開發(fā)商看了會沉默,，炒房客看了會流淚,！住建部：重申“調(diào)控力度不放松”

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對于樓市而言,，剛剛過去的這個(gè)“5·20”情人節(jié)頗為不寧靜,。19日晚間，針對近期部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭,，投機(jī)炒作有所抬頭等情況,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)通知，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖,、力度不放松,，并對進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出明確要求。

文件不長,，字?jǐn)?shù)也不多,，但用詞依舊非常嚴(yán)厲。簡單概括起來有六大方面：,。

   

一是加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃,；

二是抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；

三是切實(shí)加強(qiáng)資金管控,；

四是大力整頓規(guī)范市場秩序,；

五是加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理；

六是進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任,。

第一條是要求各城市要科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃,，明確住房發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和政策措施,，合理確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模,、結(jié)構(gòu)、時(shí)序,。一線,、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，并報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案后向社會公布實(shí)施,。

第二條規(guī)定,，各地要有針對性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例,，建立房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房價(jià),；提高住房用地比例,，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25％安排，大幅增加租賃住房,、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng),，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50％以上。

第三條要求,，要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款規(guī)模管理,，落實(shí)差別化住房信貸政策，強(qiáng)化對借款人還款能力的審查,，嚴(yán)格管控消費(fèi)貸款,、經(jīng)營貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)購地只能用自有資金的規(guī)定,，加強(qiáng)住房用地購地資金來源審查,，嚴(yán)控購地加杠桿行為。

數(shù)據(jù)顯示,，2016年中國居民新增中長期貸款為5.7萬億元,，而當(dāng)年中國居民新增存款為5.16萬億人民幣。2017年中國居民新增中長期貸款為5.3萬億元人民幣,，而當(dāng)年中國居民新增人民幣存款下降到了4.6萬億元,。

這個(gè)中長期貸款主要就是房貸。也就是說,，2016-2017年,，中國居民每年存的錢總金額小于借的錢總金額，負(fù)債在逐漸上升,。另一組數(shù)據(jù)顯示,，2017全年，居民短期貸款增加1.83萬億元,，同比增長181.8%,。消費(fèi)貸在猛增，而且增幅驚人,！

可以預(yù)見的是,，未來兩到三年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金端將持續(xù)從緊，而且此前雖有政策執(zhí)行不到位的問題將逐步解決,。居民若是想加杠桿買房難度將進(jìn)一步加大,。特別是近期對資金監(jiān)管領(lǐng)域的持續(xù)升級會使政策不折不扣的落實(shí)，這個(gè)影響就會非常明顯,。

對于房企來說,，融資渠道收緊對有資金壓力的企業(yè)來說將大大影響其土儲的擴(kuò)張，資金面好的企業(yè)則是拿地窗口期,，地產(chǎn)行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升,。

客戶融資渠道的收緊也會導(dǎo)致其買房的能力大大降低,，企業(yè)銷售規(guī)模的提升受限，如何依靠“總價(jià)優(yōu)勢”取得銷售主動(dòng)權(quán)應(yīng)該重新被重視,。

此次通知還提出,，要嚴(yán)肅查處捂盤惜售、炒買炒賣,、規(guī)避調(diào)控政策,、制造市場恐慌等房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為。要持續(xù)保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢,，對各類違法違規(guī)行為,，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起,，并向社會公布,，形成震懾。

這意味著房地產(chǎn)銷售將面臨更多的微觀干預(yù),，是對2016年10月房地產(chǎn)銷售微觀調(diào)控要求的延續(xù),，開發(fā)商需要自查自糾，避免栽在風(fēng)口上,。

同時(shí)在加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理方面,，5月14日，很多媒體都將《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章,、規(guī)范性文件清理工作的通知》（以下簡稱“通知”）中的內(nèi)容解讀為“限購限貸要取消的信號”,，對購房者心理預(yù)期產(chǎn)生一定誤導(dǎo)；重申第五條要求“加強(qiáng)政策解讀和市場信息公開,，及時(shí)澄清誤讀,，正面引導(dǎo)輿論”，正本清源,，避免了這一問題的產(chǎn)生,。

另外，從住建部最后表述來看,，房地產(chǎn)調(diào)控總的基調(diào)從“因地制宜,，分城施策”，變?yōu)榱恕耙虻刂埔�,，精�?zhǔn)施策”,，這說明監(jiān)管部門對房價(jià)上漲癥結(jié)有了更全面深入的盤點(diǎn)和把握，是尊重市場規(guī)律,，回歸市場化的一次重大進(jìn)步,。

從政策特點(diǎn)來看，這次提出的房地產(chǎn)調(diào)控工作要求其實(shí)就是上次約談重點(diǎn)城市所涉及到的內(nèi)容，但從面上來看更廣,，是對上次約談成果的具體化,。涉及的環(huán)節(jié)包括多個(gè)方面：住房發(fā)展規(guī)劃（規(guī)劃）、住房和土地供應(yīng)（供應(yīng)）,、個(gè)人和企業(yè)資金管控（資金）,、市場監(jiān)管和輿論引導(dǎo)（預(yù)期）,、考核,、問責(zé)地方政府調(diào)控成效（執(zhí)行）。基本涵蓋房地產(chǎn)市場的各個(gè)環(huán)節(jié),，各個(gè)利益主體,，從而抓住了房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。

從政策影響來看,，整體來看,，這份“重申”透露的政策含義極其豐富，每一點(diǎn)都非常重要,，值得整個(gè)行業(yè)重視,。特別地，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭,，投機(jī)炒作有所抬頭的部分城市,，此次重申及后期政策的將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。