信貸持續(xù)收緊 房企開辟多元化融資渠道

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今年以來,，多數(shù)房企銷售業(yè)績穩(wěn)步增長,。同時，房企對資金的需求提高,。業(yè)內(nèi)人士表示,，隨著信貸持續(xù)收緊，房企面臨的融資形勢嚴(yán)峻,。因此,，積極推進(jìn)金融創(chuàng)新，開辟多元化融資渠道對房企而言變得尤為重要,。比如資產(chǎn)證券化等,，助推房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

嚴(yán)控房企發(fā)債用途

今年一線及熱點城市在限購,、限貸,、限售等調(diào)控政策下，房企銷售出現(xiàn)些許波動,，但大部分房企對下半年的銷售前景并不悲觀,。克爾瑞研究中心分析師房玲表示,，約有近10家房企上調(diào)了全年業(yè)績目標(biāo),，企業(yè)整體銷售業(yè)績表現(xiàn)良好，回款不錯,。

但部分房企在資金方面仍有壓力,。受調(diào)控影響，房企融資渠道不斷收緊,。中信證券分析師明明表示,，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券募集資金的情況來看，2016年前三季度地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行金額及只數(shù)較多,，如2016年一季度發(fā)行金額總計3978億元,，2016年二季度為2713億元,，2016年三季度再度上升至3366億元。相比之下,，2017年一季度發(fā)行金額僅為649億元,，二季度為1135億元。

“從二季度開始,，房地產(chǎn)境內(nèi)發(fā)債略有松動,，但總量和募資用途控制嚴(yán)格�,！敝薪鸸�司研究員許艷表示,，從3月開始，房地產(chǎn)行業(yè)信用債的發(fā)行量有所增加,。比如,，萬科和金地，7月各發(fā)行了40億元公募公司債,。不過,，募集資金用途依然不得用于購置土地，只能投向非房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，并且需要進(jìn)行專戶監(jiān)管,。同時，住宅類房地產(chǎn)公司債目前審批非常嚴(yán)格,，多數(shù)是之前的批文快到期才允許發(fā)行,。總體來看,，雖然住宅類房企發(fā)債不是完全不可能,，但總量和質(zhì)量控制比較嚴(yán)格，發(fā)行總量與之前高峰期不可同日而語,。

從房企負(fù)債來看,，房玲表示，上半年末,，165家房企總有息負(fù)債為51619億元,，較期初上升17.3%。一般情況下,，房企規(guī)模與負(fù)債規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系,，上半年末，有11家房企的總有息負(fù)債超千億元,，較2016年末增加4家,。

開辟多元化融資渠道

事實上，在國內(nèi)房地產(chǎn)融資收緊之下,，海外發(fā)債是部分房企依賴的通道之一,。據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計,，重點房企融資監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年重點房企海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)高達(dá)183億美元,，合計人民幣1242億元,，而2016年全年僅合計約人民幣295億元。其中,，中國恒大上半年發(fā)行101億美元海外優(yōu)先票據(jù),，替換了原有永續(xù)債�,？鄢�恒大的影��,，上半年其余企業(yè)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)仍然超過550億元，是去年全年的兩倍多,。

中金公司分析員許艷表示,，2017年中資房企美元債融資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，主要包括兩方面原因：一是2013年和2014年發(fā)行的債券多在2017年和2018年贖回或到期,，再融資需求推動2017年房企大量續(xù)發(fā)；二是2016年9月以來國內(nèi)市場房企融資環(huán)境收緊,，倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)向海外市場籌集資金,。

“綜合來看，2017年上半年房企的償債能力較2016年末有所下降,，但基本屬于穩(wěn)健水平,。”房玲表示,，隨著信貸持續(xù)收緊,，房企面臨的融資形勢嚴(yán)峻。在此背景下,，積極推進(jìn)金融創(chuàng)新,，開辟多元化融資渠道對房企而言尤為重要。

中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎表示,，在融資渠道收窄的大環(huán)境下,，資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新工具，在房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)行方面具備諸多優(yōu)點,，拓寬了融資渠道,，降低整體融資成本，提高了融資便利,，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢所在,，同時助推房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

陳慎稱,，開發(fā)商可以等商業(yè)項目運營成熟后,，通過出售,、分散和打包設(shè)立相應(yīng)ABS產(chǎn)品在公開市場出售，引入投資人,、資產(chǎn)管理人和托管人,，從而實現(xiàn)資金快速回籠、周轉(zhuǎn),，提高資金再利用效率和公司再融資能力,。與此同時，房企可持有部分ABS份額,，同時享受分紅和物業(yè)升值收益,，改變傳統(tǒng)的“快進(jìn)快出”經(jīng)營模式，實現(xiàn)向“輕資產(chǎn),、重運營,、多元化”的轉(zhuǎn)型。在租賃市場試點放開的背景下,，通過REITs類ABS有助于提高租賃企業(yè)的租金回報率,，大幅縮短資金回收期限，有利于房地產(chǎn)租賃市場快速發(fā)展,。

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