揭秘買房贈地下室的銷售把戲，長點兒心,！別再拼命往坑里跳了,！

一直到最后

  “買房贈地下室”的樓盤讓利對于購房者來說，很有吸引力,。值得注意的是,，白送的房產(chǎn)面積固然誘人，但因為涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題,，地下室的贈與行為很可能埋下隱患,，令購房人得不償失，因此值得特別留意,。
贈送地下室抬高房子價格
   據(jù)了解,，市場上“買房贈地下室”的產(chǎn)品多為多層的底層戶型或是洋房、別墅,，這類產(chǎn)品的售價比其他樓層略貴,，但贈送地下室。開發(fā)商稱,，地下室是白送的,，不收取業(yè)主的費用，將來也無法辦理地下室的產(chǎn)權(quán)證,，但是不影響業(yè)主正常使用,。有的帶地下室的產(chǎn)品，開發(fā)商會按一定價格出售地下室的面積,。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前市場上帶地下室的商品住宅，其地下室產(chǎn)權(quán)情況大致四類：
一,，地下室有單獨產(chǎn)權(quán),。或與房屋具共有一個產(chǎn)權(quán),。此類地下室產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有,，具有單獨產(chǎn)權(quán)證的地下室還可以，作為常規(guī)住宅買賣,。
二,，作為人防工程的地下室產(chǎn)權(quán),，歸開發(fā)商所有，但是保證其使用功能不能任意租售,，
三,，作為車庫和其他公共用途的地下室屬于不可分?jǐn)偟墓�用建筑部分開發(fā)商也無權(quán)對其進(jìn)行租售
四，地下室作為公用建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上地下室的管理權(quán),，歸社區(qū)的業(yè)主委員會,，任何業(yè)主都不能自行對地下室進(jìn)行租售。
  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雖然開發(fā)商都知道地下室產(chǎn)權(quán)不明暗藏風(fēng)險,，但售房時故意模糊產(chǎn)權(quán)問題，利用“贈送”的誘餌抬高地上部分價格,，甚至將不能出售的地下室便宜賣給業(yè)主以獲利,，在開發(fā)商看來，地下室售出已既成事實,，日后即使被業(yè)委會追究,，對方維權(quán)也會困難重重。
  產(chǎn)權(quán)地下室白送也鬧心,。
  事實上,，這些贈送面積往往都沒有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商無需繳納這部分面積的土地出讓金,，只需投入較少的土建成本,，就可以為住宅本身提價帶來巨大便利。但對于購房者來說,，不但多支出了購房費用,，還要承受因此帶來的風(fēng)險。
   凡是沒有交納土地出讓金的地下室,，都是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的,。按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)的地下室屬于公攤面積,，處分權(quán)屬于全體業(yè)主,，開發(fā)商不能對外銷售，也沒有權(quán)利贈送給購房者,。如果開發(fā)商銷售這種無產(chǎn)權(quán)地下室，業(yè)委會有權(quán)追回收益,，購買了這種地下室的業(yè)主就要承受損失,。而即使開發(fā)商售房時是將地下室贈送的，也是為了借此給購房者一個買房增值的印象,，令地上部分的房價達(dá)到他們的預(yù)期水平,，一旦出現(xiàn)糾紛，吃虧的還是購房者。因此,，白送地下室未必是好事,，如果不搞清其中的產(chǎn)權(quán)問題，不認(rèn)清風(fēng)險,，很可能得不償失,。遇到開發(fā)商不明晰地下室產(chǎn)權(quán)問題、半賣半送的情況,，購房人一定要留心,。

有產(chǎn)權(quán)地下室需繳契稅     
  值得注意的是，有一種情況,，即當(dāng)項目取得了規(guī)劃部門對地下室的規(guī)劃許可,，而且開發(fā)商并未將建設(shè)地下室的成本攤?cè)胧鄯砍杀局袝r，開發(fā)商是可以贈與或者出售地下室的,。
  對此,，業(yè)內(nèi)人士表示，只要產(chǎn)權(quán)明確,，且銷售時的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與規(guī)劃審批相符,，開發(fā)商就有權(quán)根據(jù)市場行情自由定價銷售地下室。需要提醒購房者的是,，購買有產(chǎn)權(quán)的地下室,，也要和地上部分一樣交納契稅。購房者應(yīng)該在購房時與開發(fā)商約定好,，這筆稅費由誰來交,，并將此寫入合同。除此以外,，業(yè)主還需要按地下室的建筑面積來交納公共維修基金和物業(yè)費,。文/記者夏震
  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布的新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》
  (下稱《規(guī)范》)，已于今年7月1日起正式實施,。根據(jù)新版《規(guī)范》,，開發(fā)商常用的飄窗、奇偶層陽臺,、地下室等贈送空間,，將不能再以全贈送的形式出現(xiàn)。
  根據(jù)《規(guī)范》,，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0 .45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米及以上的凸(飄)窗,，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。但按照2005版《規(guī)范》,，飄窗是不算面積的,，這也是許多開發(fā)商在售樓時經(jīng)常提到的贈送飄窗優(yōu)惠,。
  大家熟悉的奇偶層陽臺，也受到了限制,。按照新《規(guī)范》要求,，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積,；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺,，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。而在舊版的《規(guī)范》里,，建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計算,。
   而流行的買別墅送地下室，今后全國多個城市也可能行不通了,。按照新版《規(guī)范》,，地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算,，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的,，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2 .2米以下的,，應(yīng)計算二分之一面積,。此外，建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層,，結(jié)構(gòu)層在2 .2米以下,，也要算二分之一面積。還有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積,，且結(jié)構(gòu)凈高在2 .1米及以上的,，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2 .1米以下的,，應(yīng)計算1/2面積,。這樣一來完全顛覆了地下室、半地下室不計算面積的舊規(guī)范,。
  
  大部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，新版《規(guī)范》更細(xì)化、更具體,，也更嚴(yán)格,。對飄窗、露臺,、陽臺,、設(shè)備管道夾層、采光井等給出了新的定義,，并做出更嚴(yán)格的界定,。在以后的戶型審批中，房企想再以贈送面積做籌碼吸引購房者很難再行通了,�,！巴得娣e就像在夾縫中求生存，而如今這個夾縫已經(jīng)越來越窄,，受到的約束越來約多了,，想鉆空會越來越難�,！�