大膽預測：學區(qū)房的價格必將會出現(xiàn)回落

zyx2008

最近需要給小孩落戶,，調研了學區(qū)房的資料,，判斷學區(qū)房價格必將會出現(xiàn)回落,。
發(fā)現(xiàn)我注定將成為接盤俠。

17年~18年學區(qū)房猛增的原因：《細則》17年初出臺需要提前落戶,，導致兩屆需要上學的學生需要買房,，需求量翻倍，而供給并未出現(xiàn)變化,，還是一屆畢業(yè)生騰出房源,。導致需遠大于求，所以猛漲,。
18~20年頂部徘徊,，先漲后降，因為上一波的猛漲趨勢的持續(xù),，賣方開始增加（價格翻倍資產變現(xiàn)）,，繼而出現(xiàn)供需短暫平衡，買房人都會進行提前買房,，后續(xù)需求相對降低,。
21~22年價格穩(wěn)步下降，賣房人最后的脫手時間,，買房人開始減少（能買的會早買,，同時買房人趨于年輕化，家里的孩子才2,、3歲,，資產相對少，很少有結婚第一套房是學區(qū)的）,，供給繼續(xù)保持,，因為賣方的預期在很難出現(xiàn)價格大跌。
22年之后價格繼續(xù)下跌：政策的影響消失,，對應一屆學生上學一屆學生畢業(yè),，供需達到平衡，價格會加快回落（但也比17年初的高,，還是因為預期）,。
以上分析建立在沒有增量房入場和政策沒有變動的情況下。
風險提示：中海芝罘里預計21年交房468套,，落戶時間會在21或者22年,，會導致存量房的需求大減，房價會進一步下降,。（中海芝罘里會有人買均價28000元的房子不是因為學區(qū)嗎,？）
附件1：《細則》規(guī)定的入學時間與落戶時間關系,；
附件2：國粹小學部分學區(qū)房價走勢和成交數(shù)據(jù)
附件3：葡萄山南路房價走勢和成交數(shù)據(jù)
可以通過上面的附件驗證我的結論，更多干貨內容可以私信找我,。

我愛小羊

有幾個缺陷,， 未考慮基本面，純技術面
1）房地產大趨勢
2）政策面,，一中高中新校區(qū),，四區(qū)統(tǒng)考，公民同招等等
3）不考慮五年限購,，你今年孩子上學,，依然可以去買一中的，強上小學,，總要在附近的小學給你分配一個學校

zyx2008

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:03
有幾個缺陷,， 未考慮基本面，純技術面
1）房地產大趨勢
2）政策面,，一中高中新校區(qū),，四區(qū)統(tǒng)考，公民同招 ...

1,、房產大趨勢與學區(qū)房關系不大,，學區(qū)房的價值在學區(qū)而不是居住。
2,、政策短時間很難落地,，畢竟已經(jīng)17年的政策都規(guī)定到27年了，政策短期把現(xiàn)在的供需矛盾的問題解決了,。
3,、是可以買初中學區(qū)的，但是都是買學區(qū)錢差不多,。（另外讓孩子不在這上小學而初中入學周圍環(huán)境會陌生）
分配的學校是奇山小學,，絕大部分是升奇山中學的。
以上是個人理解

我愛小羊

zyx2008 發(fā)表于 2020-6-12 16:09
1,、房產大趨勢與學區(qū)房關系不大,，學區(qū)房的價值在學區(qū)而不是居住。
2,、政策短時間很難落地,，畢竟已經(jīng)17年 ...

1 趨勢有很大關系，上漲起于學區(qū)也終于學區(qū)
2 可以看到的落地這2個 一中高中和四區(qū)統(tǒng)考,，目的很明確的弱化了芝罘中學 ,，公民同招雖然還沒公布，但是芝罘區(qū)所有私立現(xiàn)在全部卡住了，已經(jīng)跟實施無區(qū)別,，后面最怕是多校劃片,，比如把1 10和奇山劃在一起
3 你去跟中介交流下，強買房,，據(jù)說瀟湘和南山路貌似還是可以的

zyx2008

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:13
1 趨勢有很大關系，上漲起于學區(qū)也終于學區(qū)
2 可以看到的落地這2個 一中高中和四區(qū)統(tǒng)考,，目的很明確的弱 ...

1,、你說的第一點，趨勢我看不明白,。
2,、這點我不了解，因為我也只調研了一個月,。
3,、我家小孩今年落戶即可，我只考慮葡萄山和芝罘中學

zyx2008

我愛小羊 發(fā)表于 2020-6-12 16:13
1 趨勢有很大關系，上漲起于學區(qū)也終于學區(qū)
2 可以看到的落地這2個 一中高中和四區(qū)統(tǒng)考，目的很明確的弱 ...

第二點：四年后全市統(tǒng)一錄取分數(shù)線的問題,。之前芝罘區(qū)前1000上一中,，現(xiàn)在需要四區(qū)（芝罘、萊山,、高新、牟平）前1000，查了下19年中考數(shù)據(jù)全市前1000芝罘區(qū)占600多,。這個優(yōu)勢還是很大，學區(qū)房的意義還是存在,，但有削弱,。

理論上其他三區(qū)到一中有400人，但是另外考慮到離家遠近的問題還有各自區(qū)都有好一些的高中,，人數(shù)也會減少,。

Richmanク

我有個問題，關于一中學區(qū)房上學,。有沒有規(guī)定房證滿幾年才可以上的,。比如買了中海芝罘里，可能22年才能交付辦證,。,。。

zyx2008

Richmanク 發(fā)表于 2020-6-25 09:06
我有個問題,，關于一中學區(qū)房上學,。有沒有規(guī)定房證滿幾年才可以上的。比如買了中海芝罘里，可能22年才能交付 ...

有啊,，看我發(fā)的圖片中有一張是上學時間與落戶時間的對應關系,，你可以看下。
如果看不懂,，告訴我你家小孩什么哪一年上小學或者初中,。

zyx2008

Richmanク 發(fā)表于 2020-6-25 09:06
我有個問題，關于一中學區(qū)房上學,。有沒有規(guī)定房證滿幾年才可以上的,。比如買了中海芝罘里，可能22年才能交付 ...

沒有房證時間的規(guī)定,。只有落戶時間的限制,，沒有不動產證是落不了戶的，通常情況是交房了之后就可以辦證了（也看開發(fā)商,，東山名郡有部分就是沒有證）,。