揭秘買房贈(zèng)地下室的銷售把戲，長(zhǎng)點(diǎn)兒心,！別再拼命往坑里跳了！

一直到最后

  “買房贈(zèng)地下室”的樓盤讓利對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，很有吸引力,。值得注意的是，白送的房產(chǎn)面積固然誘人,，但因?yàn)樯婕皬?fù)雜的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,，地下室的贈(zèng)與行為很可能埋下隱患，令購(gòu)房人得不償失,，因此值得特別留意,。
贈(zèng)送地下室抬高房子價(jià)格
   據(jù)了解,，市場(chǎng)上“買房贈(zèng)地下室”的產(chǎn)品多為多層的底層戶型或是洋房,、別墅,，這類產(chǎn)品的售價(jià)比其他樓層略貴，但贈(zèng)送地下室,。開發(fā)商稱,，地下室是白送的，不收取業(yè)主的費(fèi)用,，將來(lái)也無(wú)法辦理地下室的產(chǎn)權(quán)證,，但是不影響業(yè)主正常使用。有的帶地下室的產(chǎn)品,，開發(fā)商會(huì)按一定價(jià)格出售地下室的面積,。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上帶地下室的商品住宅,，其地下室產(chǎn)權(quán)情況大致四類：
一,，地下室有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)�,；蚺c房屋具共有一個(gè)產(chǎn)權(quán),。此類地下室產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，具有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的地下室還可以,，作為常規(guī)住宅買賣,。
二，作為人防工程的地下室產(chǎn)權(quán),，歸開發(fā)商所有,，但是保證其使用功能不能任意租售，
三,，作為車庫(kù)和其他公共用途的地下室屬于不可分?jǐn)偟墓�用建筑部分開發(fā)商也無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行租售
四,，地下室作為公用建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上地下室的管理權(quán)，歸社區(qū)的業(yè)主委員會(huì),，任何業(yè)主都不能自行對(duì)地下室進(jìn)行租售,。
  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然開發(fā)商都知道地下室產(chǎn)權(quán)不明暗藏風(fēng)險(xiǎn),，但售房時(shí)故意模糊產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,，利用“贈(zèng)送”的誘餌抬高地上部分價(jià)格，甚至將不能出售的地下室便宜賣給業(yè)主以獲利,，在開發(fā)商看來(lái),，地下室售出已既成事實(shí)，日后即使被業(yè)委會(huì)追究,，對(duì)方維權(quán)也會(huì)困難重重,。
  產(chǎn)權(quán)地下室白送也鬧心,。
  事實(shí)上，這些贈(zèng)送面積往往都沒(méi)有產(chǎn)權(quán),，開發(fā)商無(wú)需繳納這部分面積的土地出讓金,，只需投入較少的土建成本，就可以為住宅本身提價(jià)帶來(lái)巨大便利,。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，不但多支出了購(gòu)房費(fèi)用，還要承受因此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),。
   凡是沒(méi)有交納土地出讓金的地下室,，都是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的。按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定,，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地下室屬于公攤面積,，處分權(quán)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不能對(duì)外銷售,，也沒(méi)有權(quán)利贈(zèng)送給購(gòu)房者,。如果開發(fā)商銷售這種無(wú)產(chǎn)權(quán)地下室，業(yè)委會(huì)有權(quán)追回收益,，購(gòu)買了這種地下室的業(yè)主就要承受損失,。而即使開發(fā)商售房時(shí)是將地下室贈(zèng)送的，也是為了借此給購(gòu)房者一個(gè)買房增值的印象,，令地上部分的房?jī)r(jià)達(dá)到他們的預(yù)期水平,，一旦出現(xiàn)糾紛，吃虧的還是購(gòu)房者,。因此,，白送地下室未必是好事，如果不搞清其中的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,，不認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn),，很可能得不償失。遇到開發(fā)商不明晰地下室產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,、半賣半送的情況,，購(gòu)房人一定要留心。

有產(chǎn)權(quán)地下室需繳契稅     
  值得注意的是,，有一種情況,，即當(dāng)項(xiàng)目取得了規(guī)劃部門對(duì)地下室的規(guī)劃許可，而且開發(fā)商并未將建設(shè)地下室的成本攤?cè)胧鄯砍杀局袝r(shí),，開發(fā)商是可以贈(zèng)與或者出售地下室的,。
  對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示,，只要產(chǎn)權(quán)明確,，且銷售時(shí)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與規(guī)劃審批相符,，開發(fā)商就有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)行情自由定價(jià)銷售地下室。需要提醒購(gòu)房者的是,，購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)的地下室,，也要和地上部分一樣交納契稅。購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商約定好,，這筆稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交,，并將此寫入合同,。除此以外,，業(yè)主還需要按地下室的建筑面積來(lái)交納公共維修基金和物業(yè)費(fèi)。文/記者夏震
  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》
  (下稱《規(guī)范》),，已于今年7月1日起正式實(shí)施。根據(jù)新版《規(guī)范》,，開發(fā)商常用的飄窗,、奇偶層陽(yáng)臺(tái)、地下室等贈(zèng)送空間,，將不能再以全贈(zèng)送的形式出現(xiàn),。
  根據(jù)《規(guī)范》，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0 .45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米及以上的凸(飄)窗,，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積,。但按照2005版《規(guī)范》，飄窗是不算面積的,，這也是許多開發(fā)商在售樓時(shí)經(jīng)常提到的贈(zèng)送飄窗優(yōu)惠,。
  大家熟悉的奇偶層陽(yáng)臺(tái)，也受到了限制,。按照新《規(guī)范》要求,，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積,；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái),，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。而在舊版的《規(guī)范》里,，建筑物的陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影面積的1/2來(lái)計(jì)算,。
   而流行的買別墅送地下室，今后全國(guó)多個(gè)城市也可能行不通了,。按照新版《規(guī)范》,，地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算,，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的,，應(yīng)計(jì)算全面積,；結(jié)構(gòu)層高在2 .2米以下的，應(yīng)計(jì)算二分之一面積,。此外,，建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，結(jié)構(gòu)層在2 .2米以下,，也要算二分之一面積,。還有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2 .1米及以上的,，應(yīng)計(jì)算全面積,；結(jié)構(gòu)凈高在2 .1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積,。這樣一來(lái)完全顛覆了地下室,、半地下室不計(jì)算面積的舊規(guī)范。
  
  大部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，新版《規(guī)范》更細(xì)化,、更具體，也更嚴(yán)格,。對(duì)飄窗,、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái),、設(shè)備管道夾層,、采光井等給出了新的定義，并做出更嚴(yán)格的界定,。在以后的戶型審批中,，房企想再以贈(zèng)送面積做籌碼吸引購(gòu)房者很難再行通了�,！巴得娣e就像在夾縫中求生存,，而如今這個(gè)夾縫已經(jīng)越來(lái)越窄，受到的約束越來(lái)約多了,，想鉆空會(huì)越來(lái)越難,。”