購(gòu)房者必看：新版商品房買(mǎi)賣合同八大變化 開(kāi)發(fā)商戴 “緊箍”（附合同示范文本）

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  10月29日，新版《山東省新建商品房買(mǎi)賣合同示范文本》公示,，自11月1日起新版合同開(kāi)始實(shí)施,。據(jù)了解，新版合同示范文本與此前正在執(zhí)行的版本相比,，修改,、增加8個(gè)方面內(nèi)容。合同示范文本有5種,，包括《山東省新建商品房買(mǎi)賣合同(預(yù)售版)》,、《山東省新建商品房買(mǎi)賣合同(現(xiàn)售版)》、《山東省二手房買(mǎi)賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》,、《山東省二手房買(mǎi)賣合同(自行成交版)》,、《山東省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。具體詳見(jiàn)附本,。　
　　①預(yù)售合同還是現(xiàn)售合同要分開(kāi)
　　問(wèn)題：市民劉先生在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套房子,，簽合同時(shí)承諾小區(qū)按住戶1：1配比的車位，并承諾免費(fèi)使用,，結(jié)果交房時(shí)發(fā)現(xiàn),，接近500戶的小區(qū)只有不到200個(gè)車位。交房時(shí)市民前去驗(yàn)房,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房子本身或公共配套與簽合同時(shí)承諾不符,，類似情況時(shí)有發(fā)生。開(kāi)發(fā)商正是利用舊版《商品房買(mǎi)賣合同示范文本》的缺陷：未對(duì)預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分,，合同條款設(shè)計(jì)不明確,，不能有效詮釋兩者之間的差異,，來(lái)實(shí)現(xiàn)“瞞天過(guò)海”的,。
　　新辦法：
　　據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，由于商品房預(yù)售存在許多不可預(yù)測(cè)因素，以往購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商也常因商品房預(yù)售時(shí)的承諾與最終交房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)不一致而產(chǎn)生糾紛,，因此新版合同分成預(yù)售和現(xiàn)售兩個(gè)版本,，兩種版本，分別進(jìn)行規(guī)范,。
　　②購(gòu)房者的信息開(kāi)發(fā)商要保密
　　問(wèn)題：最近市民王先生遇到一件怪事：自從和中心城某住宅項(xiàng)目簽了購(gòu)房合同,，各種“小額貸款公司”、“家裝公司”便來(lái)電不斷,，打擾了王先生的正常生活,。
　　新辦法：
　　新版購(gòu)房合同增加了買(mǎi)受人信息保密條款，明確開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù),。具體來(lái)說(shuō),，非因法律、法規(guī)規(guī)定或國(guó)家安全機(jī)關(guān),、公安機(jī)關(guān),、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān),、紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)執(zhí)行公務(wù)的需要,，未經(jīng)購(gòu)房者書(shū)面同意，開(kāi)發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露買(mǎi)購(gòu)房者的信息,，或?qū)①?gòu)房者信息用于履行本合同之外的其他用途,。
　　③設(shè)下鐵閘防開(kāi)發(fā)商攜款潛逃
　　問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商攜款潛逃的新聞偶爾見(jiàn)諸報(bào)端，開(kāi)發(fā)商攜款潛逃對(duì)購(gòu)房者而言將是巨大損失,。
　　新辦法：
　　合同條款明確要求，開(kāi)發(fā)商出售該商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,，用于本工程建設(shè),。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、賬戶名稱以及賬號(hào)也要明確填寫(xiě),。
　　④已抵押,、出租的房子銷售時(shí)要標(biāo)明
　　問(wèn)題：有媒體曾報(bào)道過(guò)這樣一則新聞：一市民欲購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，結(jié)果驗(yàn)房時(shí)竟發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)有租客,。另外,，相關(guān)部門(mén)實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有的在售商品房抵押給銀行的同時(shí)還銷售給購(gòu)房者,，造成一房多賣現(xiàn)象,。
　　新辦法：
　　預(yù)售的商品房必須填明所售商品房的抵押情況,，如果存在抵押的話，要明確抵押人,、抵押登記機(jī)構(gòu)等,。如果購(gòu)買(mǎi)人確實(shí)想購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，則要在合同的附件中約定,，解除抵押的條件和時(shí)間等�,，F(xiàn)售合同文本中，則除了明確房子的抵押情況,，還要求明確房子的租賃情況,。
　　⑤驗(yàn)房時(shí)開(kāi)發(fā)商不得再出“霸王條款”
　　問(wèn)題：市民孫女士被通知去驗(yàn)房，等到孫女士來(lái)到售樓中心,，項(xiàng)目工作人員卻要求先繳納相關(guān)稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi),，為此孫女士很生氣。
　　新辦法：
　　新版購(gòu)房合同規(guī)定,，在辦理交付手續(xù)前,，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行查驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗(yàn)房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件,。如果是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題,，購(gòu)房者有權(quán)解除合同和要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。
　�,、夼涮缀螘r(shí)交付合同里要標(biāo)明
　　問(wèn)題：“買(mǎi)房時(shí)承諾的綠地呢,？免費(fèi)停車位也不夠啊,！”市民劉先生抱怨開(kāi)發(fā)商的失信行為,，據(jù)劉先生介紹，公共綠地和停車位是買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商的主打賣點(diǎn),，“其他小區(qū)一個(gè)車位賣8萬(wàn)元,，我們小區(qū)不用買(mǎi)，承諾免費(fèi)給用,，還有大片的綠地也是很多住宅項(xiàng)目不具備的,，我們正是看中了這兩點(diǎn)才在這里買(mǎi)房的，結(jié)果交房時(shí)才發(fā)現(xiàn)都是些幌子,�,！�
　　新辦法：
　　新版合同示范文本將樓盤(pán)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表，明確寫(xiě)在合同中,，包括公共綠地,、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房,、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu),、幼兒園,、綠地率、規(guī)劃車位和車庫(kù)等公共設(shè)施配套的交付時(shí)間,、工程進(jìn)度,。如果開(kāi)發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施的，應(yīng)按買(mǎi)賣雙方合同約定,，給業(yè)主相應(yīng)賠償,。
　　⑦房子隔音咋樣也要寫(xiě)進(jìn)合同
　　問(wèn)題：最近一件事情讓市民王女士哭笑不得，他在自己臥室里能聽(tīng)到鄰居的對(duì)話,，“我們能聽(tīng)到他們的談話,，同樣，他們也能聽(tīng)到我們家的聲音,，很影響正常生活,。”
　　新辦法：
　　新版合同示范文本要求將空氣質(zhì)量,、建筑隔聲,、節(jié)能措施三項(xiàng)內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項(xiàng)如果不達(dá)標(biāo),，給開(kāi)發(fā)商一次整改的機(jī)會(huì),，再不達(dá)標(biāo)的，購(gòu)房者有權(quán)退房,。給購(gòu)房者造成損失的,，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)的,，檢測(cè)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),，整改后再次檢測(cè)發(fā)生的費(fèi)用仍由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。因整改導(dǎo)致該商品房逾期交付的,，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)逾期交付責(zé)任,。
　　⑧開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)格按照承諾標(biāo)準(zhǔn)裝修
　　問(wèn)題：市民高先生買(mǎi)了一套精裝房，購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾的衛(wèi)浴,、廚房等品牌裝修,，在交房時(shí)存在濫竽充數(shù)的現(xiàn)象，由于簽合同時(shí)沒(méi)注意,，高先生投訴無(wú)門(mén)。
　　新辦法：
　　新版合同在附件中對(duì)裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定,。以起居室為例,，內(nèi)墻是用的涂料、壁紙還是其他,，地面是大理石,、花崗巖還是實(shí)木地板,，這一系列問(wèn)題都要在合同附件中有明確的表述。交付的商品房達(dá)不到附件約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的,，按照本合同約定處理,，給予購(gòu)房者相應(yīng)賠償,。開(kāi)發(fā)商未經(jīng)雙方約定增加的裝置、裝修,、裝飾，視為無(wú)條件贈(zèng)送給買(mǎi)受人,。
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23王的期限

支持新版本,，就應(yīng)該細(xì)化購(gòu)房合同

魔法小屋

房地產(chǎn)市場(chǎng)就是該進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定

碧空長(zhǎng)劍

就應(yīng)該這樣，要不合同都是霸王條款

房網(wǎng)小吖

碧空長(zhǎng)劍 發(fā)表于 2015-11-6 09:10
就應(yīng)該這樣,，要不合同都是霸王條款

對(duì)呀

那只熊

希望真的能執(zhí)行到位,，否則又是各種擦邊球

獨(dú)坐夜闌

剛買(mǎi)了的是不是吃虧了

職來(lái)職往專刊

kissmozart

huxuyan201

現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)算剛剛興起,，是個(gè)粗獷行發(fā)展，也是為了順應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì),，很多問(wèn)題都暴漏出來(lái)了,，我相信，以后會(huì)更加完善房地產(chǎn)市場(chǎng),。,。也是事物發(fā)展的必然規(guī)律。,。

ljw19720109