大膽預(yù)測(cè)：學(xué)區(qū)房的價(jià)格必將會(huì)出現(xiàn)回落

zyx2008

最近需要給小孩落戶，調(diào)研了學(xué)區(qū)房的資料,，判斷學(xué)區(qū)房價(jià)格必將會(huì)出現(xiàn)回落。
發(fā)現(xiàn)我注定將成為接盤俠,。

17年~18年學(xué)區(qū)房猛增的原因：《細(xì)則》17年初出臺(tái)需要提前落戶,，導(dǎo)致兩屆需要上學(xué)的學(xué)生需要買房，需求量翻倍,，而供給并未出現(xiàn)變化,，還是一屆畢業(yè)生騰出房源。導(dǎo)致需遠(yuǎn)大于求,，所以猛漲,。
18~20年頂部徘徊,，先漲后降，因?yàn)樯弦徊ǖ拿蜐q趨勢(shì)的持續(xù),，賣方開始增加（價(jià)格翻倍資產(chǎn)變現(xiàn)）,，繼而出現(xiàn)供需短暫平衡，買房人都會(huì)進(jìn)行提前買房,，后續(xù)需求相對(duì)降低,。
21~22年價(jià)格穩(wěn)步下降，賣房人最后的脫手時(shí)間,，買房人開始減少（能買的會(huì)早買,，同時(shí)買房人趨于年輕化，家里的孩子才2,、3歲,，資產(chǎn)相對(duì)少，很少有結(jié)婚第一套房是學(xué)區(qū)的）,，供給繼續(xù)保持,，因?yàn)橘u方的預(yù)期在很難出現(xiàn)價(jià)格大跌。
22年之后價(jià)格繼續(xù)下跌：政策的影響消失,，對(duì)應(yīng)一屆學(xué)生上學(xué)一屆學(xué)生畢業(yè),，供需達(dá)到平衡，價(jià)格會(huì)加快回落（但也比17年初的高,，還是因?yàn)轭A(yù)期）,。
以上分析建立在沒有增量房入場(chǎng)和政策沒有變動(dòng)的情況下。
風(fēng)險(xiǎn)提示：中海芝罘里預(yù)計(jì)21年交房468套,，落戶時(shí)間會(huì)在21或者22年,，會(huì)導(dǎo)致存量房的需求大減，房價(jià)會(huì)進(jìn)一步下降,。（中海芝罘里會(huì)有人買均價(jià)28000元的房子不是因?yàn)閷W(xué)區(qū)嗎,？）
附件1：《細(xì)則》規(guī)定的入學(xué)時(shí)間與落戶時(shí)間關(guān)系；
附件2：國粹小學(xué)部分學(xué)區(qū)房價(jià)走勢(shì)和成交數(shù)據(jù)
附件3：葡萄山南路房價(jià)走勢(shì)和成交數(shù)據(jù)
可以通過上面的附件驗(yàn)證我的結(jié)論,，更多干貨內(nèi)容可以私信找我,。

我愛小羊

有幾個(gè)缺陷， 未考慮基本面,，純技術(shù)面
1）房地產(chǎn)大趨勢(shì)
2）政策面,，一中高中新校區(qū)，四區(qū)統(tǒng)考,，公民同招等等
3）不考慮五年限購,，你今年孩子上學(xué)，依然可以去買一中的,，強(qiáng)上小學(xué),，總要在附近的小學(xué)給你分配一個(gè)學(xué)校

zyx2008

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:03
有幾個(gè)缺陷,， 未考慮基本面，純技術(shù)面
1）房地產(chǎn)大趨勢(shì)
2）政策面,，一中高中新校區(qū),，四區(qū)統(tǒng)考，公民同招 ...

1,、房產(chǎn)大趨勢(shì)與學(xué)區(qū)房關(guān)系不大,，學(xué)區(qū)房的價(jià)值在學(xué)區(qū)而不是居住。
2,、政策短時(shí)間很難落地,，畢竟已經(jīng)17年的政策都規(guī)定到27年了，政策短期把現(xiàn)在的供需矛盾的問題解決了,。
3,、是可以買初中學(xué)區(qū)的，但是都是買學(xué)區(qū)錢差不多,。（另外讓孩子不在這上小學(xué)而初中入學(xué)周圍環(huán)境會(huì)陌生）
分配的學(xué)校是奇山小學(xué),，絕大部分是升奇山中學(xué)的。
以上是個(gè)人理解

我愛小羊

zyx2008 發(fā)表于 2020-6-12 16:09
1,、房產(chǎn)大趨勢(shì)與學(xué)區(qū)房關(guān)系不大,，學(xué)區(qū)房的價(jià)值在學(xué)區(qū)而不是居住。
2,、政策短時(shí)間很難落地,，畢竟已經(jīng)17年 ...

1 趨勢(shì)有很大關(guān)系，上漲起于學(xué)區(qū)也終于學(xué)區(qū)
2 可以看到的落地這2個(gè) 一中高中和四區(qū)統(tǒng)考,，目的很明確的弱化了芝罘中學(xué) ,，公民同招雖然還沒公布，但是芝罘區(qū)所有私立現(xiàn)在全部卡住了,，已經(jīng)跟實(shí)施無區(qū)別,，后面最怕是多校劃片，比如把1 10和奇山劃在一起
3 你去跟中介交流下,，強(qiáng)買房,，據(jù)說瀟湘和南山路貌似還是可以的

zyx2008

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:13
1 趨勢(shì)有很大關(guān)系，上漲起于學(xué)區(qū)也終于學(xué)區(qū)
2 可以看到的落地這2個(gè) 一中高中和四區(qū)統(tǒng)考,，目的很明確的弱 ...

1,、你說的第一點(diǎn)，趨勢(shì)我看不明白,。
2、這點(diǎn)我不了解,，因?yàn)槲乙仓徽{(diào)研了一個(gè)月,。
3,、我家小孩今年落戶即可，我只考慮葡萄山和芝罘中學(xué)

zyx2008

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:13
1 趨勢(shì)有很大關(guān)系,，上漲起于學(xué)區(qū)也終于學(xué)區(qū)
2 可以看到的落地這2個(gè) 一中高中和四區(qū)統(tǒng)考,，目的很明確的弱 ...

第二點(diǎn)：四年后全市統(tǒng)一錄取分?jǐn)?shù)線的問題。之前芝罘區(qū)前1000上一中,，現(xiàn)在需要四區(qū)（芝罘,、萊山、高新,、牟平）前1000,，查了下19年中考數(shù)據(jù)全市前1000芝罘區(qū)占600多。這個(gè)優(yōu)勢(shì)還是很大,，學(xué)區(qū)房的意義還是存在,，但有削弱。

理論上其他三區(qū)到一中有400人,，但是另外考慮到離家遠(yuǎn)近的問題還有各自區(qū)都有好一些的高中,，人數(shù)也會(huì)減少。

Richmanク

我有個(gè)問題,，關(guān)于一中學(xué)區(qū)房上學(xué),。有沒有規(guī)定房證滿幾年才可以上的。比如買了中海芝罘里,，可能22年才能交付辦證,。。,。

zyx2008

Richmanク 發(fā)表于 2020-6-25 09:06
我有個(gè)問題,，關(guān)于一中學(xué)區(qū)房上學(xué)。有沒有規(guī)定房證滿幾年才可以上的,。比如買了中海芝罘里,，可能22年才能交付 ...

有啊，看我發(fā)的圖片中有一張是上學(xué)時(shí)間與落戶時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系,，你可以看下,。
如果看不懂，告訴我你家小孩什么哪一年上小學(xué)或者初中,。

zyx2008

Richmanク 發(fā)表于 2020-6-25 09:06
我有個(gè)問題,，關(guān)于一中學(xué)區(qū)房上學(xué)。有沒有規(guī)定房證滿幾年才可以上的,。比如買了中海芝罘里,，可能22年才能交付 ...

沒有房證時(shí)間的規(guī)定。只有落戶時(shí)間的限制，沒有不動(dòng)產(chǎn)證是落不了戶的,，通常情況是交房了之后就可以辦證了（也看開發(fā)商,，東山名郡有部分就是沒有證）。