央媽不會(huì)告訴你的房貸真相:欠銀行錢(qián)越多越久才越好!

北極雪狼

　　相信我們之中買(mǎi)房的很多人都覺(jué)得貸款買(mǎi)房是件苦逼的事,，每個(gè)月從自己的工資中拿出大半部分用來(lái)還房貸是苦逼的事情；一個(gè)女孩找男孩當(dāng)男朋友,，一聽(tīng)是全款買(mǎi)房,，那么鐵定會(huì)臉上開(kāi)會(huì)，欣然與之談對(duì)象,；如果是貸款,，那么貸款10來(lái)萬(wàn)還是能接受，但如果一聽(tīng)卻貸款了50萬(wàn),，心中那是一百個(gè)不愿意,，覺(jué)得這男孩不可靠，家庭環(huán)境太差而遠(yuǎn)離他,；貸款的房奴都希望自己越早還清越好,，還的早覺(jué)得是件光榮的事，其實(shí)這些以前我也這么認(rèn)為,。

　　可是……

　　近來(lái)一篇文章讓我大跌眼鏡,，完全顛覆了我之前對(duì)于貸款的一些認(rèn)識(shí)，今天我拿來(lái)分享給大家看看,。（括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容為本人自己觀點(diǎn)）

每個(gè)人都有一個(gè)夢(mèng)想：我想有一個(gè)大房子,，要有一個(gè)落地窗，午后,，喝著咖啡,，看本小說(shuō),，悠然享受暖暖的陽(yáng)光。前提是,，你有一個(gè)大房子……說(shuō)到買(mǎi)房,，問(wèn)題來(lái)了，全款買(mǎi)還是貸款買(mǎi),？如果貸款,，要提前還款嗎？貸多長(zhǎng)時(shí)間,？等額本金還款呢，還是等額本息,？

全款買(mǎi)還是貸款買(mǎi),，貸款多少合適?

　　這個(gè)問(wèn)題，還是比較好回答的,，當(dāng)然是貸款買(mǎi)啦,，用銀行的錢(qián)，豈不樂(lè)哉,，如果你是土豪,，請(qǐng)隨意，現(xiàn)金實(shí)在沒(méi)地兒去啦,，買(mǎi)個(gè)房子玩玩,，就不多說(shuō)啦。（但是現(xiàn)在還是有許多家庭為了孩子沒(méi)有負(fù)擔(dān),，沒(méi)有壓力,，寧愿自己去借錢(qián)也愿意多給孩子交首付，甚至是全款買(mǎi)房）
　　建議：
　　貸款買(mǎi),，能用公積金貸款買(mǎi)是最好的啦,，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買(mǎi)房,，租房都可以用,，對(duì)買(mǎi)房最利好的就是貸款的上限又從30萬(wàn)提高到45萬(wàn)。如果你房子總額多,，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸,，是不是很人性化。公積金貸款現(xiàn)在的利率是 3.75%,，商業(yè)貸款5.65%,，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì)有小幅度的折扣。
　　貸款,，個(gè)人建議就按照最低要求付的首付款來(lái)貸就ok,，后面在具體分析到,。
如果貸款，貸多長(zhǎng)時(shí)間合適,，要提前還款嗎,？

這里我給大家做了些修正，不是完全按照原文的,，因?yàn)樵�文的利率是按照很久以前��,，而現(xiàn)在央媽已經(jīng)連續(xù)幾次降息了，所以以現(xiàn)在的為準(zhǔn)給大家舉例,。　　

煙臺(tái),，購(gòu)買(mǎi)面積在144平方米（含144平方米）以下的家庭，貸款首付款比例不低于20%,；對(duì)購(gòu)買(mǎi)144平方米以上的家庭,，貸款首付款比例不低于30%。公積金和商業(yè)貸款混合貸款,，公積金：3.75% 商業(yè)貸款：5.65%,，公積金貸款30萬(wàn)，商業(yè)貸款50萬(wàn),，貸款80萬(wàn),。

等額本息、本金計(jì)算情況

　　很多朋友看到30年,，等額本息的總利息是73.9萬(wàn),，等額本金59.4萬(wàn)，nima,，坑爹啊,，銀行收了我們這么多利息。
　　但是我們換位思考,，投資的利息只要大于5.65%,，假如現(xiàn)在主流P2P平臺(tái)10%，那么如果不還銀行的錢(qián),，而是投資收益大于10%,，那我們的資金又多創(chuàng)造了4.35%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高,，你說(shuō)合算不合算,。

建議：
　　按最長(zhǎng)的時(shí)間貸款，能貸30年,，就貸30年,，如果每年都可以找到高于5.65%的投資，不用著急還銀行貸款的,。
　　提前還款,，就看你想不想在用銀行的錢(qián)投資嗎,？自由選擇權(quán)在你們手上哦。
等額本息or等額本金
　　首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息,。
　　等額本金還款方式比等額本息還款方式下,，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多,，上圖大家應(yīng)該也看到了,。所以，如果選擇了等額本息還款方式,，就感覺(jué)自己吃了很大的虧似得,。
　　但是，真的是這樣嗎,？
　　其實(shí)無(wú)論是等額本息或者是等額本金還款方式,，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月）,，計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說(shuō),，兩種不同的還款方式,，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同,，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌�月份借用的本金不同造成��,。借的本金多，要還的利息就多,；借的本金少,，要還的利息就少。

舉個(gè)例子：
如果借款100萬(wàn),，20年還清,，年利率5.65%，則月利率為0.4708%,。
1.假設(shè)等額本金,，則月還款本金為：100萬(wàn)/240個(gè)月，即每月為4167元,；
（1）第一個(gè)月還款利息為：100萬(wàn)*0.4708%=4708元,，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4708+4167=8875元。
（2）第二個(gè)月剩余本金為100萬(wàn)-4167=995833元,，則第二個(gè)月要還的利息為：
995833*0.4708%=4688.72元,，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+4688.72=8855.72元
以此類推
等額本金下20年共還款約156.7萬(wàn)元，共支付利息56.7萬(wàn)元,。
2. 如果是等額本息,，借款100萬(wàn)元,，20年還清，年利率6.15%,，月利率0.4708%,，則每月還款額（含本、息）為6963.87元,。
（1） 第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為4708元,，第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2255.53元；
（2） 第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額,，即100萬(wàn)-2255.53=997744.47元,，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是4697.71元，即第二個(gè)月歸還的本金為2266.15元
以此類推
等額本息下,，20年共還款約167.71萬(wàn)元,，共支付利息67.1萬(wàn)元。
　　通過(guò)上面的計(jì)算,，是不是可以看出：兩種不同的還款方式,，都是公平的。不存在吃虧占便宜,、不存在哪個(gè)更合算的問(wèn)題,。等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹�前月份每個(gè)月都比等額本息的還款金額大,，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款,，通過(guò)這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了,。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式,，而是在你有錢(qián)的時(shí)候?qū)ｉT(mén)做一大筆的提前還款，效果也是差不多的,。你最終利息高,，是因?yàn)槟忝總�(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息,。
　　所以,，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式,，降低全部的利息支出,；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式,，這樣雖然前期利息支出多,，但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果,。

　　等額本金所還利息少,，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同,，但是利息稍多,。借用銀行的錢(qián)，我們把結(jié)余下來(lái)的錢(qián),，投資利息只要比銀行高,，其實(shí)就是賺的，個(gè)人比較偏好等額本息,，投資收益大于銀行利息,，就是劃算的，所以相當(dāng)于在利用銀行錢(qián)做投資了,。（在這我想提一下,，剛開(kāi)始買(mǎi)房的時(shí)候，我也糾結(jié)是等額本息還是等額本金,，因?yàn)楦杏X(jué)本金還的利息比本息少多了,，正好有個(gè)同學(xué)是建行的，于是就去咨詢了他,，他跟我說(shuō)了一大頓,，很暈，但我聽(tīng)明白了一句話,，那就是，他買(mǎi)房還有他很多銀行的同事買(mǎi)房貸款都用的等額本息）
　　另外：如果網(wǎng)貸款平臺(tái),，等額本息還款,，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，實(shí)際的收益又是怎樣的呢,？用10000元投資一個(gè)12個(gè)月的項(xiàng)目,，年化收益12%，一年后你的本息合計(jì)有多少,？一年后回款10661,，實(shí)際年化6.61%。
結(jié)論：
　　建議選擇等額本息的還款方式,，理由一,，買(mǎi)房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大,，等額本金前期還款數(shù)值多,。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會(huì)越充沛,，這個(gè)時(shí)候無(wú)論提前還款還是投資都會(huì)比較從容滴哦,。


哪類人適合提前還款VS不用提前還款


提前還款三類人：
1.傳統(tǒng)保守黨：錢(qián)只存銀行,，不做任何投資，不學(xué)習(xí),，不了解,，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友，還是提前還了吧,，為了生活更踏實(shí)的明智選擇,。
2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺(jué)得欠錢(qián)很有負(fù)擔(dān),，心里壓力超級(jí)大的朋友,，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請(qǐng)你還了吧,。
3.這一類是高人哦,，還了房子的錢(qián)，又拿無(wú)貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友,，相比你肯定有非�,？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率,，如果你身邊有這樣的朋友,，請(qǐng)注意，請(qǐng)抱大腿,，土豪,，帶多多君一塊玩吧。

建議不用提前還款的類型：

1.公積金貸款,，尤其現(xiàn)在公積金貸款利率才3.75%,，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本,，你就偷著樂(lè)吧,。
2.等額本金還款期限已經(jīng)超過(guò)三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少,，不用選擇提前還款了,，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦,。
3,、等額本息還款期已經(jīng)超過(guò)二分之一，可以提前還款,，但是看準(zhǔn)時(shí)間,，節(jié)省的利息會(huì)比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒(méi)有多少了。
　　最后說(shuō)上一句,，其實(shí)思路很簡(jiǎn)單,，找到年利率大于3.75%，5.65%的投資產(chǎn)品就ok啦,，你就在用銀行的錢(qián)掙錢(qián),。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，是降息通道,，借的錢(qián)越長(zhǎng)越好,，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦,。
總結(jié)：

　　首先,，如果能借到銀行的錢(qián)，一定是能借多少借多少,，能借多久借多久,。為什么？因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上長(zhǎng)期是高通脹,、低利率,，甚至長(zhǎng)期是負(fù)利率。你借到銀行的錢(qián),，其實(shí)就是等于賺到了,。
　　也因?yàn)樨?fù)利率的這個(gè)原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好,。等額本息確實(shí)最后還給銀行的利息要多一些,，但是一開(kāi)始的壓力要小一些。很多人買(mǎi)房一開(kāi)始就是借了債的,，很多人一開(kāi)始的壓力都非常大,。這個(gè)時(shí)候，能減輕一點(diǎn)是一點(diǎn),。更重要的是，現(xiàn)在中經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員都相信“通脹比通縮好”,。所以,，美國(guó)量化寬松，歐洲日本量化寬松,，中國(guó)也是,。所以，負(fù)利率有可能長(zhǎng)期存在,。用等額本息還款你現(xiàn)在一個(gè)月還3000,，30年之后還是還3000；等額本金現(xiàn)在一個(gè)月還4500，30年后還1000,�,？墒牵�現(xiàn)在的錢(qián)要比30年后的錢(qián)要值錢(qián)呀�,，F(xiàn)在每個(gè)月月供多1500,，可能會(huì)讓很多人吃不消。30年之后每個(gè)月少了2000塊錢(qián),，可能只夠吃個(gè)早餐了,。時(shí)間值錢(qián)呀！

61118

哈哈,，講的很有道理呢,，那些很有投資能力的人才有這個(gè)想法吧，我們平民百姓覺(jué)得貸款還是很苦逼

暖楊楊

之前我對(duì)象就說(shuō)盡量多貸銀行的  我媽就說(shuō)少貸銀行的多付首付  對(duì)于這個(gè)問(wèn)題終于有了合理的解釋

5050

你收入 如果不高增長(zhǎng)的話�,。,。���(duì)你就是啊

碧空長(zhǎng)劍

理論上成立,，實(shí)際上操作不太方便,，第一，利率低只是近期才有的事兒,，如果貸三十年,，不可能一直這么低。第二,，投資渠道是否靠譜兒,，P2P萬(wàn)一跑路血本無(wú)歸，錢(qián)放銀行還不安全,，何況放那兒,。第三，錢(qián)總歸是要還的,，貸那么久,，也許影響到二次置業(yè)。

huxin

碧空長(zhǎng)劍 發(fā)表于 2015-5-26 12:35
理論上成立,，實(shí)際上操作不太方便,，第一，利率低只是近期才有的事兒,，如果貸三十年,，不可能一直這么低。第二 ...

提前還貸還需要交違約費(fèi)

skysun0019

說(shuō)的很透徹

霞客80

09年剛買(mǎi)房那會(huì),，自己一個(gè)人一月不到兩千,，還完貸款僅夠吃飯了,，現(xiàn)在兩個(gè)人一年十來(lái)萬(wàn)，那點(diǎn)貸款不算啥了

kissmozart

樓主不是自己寫(xiě)的吧

二手煙灰

分析得很專業(yè),，但是女孩還要看你房子買(mǎi)在哪呢,！一聽(tīng)說(shuō)富順苑人家都嫌遠(yuǎn)。,。,。還不住二手房的有的是。,。,。。

5050

難道都是順風(fēng)順?biāo)�,？,？？么有失業(yè)被炒的時(shí)候

baobeizhyy

挺好   學(xué)習(xí)了