2015煙臺買房經(jīng)驗大匯總之——貸款篇

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　　絕大多數(shù)人買房子都是要貸款的，能全款買房的實在是不多啊,。再說了,，咱老百姓能有個正當理由從銀行貸款的機會還真不多，所以即便是能全款買房的人很多也會選擇貸款,。　　　　　　　　

　　首先來說一下購房貸款要準備的資料,、流程和注意事項。
　　一,、購房貸款需要準備些什么
　　1.購房合同
　　2.借款人及配偶身份證（二代身份證需復印正反兩面）

　　3.借款人及配偶戶口（戶口本首頁及有本人名字的單頁均需提供,，集體戶口提供本人戶口單頁）

　　4.結(jié)婚證或離婚證

　　5.未婚證明（當?shù)孛裾�局辦理）

　　6.購房首付款發(fā)票

　　7.收入證明（已婚購房者提供夫妻雙方的）

　　8.個人銀行卡，存折明細（一般是近半年）

　　9.公積金貸款還需提供公積金卡

　　二,、貸款流程

　　1.提交資料

　　2.填寫個人住房貸款合同

　　3.提交還貸銀行儲蓄卡（沒有所申請銀行的儲蓄卡需要辦理）

　　4.銀行審批

　　5.審批通過,，通知借款人還款金額和還款日期

　　6.按時還貸

　　三、注意事項

　　在簽貸款合同之前我們主要是需要了解還款方式,，還款方式分為等額本息還款和等額本金還款,。

電梯直達

還款方式比較

提前還貸種類方式方法

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　　我們再來說一下還款方式比較

　　還款方式的選擇：分等額本金和等額本息，選擇適合你實際情況的還款方式很重要,！

　　還貸款基本上是每個家庭的一項主要固定支出,，選擇適合自己的還款方式,，一方面可以保證生活質(zhì)量，另外一方面,，可以節(jié)省利息,！

　　1.等額本息還款：指貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息，直至結(jié)清貸款,。

　　通俗的解釋就是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,，然后平均分攤到還款期限的每個月中。這種還款方式適合收入穩(wěn)定人群,，作為還款人,，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增,、利息比重逐月遞減,。

　　收入穩(wěn)定、經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式,。

　　2.等額本金還款：則指每月等額償還本金,，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結(jié)清貸款。

　　這種還款法適合收入高人群,。等額本金還款,，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式是將本金分攤到每個月中,，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息,。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時間推移,，還款負擔便會逐漸減輕,！

　　由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高,，壓力會很大,，所以這種還款方式對于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。

　　兩種還款方式各有利弊,，可以根據(jù)自己的收入水平,，消費觀念，還貸壓力來選擇,。一般來說,，每個月還款不宜超過家庭總收入的30%，不然會影響到生活的質(zhì)量,。至于具體的計算方法,，可使用煙臺房地產(chǎn)網(wǎng)提供的貸款計算器。

　　還有一點需要注意的就是，在簽訂合同的時候,，會讓你選擇在國家調(diào)整利率的時候,，你是選擇次月調(diào)整還是次年調(diào)整。

　　意思就是國家調(diào)高或者調(diào)低利率的時候,，你選的次月就是從國家調(diào)整以后的第二個月按照新利率還款,，要是選的次年就是調(diào)整以后的次年1月份按照新利率還款！

　　這個見仁見智,，你要是認為利率以后會下調(diào),，你就選次月，要是認為利率是上漲的趨勢,，你就選次年，大部分人選擇的是次年調(diào)整,。

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　　下面我們來看一下提前還貸種類方式方法　　
　　首先我想說：提前還款手續(xù)不麻煩,，提前還貸要準備的材料：身份證、銀行卡（里面有足夠還剩下的房貸的錢）,、買房時和銀行簽的借款合同,，到銀行預約申請，一般申請批準的當月就要扣銀行卡里面的錢,。

　　關(guān)于違約金：很多人會問提前還貸會不會有違約金,，這個只需要打電話問一下你貸款的銀行，每個銀行規(guī)定不一樣,。

　　 提前還貸分多種：

　　目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法,。

　　在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法,。因此,，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法,。

　　提前還貸主要是為了減少利息,，尤其是在貸款的前幾年，本金基數(shù)大,，利息相應也高,。因此，在貸款的前幾年,，尤其是前5年間一定要爭取多還款,，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中利息負擔會減小,。

　　按還款方式不同,，借款人可以選擇期限減按或金額減按。據(jù)了解，目前多數(shù)銀行都能提供五種提前還貸的方式,，供客戶選擇,。

　　第一種，全部提前還款,，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清,。

                   (不用還利息，但已付的利息不退)

　　第二種,，部分提前還款,，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短,。

                   (節(jié)省利息較多)

　　第三種,，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少,，保持還款期限不變,。

                  (減小月供負擔，但節(jié)省程度低于第二種)

　　第四種,，部分提前還款,，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短,。

                 (節(jié)省利息較多)

　　第五種,，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短,。

                  (月供增加,，減少部分利息，但相對不合算)

　　提前還款,，應盡量減少本金,，縮短貸款期限，使支出的利息更少,。

　　 如何還貸才劃算

　　如果你選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款,，先還商貸會“優(yōu)惠”很多。由于公積金貸款含政策性補貼的成分,，所以貸款利率比商貸低不少,，此次加息幅度也比普通商貸小，所以購房者提前歸還貸款利率較高的商貸,，相對劃算些,。

　　如果你是純商業(yè)貸款，那么又有兩種還款方式的區(qū)別,。

　　兩種還款法相比,，由于同樣貸款貸了一段時間后,，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時已支付的利息是不退還的,，這就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息,。因此，如果有提前還貸打算的,，選擇“等額本金還款法”貸款比較好,，這樣提前還貸比較劃算。

　　但是,，并非所有的人都要用“等額本金還款法”來還貸,，這要看你自己的財政計劃如何了。對于高薪者或收人多元化的人們,，不妨采用“等額本金還款法”,；假如你現(xiàn)在的資金較為雄厚，又不打算提前還款,，建議你也采用“等額本金還款法”還貸,。因為，這種還款方式雖然前期資金壓力較大,，但可減輕日后壓力，其特點是隨著時間的推移,，越到后來還款越少,，越輕松。如果你是一位公務員,、普通教師,、一般研究人員或者是一位工作四平八穩(wěn)、與世無爭的人,，建議你還是選擇“等額本息還款法”,。

　　如果你貸的是等額本息還款的，那么在前10年這種做法基本劃算,。因為該種貸款方式在還款初期支付的多是利息,，本金占的額度比較小，提前還貸,，可以減少大筆的利息支出,。爭取這幾年能多還款，使本金基數(shù)下降,，從而減輕利息負擔,。

　　從節(jié)省利息的角度看，縮短貸款期限是一個不錯的選擇,，因為時間縮短了,，每月的還款數(shù)量不變，就加快了歸還本金的速度，支出的利息也會減少,。

　　 并非所有人都最適宜提前還

　　已經(jīng)簽約的7折利率貸款客戶,，相比目前的CPI，現(xiàn)在的7折利率可以說非常低,，這部分購房者的資金利用成本很低,，所以不建議提前還貸。如果你還清了貸款再買房的話,，就是1.1倍利率了,，真心很不劃算！

　　等額本息還款已經(jīng)超過5年,，貸款早期還款中大部分為利息,，超過5年再提前還款，可以說本金更多,，所以從資金利用的角度來看,，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道,。

武僧2009

感謝小吖分享,，最近正好碰上提前還貸的問題，想多換點,，要不然利息太多了真心不劃算啊

房網(wǎng)小吖

武僧2009 發(fā)表于 2015-1-14 08:25
感謝小吖分享,，最近正好碰上提前還貸的問題，想多換點,，要不然利息太多了真心不劃算啊

幫到你就好,，你是等額本金還是等額本息？

武僧2009

房網(wǎng)小吖 發(fā)表于 2015-1-14 08:34
幫到你就好,，你是等額本金還是等額本息,？

本息，我現(xiàn)在是還款的第三年,，我想多還點

房網(wǎng)小吖

武僧2009 發(fā)表于 2015-1-14 08:47
本息,，我現(xiàn)在是還款的第三年，我想多還點

那還可以,，不錯,，加油↖(^ω^)↗

信誓旦旦

貸款合同限制三年后才可以提前還款！,！好沒有人性啊

房網(wǎng)小吖

信誓旦旦 發(fā)表于 2015-1-14 12:45
貸款合同限制三年后才可以提前還款�,。『脹]有人性啊

果然,，銀行不會讓你賺很大便宜的,，放心,！

深夜=孤狼

嗯最近還是有幾個比較實用性的帖子的

房網(wǎng)小吖

深夜=孤狼 發(fā)表于 2015-1-14 18:36
嗯最近還是有幾個比較實用性的帖子的

希望對你們有所幫助~

深夜=孤狼

對我而言，客戶了解的太清楚未必是件好事

初嘻嘻

辦理貸款需要多久,？必須本人去嗎,？

琴瑟音鳴

初嘻嘻 發(fā)表于 2015-1-16 10:02
辦理貸款需要多久？必須本人去嗎,？

辦理貸款不同銀行情況不同,，一般是2個月，辦理貸款按理說必須是要本人去的,，當然不排除有一些人為了業(yè)績違規(guī)辦理,！又或者代辦的那個人很熟悉流程，又有一些門路,，在你把資料給他的時候,，他就會要求你先填寫一些東西，簽簽名之類的,！不過現(xiàn)在監(jiān)管越來越嚴格了,。

初嘻嘻

琴瑟音鳴 發(fā)表于 2015-1-16 11:13
辦理貸款不同銀行情況不同，一般是2個月,，辦理貸款按理說必須是要本人去的,，當然不排除有一些人為了業(yè)績 ...

哦哦，還真是個問題,。在外地上班的人傷不起,！

報社的孩紙

真及時，夠全面,，lz，俺收下了

房網(wǎng)小吖

報社的孩紙 發(fā)表于 2015-1-18 16:06
真及時,，夠全面,，lz，俺收下了

魏園盆景

有營養(yǎng)的帖子,，頂,！

房網(wǎng)小吖

魏園盆景 發(fā)表于 2015-2-1 10:24
有營養(yǎng)的帖子，頂,！

魏園盆景

房網(wǎng)小吖 發(fā)表于 2015-2-2 08:43