房產(chǎn)快報(bào)丨山東“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正無(wú)望 購(gòu)買需謹(jǐn)慎

買房問(wèn)問(wèn)

近日，山東省國(guó)土廳,、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》,，其中強(qiáng)調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”。此前全國(guó)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)時(shí),，坊間有傳言稱小產(chǎn)權(quán)房合法化或?qū)⒋蜷_政策窗口,，而此通知的發(fā)布則意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”無(wú)望。

為解決不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問(wèn)題,，依法妥善處理“開發(fā)商沒(méi)了,、土地信息資料不見(jiàn)了”等一系列百姓不動(dòng)產(chǎn)登記困擾,，要求房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分設(shè)地區(qū)實(shí)行“一個(gè)窗口受理,、部門并行辦理”，實(shí)現(xiàn)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接,。同時(shí),，各地年底前全面完成房屋登記資料移交。凡是能夠通過(guò)網(wǎng)上辦理的房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng),，不得要求當(dāng)事人到現(xiàn)場(chǎng)辦理,。值得注意的是，針對(duì)目前各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問(wèn)題,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門要加強(qiáng)配合,。其中，“防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”,，被單獨(dú)列為一條,。

記者了解到，一直以來(lái),，坊間有不少傳聞稱,，小產(chǎn)權(quán)房可以通過(guò)繳納部分“差價(jià)款”，納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍,。尤其是今年8月底,，國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》稱，確定13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),，再次引發(fā)外界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的傳聞,。小產(chǎn)權(quán)房是指在集體用地主要是集體建設(shè)用地上開發(fā)建設(shè)的住房，分布在一些大城市和特大城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部,，占用農(nóng)村集體土地而建,，因未繳納土地出讓金等一系列法定規(guī)費(fèi)，售價(jià)遠(yuǎn)比商品房便宜,，多年來(lái)積累了龐大的規(guī)模,。然而，小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法,，只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán),，因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行所有房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護(hù)。此次明令禁止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化,，則意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”徹底無(wú)望,。而集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)與“小產(chǎn)權(quán)房”也實(shí)際上是兩個(gè)概念，前者是需要完備手續(xù)的,，跟商品房開發(fā)建設(shè)無(wú)異,，對(duì)于想通過(guò)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房發(fā)財(cái)?shù)耐稒C(jī)者，寄望其可以轉(zhuǎn)正的想法可以打消了,。

除此之外,，此次通知中還明確切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)測(cè)分析工作，將二手房與新建商品房納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,，加強(qiáng)監(jiān)測(cè),、監(jiān)管和調(diào)控。9月30日,，淄博市政府網(wǎng)站就曾發(fā)布《淄博市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,，強(qiáng)化二手房交易監(jiān)管，其他城市也將陸續(xù)跟進(jìn),。

國(guó)土部：小產(chǎn)權(quán)房與集體租賃房有本質(zhì)區(qū)別

近日,，國(guó)土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)，就試點(diǎn)工作作出全面部署,。會(huì)議明確,，試點(diǎn)的總體要求是牢牢把握“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位,，以構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系為方向,，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記,，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,，健全服務(wù)和監(jiān)管體系,，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障,，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,。

會(huì)議提出，要堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向推進(jìn)試點(diǎn)工作——以項(xiàng)目管理為抓手,，以完善規(guī)則為主線,，以可復(fù)制、可推廣為標(biāo)準(zhǔn),，以支撐城鄉(xiāng)建設(shè)為導(dǎo)向,，增加住宅用地供應(yīng)，引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)趨于均衡,；優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地管理環(huán)節(jié),，完善用地規(guī)則，盤活低效用地,，促進(jìn)節(jié)約集約用地,。

值得注意的是，針對(duì)社會(huì)各界關(guān)注的集體租賃住房和“小產(chǎn)權(quán)房”關(guān)系問(wèn)題,，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華明確表示,，兩者有本質(zhì)區(qū)別。集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記,�,！靶‘a(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地,，又涉及違法建設(shè)和銷售,，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,，“從此類試點(diǎn)城市名單來(lái)看,，基本上和此前首批租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市名單一致，這也是為了讓此類城市具備一個(gè)更好的發(fā)展基礎(chǔ),，尤其是通過(guò)此類用地政策的推進(jìn),，有助于更好地理順此類城市當(dāng)前的用地關(guān)系，對(duì)于平衡用地結(jié)構(gòu),、積極為租賃產(chǎn)品提供租賃用地支持等都能發(fā)揮較好的作用”,。

一位分析人士告訴記者，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑將從實(shí)際上改變當(dāng)下的租賃市場(chǎng),，營(yíng)造更好的租賃環(huán)境,，并使所有租房者受益,。“那些因?yàn)闅v史遺留問(wèn)題造成的‘小產(chǎn)權(quán)房’試圖借此‘轉(zhuǎn)正’的愿望不切實(shí)際,�,！�

“不排除有些利益方借助農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的政策信號(hào)，給‘小產(chǎn)權(quán)房’打擦邊球,�,！痹撊耸窟M(jìn)一步分析指出，“政策層面針對(duì)市面上‘小產(chǎn)權(quán)房’從未松動(dòng),，而且國(guó)土部等監(jiān)管部門態(tài)度明確,，清理整頓的動(dòng)作從未停止，‘小產(chǎn)權(quán)房’不會(huì)有借機(jī)‘轉(zhuǎn)正’的可能,�,！�

針對(duì)試點(diǎn)工作的全面啟動(dòng)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,，租賃住房的試點(diǎn)還將產(chǎn)生三方面積極效應(yīng),，“第一是有助于發(fā)揮此類集體建設(shè)用地的價(jià)值，租賃市場(chǎng)的發(fā)展成為盤活此類用地的一個(gè)很好渠道,。第二是通過(guò)發(fā)展正規(guī)的租賃市場(chǎng)和產(chǎn)品,，有力地打擊了此類區(qū)域部分小產(chǎn)權(quán)房等租賃行為。第三是通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng),，形成更為科學(xué)的社區(qū)建設(shè),，有助于此類區(qū)域后續(xù)較好規(guī)劃”。

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