　　有句話道出了目前中國(guó)樓市的實(shí)情,，“房子是用來(lái)炒的,，不是用來(lái)住的；商品房是賣給銀行的,，不是賣給老百姓的,。”
　　老同學(xué),，請(qǐng)你想一想,，現(xiàn)在的樓市，房?jī)r(jià)明明已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)了老百姓的實(shí)際購(gòu)買能力（也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去）,，為什么房?jī)r(jià)還會(huì)不斷的上漲呢,？并且，還要“量,、價(jià)齊漲”呢,？原因何在？正在于此,！
　　三、你講的,，只是極個(gè)別的現(xiàn)象,，不能代表中國(guó)樓市的整體形勢(shì)
　　同學(xué)的話：老同學(xué)，你太孤陋寡聞了吧,。
　　請(qǐng)看：
　　李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日,，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計(jì)44筆,，涉案金額1.2億元,。
　　康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過(guò)東明花園414套房源,，在工商銀行,、交通銀行、建設(shè)銀行,、招商銀行進(jìn)行重復(fù)抵押貸款共690多套,，至少套取銀行資金2億元。
　　姚康達(dá)案：從2002年至2003年上半年,，中國(guó)工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放房貸7141萬(wàn)元,，用于炒作128套住房。
　　森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年,，北京市華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司以森豪公寓,、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行,、北京銀行中關(guān)村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計(jì)16.2億元,。（請(qǐng)看《京城最大假按揭騙貸案震醒房市》
　　建行廣州分行案：2002年,，審計(jì)署抽查建設(shè)銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭,。僅廣東省汕尾市公共安全專家局某副局長(zhǎng)一人,，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬(wàn)元。
　　曲滬平案：2006年,，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中,，發(fā)現(xiàn)億元個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實(shí)，貸款代理人為“曲滬平”,。其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達(dá)91筆,，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn),，以回收問(wèn)題貸款,。
　　同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購(gòu)房合同,，從銀行騙貸6700萬(wàn)元,。
　　成都虛構(gòu)房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結(jié)成都市房管局工作人員以虛構(gòu)房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進(jìn)行騙貸�,，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的涉案房產(chǎn)證已超過(guò)一百多套,，涉及金額近二千萬(wàn)元！而且事態(tài)還在進(jìn)一步發(fā)展中,。
　　另外,，今年銀監(jiān)會(huì)三令五申的明確要求，“貸款發(fā)放必須用于滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效信貸需求,，防止信貸資金流入樓市”,。然而，40000億資金依然流入樓市...
　　老同學(xué),，請(qǐng)你想一想,，為什么會(huì)發(fā)生那么多的這類事情呢？為什么全國(guó)的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢,？難道銀行的官員們都是傻子嗎,？
　　其實(shí)，銀行的官員們一點(diǎn)都不傻,。
　　原因在于,，銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙。參與這項(xiàng)操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過(guò)購(gòu)房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說(shuō),，他們是在參與分贓——他們與開發(fā)商一起盜取不義之財(cái),，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給國(guó)家銀行，而買單的是真實(shí)的購(gòu)房者,。一旦真實(shí)的購(gòu)房者無(wú)法買下這個(gè)巨單,，銀行就出現(xiàn)危機(jī)。
　　這時(shí)候,，買單的就是全國(guó)人民了,，國(guó)家必須銀行注資，消除爛帳,。國(guó)家的錢哪里來(lái),？印鈔票！結(jié)果是什么,？通貨膨脹,，物價(jià)飛漲，老百性的錢不值錢了,，或者說(shuō)老百姓的錢被搶了,，被誰(shuí)搶了？被國(guó)家搶去堵漏了,，堵開發(fā)商和銀行增加這些蛀出來(lái)的大洞,。這個(gè)洞如此之大，堵住了也是一個(gè)丑陋的疤,，而疼的永遠(yuǎn)是百姓,。
　　所以我會(huì)說(shuō)——房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門團(tuán)結(jié)起來(lái)瓜分國(guó)家金錢（其實(shí)是老百姓的存款）的道具,。
　　違規(guī)又有什么大不了的？銀行官員們不怕�,�,！只要表面的紙上手續(xù)完備了，我就沒(méi)有了責(zé)任,。即使按揭貸款是假的,，又有什么關(guān)系？況且銀行有國(guó)家這個(gè)后臺(tái),，就是虧了也不怕,，反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行。至于銀行以后不行了,，自然有國(guó)家來(lái)管,，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國(guó)銀行的壞賬率居然在40%以上！
　　原來(lái),，在中國(guó),，最大的腐敗在銀行！,！
　　四,、我依然認(rèn)為，這只是極個(gè)別的現(xiàn)象,。如果你講的是普遍的現(xiàn)象,，為什么還沒(méi)有開發(fā)商被收樓呢？
　　同學(xué)的話：原因有許多,，簡(jiǎn)單的有：
　　1,、你不關(guān)心房地產(chǎn)界的新聞。比如“曲滬平案”,，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓,，不得不成為了“房東”；
　　2,、由于開發(fā)商在銀行內(nèi)部的同伙,，掩護(hù)工作做的好的緣故，案子沒(méi)暴露,。
　　掩護(hù)工作怎么做,？很簡(jiǎn)單——只要一接近債務(wù)償還期，開發(fā)商就會(huì)和“銀行內(nèi)部的同伙”們一起,，把房子又一次加價(jià)賣給（轉(zhuǎn)按揭）其它的“身份證復(fù)印件”（其實(shí),，房子依然在開發(fā)商手里）。這樣操作,，開發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)被收樓,。
　　雖然這樣操作，房?jī)r(jià)會(huì)不斷的上漲,，并很快的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)老百姓的實(shí)際承受能力(也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去),。但是，這樣的操作,，如果只從官樣程序上來(lái)看,、只從表面的紙上手續(xù)來(lái)看的話，它是永遠(yuǎn)合法的,。這就是銀行官員們敢于給開發(fā)商打掩護(hù)的原因——因?yàn)橐阅壳暗你y行制度來(lái)說(shuō),，只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行的官員就沒(méi)有了責(zé)任,。
　　五,、你的意思是,，目前的銀行貸款制度有著嚴(yán)重的漏洞？
　　同學(xué)的話：當(dāng)然,！
　　我能不花錢的買那么多的房子和鋪面,，甚至還靠房子從銀行套出那么多的周轉(zhuǎn)資金做生意，這一切,，全都得感謝銀行的制度漏洞�,。°y行的貸款制度,，真的是“為人民服務(wù)的好制度”�,。�
　　作為一個(gè)典當(dāng)行的老板,，以同行的眼光來(lái)看,，我認(rèn)為銀行貸款的制度漏洞有：
　　1、抵押物價(jià)值的評(píng)定方法有缺陷,。
　　比如,，明明開發(fā)商拿地只用了5000萬(wàn)，他卻可以用這塊地抵押貸款1個(gè)億,；比如,，開發(fā)商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬(wàn)（含地錢）,，他卻可以用這個(gè)樓抵押貸款2個(gè)億,。
　　如果，按照我們典當(dāng)行的規(guī)矩來(lái)辦,，事情又會(huì)怎樣呢,？
　　當(dāng)開發(fā)商用這塊地抵押貸款時(shí)，我會(huì)親自去核實(shí)：開發(fā)商拿這塊地,，是否真的給了政府5000萬(wàn),。并且，如果這個(gè)情況屬實(shí),，他也最多只能貸款4000萬(wàn),。因?yàn)槲乙�預(yù)提風(fēng)險(xiǎn)基金啊,！
　　當(dāng)開發(fā)商用這個(gè)樓抵押貸款時(shí)，我也會(huì)親自去核實(shí)：開發(fā)商修這個(gè)樓,，是否真的花了2000萬(wàn)（只算建筑成本,，不含地）。我會(huì)按照各種人工,、各種建筑材料的最低價(jià)來(lái)核算這個(gè)樓的建筑成本,。并且，如果開發(fā)商修這個(gè)樓的確花了2000萬(wàn)，他也最多只能貸款7000萬(wàn)×0.8=5600萬(wàn)（連地一起抵押）,。
　　最后,，當(dāng)購(gòu)房者按揭貸款時(shí)，我絕對(duì)不可能按照“購(gòu)房合同交易價(jià)”來(lái)發(fā)放貸款,，購(gòu)房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬(wàn)×0.8×購(gòu)房面積/此樓總面積,。
　　舉個(gè)例子：有個(gè)賣衣服的商人因?yàn)樯�意周轉(zhuǎn)，需要以衣服為抵押物向銀行貸款,。你說(shuō)說(shuō),，銀行是該“按照衣服出廠價(jià)的8折”給他貸款呢？還是該“按照衣服零售價(jià)的8折”給他貸款,。
　　作者發(fā)言：當(dāng)然該按出廠價(jià)算,。如果按照零售價(jià)算的話，賣衣服的商人干脆不用開店了,，他直接把衣服賣給銀行賺錢更快,！
　　恩，我明白了,，怪不得在中國(guó)會(huì)出現(xiàn)“房子是用來(lái)炒的,，不是用來(lái)住的；商品房是賣給銀行的,，不是賣給老百姓的”這樣的奇聞�,。�,！
　　同學(xué)的話：是�,。〉盅悍康膬r(jià)值,，不能由客戶之間的交易來(lái)決定�,。�,！
　　2,、責(zé)任追究方法有缺陷
　　“只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行官員就沒(méi)有了責(zé)任,�,！�
　　這怎么可以呢？在我的典當(dāng)行,，我可不管你的紙上手續(xù)是否已經(jīng)完備,，只要是你負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)出了問(wèn)題，嘿嘿,！我就找你算帳�,。,。�
　　另外,，讓國(guó)家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露后,，相關(guān)的銀行官員居然沒(méi)有被追究責(zé)任，這怎么可以呢,？嘿嘿,！如果這樣的事是發(fā)生在我的典當(dāng)行，不要說(shuō)讓他家破人亡,，我至少會(huì)讓他和他的親戚傾家蕩產(chǎn)�,。�,！
　　作者發(fā)言：是�,。“l(fā)生金融案件后,，居然不追究相關(guān)銀行官員的責(zé)任,。換成是我，我也覺(jué)得“打馬虎”比盡忠職守更合算�,。,。」植坏弥袊�(guó)的金融案件層出不窮,。聽君一席話,，勝讀十年書！聽你說(shuō)到這兒,，就連我這么笨的人也知道了應(yīng)該如何理順樓市——只要嚴(yán)格金融制度,，讓炒房的人不能獲得投機(jī)的資金，樓市的泡沫自然的就會(huì)散去�,�,！
　　同學(xué)的話：你終于聰明了一回�,？上В,。�,！

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