【轉(zhuǎn)】中國房地產(chǎn)去庫存的真正挑戰(zhàn)

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2016年春節(jié)過后,，房地產(chǎn)市場可謂熱鬧。先是中央密集出臺政策,，向二線以下城市庫存宣戰(zhàn),，結(jié)果一線城市的房價飛了，導(dǎo)致股市中槍倒地不起,，幸而央行出來撒了把銀子,。廣東各地政府已背上了賣房指標(biāo)，而沈陽則琢磨著讓學(xué)生買房,。

這一切都是“房地產(chǎn)去庫存”引發(fā)的,。那么當(dāng)我們談?wù)摗胺康禺a(chǎn)去庫存”時，我們在談?wù)撌裁矗?/font>

庫存面積=6.7年銷量

中央政府要去庫存的心情我們要理解,。先來看看中國目前到底有多少房地產(chǎn)庫存：


數(shù)據(jù)來源：wind資訊


截止2015年底，中國房地產(chǎn)庫存為86.3億m2（其中待售7.2億m2,，正在施工73.6億m2,，待開發(fā)土地3.7億m2按1.5倍容積率算）。需要注意的是,，這個數(shù)字還是低估的,。往年建設(shè)到一半又停建緩建的項(xiàng)目不算在內(nèi)。

即使如此,，這個數(shù)字也是2015年銷量的6.7倍（2015年商品房銷售面積為12.85億m2）,。而新開工面積仍持續(xù)高于銷售面積，導(dǎo)致庫存逐年增加。

庫存價值60萬億=過去25年銷售額總和

如果中國的房地產(chǎn)庫存都建好賣出去,，值多少錢呢,？我們先來看看全國的均價：

2015年全國銷售12.85億m2，銷售總額8.73萬億,，均價6800元/ m2,。以此測算86.3億平米的總價為58.6萬億�,？紤]到近期部分城市的漲價,，估計(jì)為60萬億應(yīng)該不算高。

這意味著,，去庫存需要60萬億的資金接盤,。而從1991年開始，全國商品房銷售額25年來的總和就是60萬億,。

去庫存的任務(wù)這么艱巨,，政府玩命出政策當(dāng)然沒有錯。但政府給地產(chǎn)去庫存面臨兩個悖論,，這兩個悖論也是最近一線城市房價異動的原因,。

悖論之一：即要銷量漲，又要價格穩(wěn)

房地產(chǎn)跟股票相似,，成交量的放大往往在“上漲途中”與“下跌底部”出現(xiàn),。因而按理來說，讓房地產(chǎn)價格大漲或大跌,，才是去庫存的有效方法,，但副作用都很大。

政府去庫存最常見的策略,，當(dāng)然是從交易費(fèi)用,、資格準(zhǔn)入、融資便利等方面出臺刺激政策,。不過,，政府任何促進(jìn)銷量的策略，都會被購房者解讀為價格上漲的利好,。就像在股票市場中,，降低印花稅永遠(yuǎn)被解讀為利好。而價格真的漲起來后,，要剎車就很難了,。房價過高導(dǎo)致的問題就不贅述了。

而如果政府啥都不干,，放任市場庫存繼續(xù)積累,，結(jié)果是更為可怕的價格崩盤,。崩盤后倒是會有抄底資金進(jìn)入，也算是去庫存的第二種策略,，但副作用太大,。
但政府一定要在兩者之間做選擇。一個租金收益率很低,、剛需逐漸減少,、庫存高企、價格不漲不跌的房市,，是喚不起購房積極性的,。

我們看到政府選擇了前者，也就有了最近的房價上漲,。不過這波上漲主要在一線城市與少部分二線城市,，亟待去庫存的三線以下城市并未受益。這就跟第二個悖論有關(guān),。

悖論之二：庫存洼地發(fā)大水,，庫存高地鬧干旱

房地產(chǎn)這種產(chǎn)品最大的特點(diǎn)是“無法移動”，導(dǎo)致各個區(qū)域之間市場割裂,，庫存水平差異也很大,。

如果政策和資金驅(qū)動房市，購買力首先會在庫存水平低,、未來銷售看好,、居民購買力較強(qiáng)的區(qū)域涌現(xiàn)，助長該地區(qū)房產(chǎn)泡沫,。而真正最需要去庫存的地方,，反而不能獲得投資者的青睞。

如果政府真的要全國一盤棋,，把庫存高地也拿下,，可能洼地早就水漫金山了。因而,，如何制定差異化的政策指引,，主攻三線以下高庫存城市，是政府需要面對的考驗(yàn),。

60萬億的難題

上述兩個悖論,，是剛剛開始去庫存時要面對的難題。而真正的挑戰(zhàn)在于：這60萬億由誰來承擔(dān),？

流行的觀點(diǎn)認(rèn)為,，中國企業(yè)部門的負(fù)債率很高,，需要去杠桿,。居民部門的負(fù)債率較低,，可以加杠桿。而政府部門的杠桿率處于這兩者之間,。下圖是社科院測算的2014年中國各經(jīng)濟(jì)部門的杠桿率（其中中央政府是2013年數(shù)據(jù)）：


從總數(shù)上看,，居民部門的債務(wù)杠桿確實(shí)有增加的空間。但這似乎與我們的直觀感覺不相符：國人對高房價的抱怨從來是主流,，能夠在城市輕松買房的家庭一直是少數(shù),，而且背上房貸后，對個人消費(fèi)會形成很大的擠壓,。

那么統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的問題出在哪里呢,？我想可以從兩方面進(jìn)行解釋。

首先,，雖然居民總資產(chǎn)達(dá)到了253.7萬億,，但其中150.5萬億是固定資產(chǎn)（主要是房子），實(shí)際上無法動用,。另外還有10.5萬億的保險也難以變現(xiàn),，可動用的財富其實(shí)僅92.7萬億（包括現(xiàn)金、存款,、股票,、債券、保險,、銀行理財?shù)龋��?/font>
如果去庫存的60萬億都由居民財富承擔(dān)的話,，居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會變成如下的樣子：


雖然負(fù)債率未必高，但是居民可用于變現(xiàn)消費(fèi)的金融資產(chǎn)大幅縮水,，對經(jīng)濟(jì)的長期負(fù)面影響不言而喻,。其中全款買下所有庫存是極端情況，對購買力沖擊極大,，在現(xiàn)實(shí)中不可能發(fā)生,。而按揭買房的情況更為現(xiàn)實(shí)，沖擊也較小,，但月供還是會長期侵蝕居民消費(fèi)能力,，只是把對消費(fèi)能力的沖擊分?jǐn)偟搅宋磥矶�已�?/font>
另外，雖然92.7萬億看起來不少,，但個體間的收入差距,，使真正具有房產(chǎn)購買力與購買動機(jī)的人群并不多。

對于超高凈值人群來說,，房地產(chǎn)投資僅僅是投資組合一部分,，房子會買，但很少讓它成為最主要資產(chǎn),。而對中低收入家庭來說,，由于我國的社會保障體系仍在發(fā)展中,，為未來的生活開銷、子女教育,、醫(yī)療養(yǎng)老進(jìn)行儲蓄可能是比買房更為緊迫的事情,，買房往往心有余而力不足。剩下的中等,、中高收入人群可能是買房的主力,，但在目前收入分配結(jié)構(gòu)下，他們在人口中的占比尚不夠高,。

可見,，完全由居民部門來承擔(dān)這60萬億并不可行。以犧牲居民消費(fèi)能力,，來為房地產(chǎn)利益鏈條的過度擴(kuò)張買單,，也不是公平的社會政策。

在去庫存的工作中,，政府面對高企的地產(chǎn)庫存,，不僅要解決前面提到的兩個悖論，避免一線城市房價過快上漲,，還要在居民,、企業(yè)、政府之間合理分配成本與風(fēng)險,。在鼓勵居民買房的同時,，平滑好地產(chǎn)價格，加大財政上的支持力度,，并讓部分盲目擴(kuò)張陷入困境的地產(chǎn)商承擔(dān)其應(yīng)有的風(fēng)險,，讓成本與風(fēng)險分散到社會各個組成部分，才能最小化去庫存給經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)造成的沖擊,。

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悖論之一：即要銷量漲,，又要價格穩(wěn)

這個觀點(diǎn)是不對的，國家允許甚至鼓勵開發(fā)商降價去庫存,，而且國家已經(jīng)減少了稅費(fèi),，使樓市去庫存。

悖論之二：庫存洼地發(fā)大水,，庫存高地鬧干旱

這個就更簡單了,，主要是引導(dǎo)。對于配套設(shè)施差,，距離城市中心遠(yuǎn)的樓盤,，政府可以貼資，科學(xué)引導(dǎo)幫助剛需和農(nóng)民工購買，或以經(jīng)濟(jì)適用房的形式予以消化,。就像大郝家,、套口這兩大經(jīng)濟(jì)適用房，在購買之初感覺也是非常偏僻的地方,，但隨著城市發(fā)展，和人口居住的逐漸增多,，現(xiàn)在也不感覺位置偏僻了,。原本5000-6000一平的，政府可以貼資1000-2000,，使低收入家庭滿足居住需要,。實(shí)際上政府大規(guī)模的收購，開發(fā)商會讓利不少,，政府貼資只是一少部分,，政府也可以通過改變土地使用性質(zhì)的方式給開發(fā)商退換部分土地成本。
重要的是時限性,，在這個時間段內(nèi)貼資,，過期作廢，收效一定非常顯著,。

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這個題目探討的方向不應(yīng)該用錢衡量,，因?yàn)樨泿攀窃霭l(fā)的。應(yīng)該繪制出各年房屋銷售面積的曲線,，用銷售面積去衡量才更科學(xué)一些,。


“其中待售7.2億m2，正在施工73.6億m2”

這個數(shù)據(jù)真不敢相信,，建好的房子只是待售房子的 1/11 ?  還有10/11沒蓋好,！還有多少房子要蓋啊,！是不是可以理解已經(jīng)把今后6年開放的地已經(jīng)買了,？